שינוי מגמה בשוק: פחות שוכרים קטנים, יותר רוכשים גדולים

משקיעים במגדלי משרדים? השוק משתנה: השוכרים הקטנים מעדיפים למצוא את מקומם במתחמים יקרים מעט יותר אך פחות מחייבים • והחברות הגדולות? הבנקים משחררים משכנתאות למשרדים, והן מעדיפות לשלם משכנתה על פני שכירות • מצב השוק

מגדלי משרדים | צילום אילוסטרציה: shutterstock

מספר צעדים מהותיים הורידו את כמות המשקיעים המחזיקים בדירות להשקעה. אחד הצעדים שלא צלח לשמחת המשקיעים הוא מיסוי דירה שלישית שבוטל ע”י בג”ץ, אך כחלון לא נותר חייב ורוב המכרזים שיצאו בשנים האחרונות היו ממוענים לזכאים ולא למשקיעים.

ולהיכן הלך כספם של המשקיעים? מעקב מתמיד אחרי שטחי הפרסום בעיתונות החרדית והכללית יכולים לספר לנו שהכסף עבר בחלקו לחו”ל, והושקע במיזמים שונים במזרח אירופה המתעוררת או בדיור פרטי בלונדון או בארה”ב.

250/200 סייד בר + קובייה בכתבה

תחום נוסף שקיבל ביטוי רב לאחרונה הוא ההשקעה בנדל”ן לעסקים. משקיעים שהעדיפו את הכסף שלהם קרוב לעין, החלו להיות מופצצים בפרסומות הקוראות להשקיע במשרדים. אחת מהם אף הגדילה לעשות והבטיחה ‘לחתן את הילדים’ באמצעות השקעה במשרד בפאתי בני ברק, באזורי תעשייה או במשרדים בפתח תקווה וכך גם בערים אחרות במרכז הארץ, יהוד, חולון, אור יהודה ואפילו באר יעקב.

‘ביזנעס’ יצא לבדוק האם הדברים אכן משתלמים ואפשר ‘לחתן איתם את הילדים’, או שמא מדובר במגדלים פורחים באוויר ולא כמטאפורה.

אין ספק שהנדל”ן העסקי רואה עדנה בשנים האחרונות כחלק מהמהפכה התעשייתית, שטחי מסחר ומפעלים נכבשים בזה אחר זה תחת מגדלים עתירי קומות. עולם העבודה עובר מעמל כפיים לקצה האצבעות והביקוש למשרדים רק הולך וגדל.

בין השנים 2014 ל-2018 הגיעו התחלות הבנייה למשרדים בתל אביב ל-534 אלף מ”ר, ברמת גן ל-58 אלף מ”ר (ירידה של 23%), בפתח תקווה ל-396 אלף מ”ר, פי שמונה ממה שהוקם בחמש השנים הקודמות. בבני ברק, הוקמו בשנים 2014-2018 כ-224 אלף מ”ר, רובם המוחלט במתחם BBC, וזאת מבלי להזכיר את הבנייה המאסיבית בקריית אונו, ‘מתחם האלף’ בראשון לציון, הוד השרון, גבעת שמואל, אור יהודה או בצפון גוש דן מהרצליה וצפונה עד נתניה.

אלא שהשוק כרגיל בנוי על היצע וביקוש והמשקיעים פועלים בצמוד לאחוזי תשואה: אם השוק מוצף במשרדים והמחירים מתחילים לרדת, אחוזי התשואה מצטמצמים והופכים בשלב מסוים ללא משתלמים. שלא לדבר על מקרים שלעתים חצי שנה המשרד עומד ריק בין משכיר למשכיר ואם המשכנתה יורדת בכל חודש – נמחקים באחת רווחים של שנה ויותר.

המשקיעים החרדיים שרוכשים את המשרדים באמצעות הלוואות שונות (או משכנתאות על נכסים שאינם מסחריים) ומייעדים אותם להשכרה, עשויים להיות מופתעים לגלות שהבנקים החלו לשנות את המדיניות וכיום מוענקות לחברות ולעסקים גדולים משכנתאות ל-20 שנה על משרד, דבר שהופך את השכירות למיותרת. זאת, היות וההחזר חודשי של המשכנתה, זול מתשלום דמי שכירות, ובסופו של דבר הנכס עובר לבעלות החברה.

במילים אחרות, המשקיעים החרדיים הבטוחים שבשוק המשרדים הם יזכו לתשואות שנתיות של 7% ויותר על המחיר ששילמו, עלולים לגלות לפתע שהביקושים לנכסים הללו מתחילים לרדת, משום שהשוכרים עצמם הופכים לרוכשים.

על  פי בדיקה שערך השמאי הממשלתי, מתברר שהתשואה השנתית הממוצעת על משרדים נמצאת זה שנים במגמת ירידה. נכון למחצית השנה שעברה, זו עמדה על 7.5%. מאידך, המומחים לנושא סבורים שהמספרים אף נמוכים עוד יותר והם מדברים על5%-5.5%.

Inner article

נוסף על זאת, שטחי הווי-וורק שהולכים ותופסים תאוצה בקרב המשרדים הקטנים משנים גם הם את התמונה כולה. למה שמפעיל משרד קטן יחתום על חוזה שכירות לחמש שנים (מינימום), יבצע התאמות בשטח, ירהט את השטח המושכר, כשבתשלום חודשי – גם אם מעט יקר יותר – הוא מקבל את הכל מן המוכן, כולל פינת קפה פעילה ושירותי ניקיון?

נתון נוסף שמוציא מהמשחק שוכרים קטנים הוא המושג ‘שוכרי משנה’. החברות הגדולות למדו את השיטה והחלו לרכוש ישירות מהיזמים והקבלנים בשלב הפרי-סייל שטחים במחיר מצוין. הן לוקחות הלוואות ומשכנתאות והופ, יש להן משרדים משלהן, ואפילו 40-50 מ”ר להשכיר לדיירי-שוכרי-משנה.

כל הנתונים הללו מביאים למסקנה אחת: ההשקעה במשרדים קטנים, אפילו של 100-150 מ”ר לא תמיד משתלמת וצריכה להיעשות בזהירות ובבדיקה מעמיקה.

רצוי גם לציין שאכלוס של 300 אלף מ”ר בבני ברק תוך כמה שנים הוא תולדה של ארנונה זולה במיוחד שניתנה במטרה למשוך את העולם העסקי לבני ברק ולחזק את העיר שסבלה כל השנים מכלכלה בעייתית בגלל המצב הסוציו-אקונומי של העיר. אך מי ערב שזה אכן יישאר כך לנצח והמחירים לא יעלו?

האם המשקיעים החרדים יחזרו להשקיע בנדל”ן למגורים? ייתכן מאוד שפק”מ בלטה, שתורגם לגלגולי משכנתאות על דירות קיימות – ישוב לכבוש בסערה את ציבור המשקיעים.

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה