שקיפות פיננסית בקבוצות רכישה – לטובת מי?

הפינה של אנשי 'הזירה' – אנשי הנדל"ן מדברים ונפגשים • והשבוע, חבר הקבוצה, שמואל הבר, רו"ח MBA מומחה בליווי פיננסי ומימון לקבוצות רכישה

קבוצת רכישה | צילום: shutterstock

בשנים האחרונות, אנו עדים ללא מעט קבוצות / עמותות רכישה (בטור זה, כל אזכור של המונח 'קבוצת רכישה', כמוהו כמונח 'עמותת רכישה') שעלו לכותרות, ולאו דווקא בנסיבות חיוביות.

חלק גדול מהכתבות, ציטטו את דבריהם של מספר חברי הקבוצה, אשר לרוב, לא דיברו טוב על מארגני הקבוצה ועל תפקוד הקבוצה (מה לעשות וכמעט ולא ראינו כתבות 'חיוביות' על קבוצות רכישה שהתנהלו נכון ואף החזירו כספים לחברים, למרות שיש והיו לא מעט כאלו…).

Box

מניסיוני הרב בשנים האחרונות כנותן שירותי ניהול כספים וליווי פיננסי כולל לקבוצות רכישה (מתוקף תפקידי, הייתי מעורב בהתנהלות הכספית של למעלה מ-30 קבוצות רכישה), נוכחתי לראות כי העמימות, בפרט בכל הנוגע לניהול הכספי של הקבוצה, גורמת לחברים לתחושה (לרוב תחושה מדומה) כי מישהו 'עושה עליהם סיבוב'…

מנקודת מבט ראשונית, נראה כי השקיפות בכל הנוגע להתנהלות הפיננסית בקבוצה, נוגעת בעיקר לחברי הקבוצה. כך חשוב לנו כחברים לחוש, שכל המערכת הכספית מנוהלת כיאות, וכי הכספים שהפקדנו נזקפו אכן לזכותנו ולא יצאו מהחשבון אלא לטובת הוצאות הקמת הפרויקט.

מניסיוני המקצועי, ככל ומנהלי / מארגני הקבוצה יפחיתו את העמימות בכל הנוגע להתנהלות הכספית, כך תתקבל יותר תחושה של התנהלות תקינה אצל חברי הקבוצה. תחושות של חברים, אינן קשורות דווקא לעובדות כפי שהן. הדמיון 'רץ למרחקים' ולא ניתן לעצור אותו באמצעות טיעונים הגיוניים.

אני מכיר גם את טענתם ההפוכה של מנהלי קבוצות, שעדיף כמה שפחות לחשוף נתונים לחברי (ואפילו ועד) הקבוצה. זאת מאחר והחברים ברובם אינם אנשי מקצוע המבינים בתחום של ניהול פרויקטים של נדל"ן, ולכן המעורבות שלהם לא תועיל ואולי אף תזיק להתקדמות הפרויקט. לעניות דעתי, טענה זו אינה נכונה, מכמה סיבות:

