תזכיר חוק ההסדרים 2019 – בשורה משמחת ליזמי תמ”א 38 ופינוי בינוי

רשות המסים גיבשה עמדה ולפיה “קבלן חתימות” בפרויקטים של תמ”א 38/פינוי בינוי, נחשב כמי שמוכר פרוייקט גמור, זאת גם בשלב שעוד לא התחילה הבניה. תזכיר החוק ישים סוף לעמדה זו ומשמעותה הקלה גדולה בתשלומי המסים.

מיסוי דירות shutterstock

משטר המס החל על פרויקט תמ”א 38 ו/או פינוי בינוי, מעניק הקלות משמעותיות לעוסקים בתחום זה והוא מבוסס על העיקרון כי ניתן להשיג מטרות לאומיות (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה/ציפוף ערים) באמצעות הסקטור הפרטי ובעידוד ממשלתי עקיף (הימנעות מהכנסות) זאת חלף הוצאת כספים ישירה על ידי רשויות המדינה.

אחת מהטבות המס המשמעותיות בתחום תמ”א 38 ופינוי בינוי עוסקת בקביעתו של “יום המכירה” בפרויקטים מסוג זה.

כידוע, מלכתחילה לצורכי מס “יום המכירה” – שהוא המועד שבו מתגבש אירוע המס, הינו יום החתימה על הסכם משפטי מחייב. בפרויקטים של התחדשות עירונית, מועד זה הינו כמעט חסר משמעות, שכן בשלב הראשון והארוך במיוחד, אוסף היזם את החתימות של כלל דיירי הפרויקט. פרק זמן זה עשוי להימשך לא רק כמה חודשים טובים וארוכים אלא אפילו כמה שנים. מדובר על פרויקטים המערבים דיירים (=מוכרים) רבים, לפעמים של בניינים בעלי מספר רב של דירות ולא פעם אף מתחמים של עשרות ומאות דיירים.

ייתכן, כי ממועד ההחתמה של הדייר הראשון בפרוייקט ועד לאחרון הדיירים תחלוף תקופת זמן משמעותית ביותר.

לא רק זו, גם לאחר החתמה של שיעור הדיירים הנדרש בכדי להוציא לפועל את העסקה, היא תלוייה בתנאים מתלים רבים ובראשם קבלת היתר בניה, וליווי בנקאי. גם שלב זה עשוי להימשך חודשים ארוכים.

רשות המסים בהבינה את מורכבות הפרויקטים של התחדשות עירונית, קבעה בפרקי המס המיוחדים לתחום זה, כי “יום המכירה” יידחה למועד התקיימות אחרון התנאים המתלים ולא ליום החתימה על ההסכמים המשפטיים.

כעת יש לדוק פורתא – המשמעות של דחיית יום המכירה ליום התקיימות אחרון התנאים המתלים הינה שעד למועד זה, המוכר – בעל הדירה, פטור ממס שבח בגין החתימה על הסכם המכר ליזם, וזה האחרון – פטור ממס רכישה.

כמו בכל תחום חדש ומיוחד, אף תחום ההתחדשות העירונית ניחן בהתפתחויות ובאבולוציה. במשך השנים התפתחה פרקטיקה שלמה של “קבלני חתימות”.

אותם יזמים, מגשרים על פער הזמנים הארוך במיוחד שבין שלבי טרום הבניה עצמה לתחילתה.

רוצה לומר – ישנם יזמים המתמחים באיתור בניינים, ובצליחת המסע המתיש של החתמת כלל הדיירים על הסכמים משפטיים אולם הם חסרים כל ידע או רצון של הבניה עצמה. מאידך קיימים יזמים אשר מתמחים בבניה ואינם רוצים או יכולים להקדיש אלפי שעות “מינגלינג” עם הזקנה מקומה 5 או הממורמר מקומה 1 ולהביאם לחתימה על ההסכם המיוחל.

מציאות זו יצרה פרקטיקה עניפה שבה “קבלני החתימות” מחתימים את שיעור הדיירים הנדרש לשם הוצאתו אל הפועל של הפרוייקט, ומוכרים את זכויותיהם לקבלנים עצמם.

אף עסקה זו חייבת כמובן במס ולאורך השנים נשאלה השאלה מהו משטר המס הנכון שיש להחיל עליה.

עמדת היזמים הינה כי בהתאם למשטר המס הקיים בתחום ההתחדשות העירונית, מאחר ובחלון הזמנים שעד התקיימות כלל התנאים המתלים טרם הגיע יום המכירה, הרי שעסקת “מכירת החתימות” פטורה ממס שבח בידי המוכר וממס רכישה בידי הרוכש, וחייבת רק במס רווחי הון על הרווח שנוצר לקבלן החתימות.

אולם רשות המסים – בלשון רפה בתחילה, ובעמדה נוקשית ומסודרת בתקופה האחרונה, נקטה בגישה שונה.

