שורה של עסקאות ענק בעשרות מיליונים נרשמו בירושלים • מתברר: חברות השקעות נדל"ן זרות מבצעות לאחרונה רכישות יחידניות בעשרות פרויקטים שונים המשווקים בירושלים, בעיקר במגזר החרדי • המטרה: מקסום רווחים ועקיפת הליכי מיסוי
שאול כהנא 26.11.2019
לובי הכניסה המפואר בפרויקט ג'רוסלם אסטייטס | צילום: חזי חוג'סטה משקיעים בפינצטה: חברות השקעה זרות, בעיקר מארה"ב ומאירופה, החלו לאחרונה ביישום מדיניות השקעה חדשה בשוק הנדל"ן, במסגרתה הם מבצעים רכישה של דירות יחידניות בתוך עשרות פרויקטים המשווקים למגורים. התופעה מורגשת בעיקר במגזר החרדי.
השינוי בשיטת הרכישות מתבטא גם בפיזור ההשקעות על פני כמה פרויקטים בו זמנית וגם באופן הרכישה של הנכסים, כאשר העסקאות נעשות באופן פרטי מול המשווקים הרגילים, בעוד שבפועל מי שעומד מאחוריהן הן חברות השקעות נדל"ן גדולות מחו"ל.
בניגוד למקובל בעבר, כאשר חברות ההשקעה הגדולות נהגו לרכוש בנינים שלמים, או שליוו פרויקטים ענקיים למגורים, לאחרונה נצפה דפוס פעולה חדש שבו חברות ההשקעה מפזרות את הרכישות בעשרות פרויקטים בו זמנית. כמו כן, הן עושות זאת באמצעות רכישה רגילה מהמשווק, ולא כהשקעה או כשותפות עם חברת הבנייה.
החברות הללו מגלות התעניינות רבה בפרויקטים המשווקים לציבור החרדי בירושלים. בשבוע האחרון דווח על עסקת ענק בהיקף כולל של עשרות מיליוני שקלים, שבה רכשה חברת השקעה אמריקנית, בליווי משרדו של עו"ד הנדל"ן יצחק שטינברג, מספר דירות בו זמנית, במספר פרויקטים שונים בירושלים.
כך למשל, שתי דירות יוקרה בעלות 6 מיליון שקלים כל אחת, נרכשו על ידי חברת נדל"ן בפרויקט ג'רוזלם אסטייטס במתחם שנלר בירושלים, דירה נוספת נרכשה בפרויקט שלם טאואר שברחוב יפו בסכום דומה. את העסקאות ביצעו החברות, כאמור, ישירות מול המשווקים.
לא ברור מה עומד מאחורי התופעה החדשה, אך ההערכות הן כי מטרת המשקיעים היא כפולה. ראשית, מקסום הרווחים באמצעות פיזור ההשקעות על מנעד רחב יותר של פרויקטים בו זמנית. שנית, מדובר בתרגיל שנועד לפטור את המשקיעים מהוצאות מיסוי הכרוכות ברכישות ואף לזכות אותם בהטבות שונות מעבר למקובל, הן בארה"ב והן בישראל.
- צילום: חזי חוג'סטה
- צילום: חזי חוג'סטה
השלכות המיסוי הן רבות, נציין שתיים מהן. רוכש דירה באמצעות חברה, דהיינו למלאי ולא כרכוש קבוע, אמור לחסוך 2% במס רכישה. במקרה של רכישה מקבלן הוא אף עשוי להזדכות על המע"מ שמשולם לקבלן, כאשר לו הייתה הדירה נרכשת מגורם פרטי, לא הייתה אפשרות להזדכות על המע"מ. כך שהרכישה בשיטה האמורה מסייעת לכל הצדדים.
חשוב לציין, כי לא כל גורם מתאים לכך ולא כל אחד יכול ליהנות מהטבות המס האמורות. לשם כך נדרש תכנון מס כולל, בהתאם לדרישות המיוחדות של המשקיעים, שכאמור, מרכזים מאמצים ניכרים בשיטת השקעות חדשה זו.