  1. נתקלתי לא אחת בחברי ועד של קבוצות, שאמנם אינם מוגדרים כאנשי מקצוע מתחום הנדל"ן, אך המבט שלהם מתוך 'שכל ישר' על מהלכים בקבוצה, הוכחו כנכונים ולפעמים אף התעלו בכך על אנשי המקצוע האמונים על קבלת ההחלטות בקבוצה.
  2. לא חייב להיות קשר הכרחי בין הידע המקצועי של חבר ועד קבוצה, לבין מידת המעורבות שלו בקבלת ההחלטות ובביצוע בקבוצה. יכול להיות מצב שחברי הקבוצה בחרו באנשים מסוימים לוועד הקבוצה, מתוך ההנחה שהם אנשים בעלי דעה מוצקה ולויאליות מוחלטת לקבוצה, מבלי הבט על ניסיון העבר או רמת המשכל שלהם.
  3. מנהלי קבוצה יכולים, כמעט בקלות, לגרום לכך שחברי הועד יתמכו בכל המהלכים שהם יבקשו לעשות בקבוצה ולדעתם אלו מהלכים חשובים ונצרכים. אמנם זה כרוך במתן כבוד והערכה לחברי הועד, ומתן ההרגשה כי ההתייעצות עמם היא כנה ולא רק 'לפרוטוקול'. למה הדבר דומה, למערכת היחסים שבין מנהל בית ספר לבין ועד ההורים של בית הספר. מנהל שרוצה לעבוד בצורה חכמה ולטובת בית הספר, 'יגייס' את ועד ההורים לתמוך בכמעט כל המהלכים שירצה לבצע במוסד שתחת ניהולו (כמובן כשמדובר במהלכים תקינים ונכונים, לפחות לדעתו של המנהל). מנהל שאינו כזה, יצטרך להתמודד עם לא מעט חילוקי דעות בינו לבין ועד ההורים.

סל הפתרונות בדרך לשקיפות תוך כדי הסרת העמימות בכל הנוגע לניהול הכספים בקבוצת רכישה, הוא רחב ומגוון.

Inner

להלן אביא שתי דוגמאות לסוגים של דיווח כספי מטעם מנהלי הקבוצה לחברי הקבוצה, אשר לדעתי הם כמעט הכרחיים:

  1. דו"ח מקורות ושימושים – זהו למעשה דו"ח יסודי שלדעתי, צריך להיות מוכן ועדכני בכל קבוצה. הדו"ח בנוי באופן הבא: מצד אחד יש את המקורות הכספיים. אלו יהיו בעיקר כספי החברים שהופקדו לטובת הפרויקט, וכן מעט ריביות זכות ו/או הכנסות שונות. כספים אלו אמורים לשמש את הקבוצה לטובת הקמת הפרויקט על כל המשתמע מכך (בניה, יועצים וכדומה). מהצד השני, יש את השימושים. אלו הם היעדים אליהם הועברו הכספים מקופת הפרויקט. לא כל כך חשובה החלוקה של הצד הזה של הדו"ח, אך צריך להיות היגיון בחלוקה. אפשר כדוגמה לחלק את השימושים לשני סעיפים בלבד: עלויות הכרוכות ברכישת הקרקע, ועלויות הכרוכות בהקמה. החלוקה המיטבית הינה חלוקה לפי סעיפי עלות. כך לדוגמה יהיה כתוב כמה בדיוק שולם ליועץ הקרקע או יועץ האלומיניום וכדומה. הנתון המשלים לדוח זה, הוא היתרה העדכנית בבנק. כשהדו"ח מאוזן, אזי סך המקורות יהיה שווה בדיוק לסך העלויות בתוספת היתרה בבנק.
  2. כרטסת אישית – הכרטסת האישית מכילה למעשה את כל התשלומים שביצע החבר לטובת הקמת הפרויקט במסגרת הקבוצה. עפי" רוב, הכרטסת לא תכיל את העלויות הבלתי מתוקצבות בפרויקט (כגון מס רכישה, שכ"ט עו"ד, עלויות מימון ועוד). ניתן להכניס לכרטסת עוד הרבה נתונים פיננסיים נוספים (כגון אומדן העלות של הדירה, פרטי הדירה וכד').

נוסף על כל הנ"ל, רצוי שתהיה בקבוצה כתובת לכל פניה בנושא פיננסי. הניסיון הוכיח, כי אי מתן תשובות בנושאים כספיים, הנו אחד מהגורמים העיקריים לתחושת העמימות על כל הנלוות לה. אי מתן תשובה, גרועה יותר מתשובה שלילית.

לסיכומם של דברים: שקיפות פיננסית בקבוצת רכישה, טובה למעשה לכל הצדדים. הן לחברי הקבוצה והן לגורמי הניהול.

Inner

כתיבת תגובה