עמדת רשות המסים הינה כי תחום ההתחדשות העירונית הינו יציר כלאיים מיסויי, שכן לגבי קבלני החתימות למרות שטרם הגיע יום המכירה כאמור לעיל, מדובר ב”זכות במקרקעין” בדמות “אופציה”. גישה זו הובילה לעודף גביית מס משני הצדדים: מבחינת “קבלן החתימות” – המוכר, קיים חיוב במס שבח. סיווג זה נראה על פניו כטכני לגמרי, שכן מה לי מס רווחי הון ומה לי מס שבח? בשני המקרים שיעור המס זהה. אלא שבסיווג טכני זה, משתנה באחת מחיר העסקה. בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין, ניתן לחייב את קבלן החתימות לא רק על התמורות שקיבל בפועל מהקונה, אלא בהתאם לשווי הכלכלי של הפרוייקט במועד העסקה. ה”סובל” העיקרי מגישה זו הוא בעיקר הרוכש, שכן באחת מוטל עליו מס רכישה.

כך, פעמים רבות קבלני החתימות דורשים עבור פעילותם סך השווה להוצאותיהם בתוספת מרווח מסויים. תמורה זו מנותקת מהשווי הכלכלי התיאורטי של הפרוייקט במועד העסקה, שכן הצלחתה הכלכלית מוטלת בספק (של התנאים המתלים או החתימה של יתר הדיירים בפרוייקט). גישת רשות המסים הינה שניתן לחייב את המוכר בהתאם לשווי הכלכלי של הפרוייקט, ועוד להוסיף על חיובים אלה תשלומי מס רכישה מהקונה.

המחוקק בהבינו כי עמדה נוקשית זו תוקעת למעשה הוצאתם לפועל של פרויקטים של התחדשות עירונית וקידומם, מבקש כעת לשנות את החקיקה. בהתאם לתזכיר חוק ההסדרים שהופץ לאחרונה, קיימת כוונה לשנות את החקיקה הקיימת כך שיהיה ברור שגם באירוע המס שבין היזמים השונים בתחום ההתחדשות העירונית לא יחולו חיובי מס שבח.

כידוע, חקיקה המוצגת על ידי הממשלה בחוק ההסדרים הינה פרי יצירה של הרשות המבצעת. ניתן לשער, כי רשות המסים עצמה היא שיזמה את תיקון החקיקה. הצגת עמדה לתיקון חקיקה הסותרת את פרשנות רשות המסים לחקיקה הקיימת מצביעה על בגרות ומקצועיות מטעם רשות המסים. יחד עם זאת, נשאלת השאלה, האם לא ניתן היה לאמץ פרשנות ליבראלית להוראות החקיקה הקיימת ולהגיע לאותה התוצאה מבלי להיזקק לדרך הייסורים המיגעת של תיקון חקיקה? האם לא חבל על הזמן המיותר שיתבזבז עד שהחקיקה תיושם?.

מצ”ב סעיף 5 מחוק ההסדרים:

מוצע לתקן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963,  את פרק חמישי 4: פינוי ובינוי, ואת פרק חמישי 5: פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ”א 38, כך שבתקופה שבין חתימה של דיירים על חוזה שיש בו תנאי מתלה עם יזם, ועד מועד התקיימות התנאי המתלה, היזם יוכל לסחר את הזכויות שקנה מהדיירים ליזם אחר, בלא שישולם מס רכישה על שווי התחייבויותיו של היזם המוכר לדיירים שהיזם הרוכש לוקח על עצמו במסגרת העברת הזכויות. במצב זה ישולם מס רכישה על התמורה הישירה ששולמה ליזם הראשון.

הפטור ממס רכישה עשוי להביא לתופעה של החתמת בעלי דירות על הסכמי פינוי-בינוי בלי שיש להם כוונה לממש את התחייבויות היזם בהסכם ורק על מנת למכור אותן בהמשך. כניסתם של גורמים מתווכים, שאינם בעלי יכולת או כוונה לממש את ההסכמים, עלולה ליצור חסמים לביצוע הפרויקט או לעכבו באופן שיפגע בבעלי הדירות ובאינטרס הציבורי להתחדשות עירונית.

נוכח האמור, מתן פטור גורף ממס רכישה עשוי להקל בפועל על כניסתם של גורמים מתווכים אלה לשוק. על כן מוצע להסמיך את שר האוצר, בהסכמת שר המשפטים, לקבוע תקנות שבהן יקבע באילו מקרים לא יינתן הפטור.

עוד מוצע לקבוע כי אם בתקופה האמורה ימכור הדייר את הזכות לדירה חלופית שקיבל מהיזם לצד שלישי, יראו אותו כאילו מכר דירת מגורים.    

עו"ד אלישע קסנר
עו”ד אלישע קסנר

כותב המאמר הוא עו”ד אלישע קסנר מומחה במיסוי מקרקעין.

ono-side
ono-inner

כתיבת תגובה