תיקון 74 לחוק עידוד השקעות הון אינו חוקתי

אילוסטרציה: נתי שוחט | פלאש 90

הריני להעלות על הכתב את המצב החקיקתי הנוגע לבניינים חדשים להשכרה לפי תיקון 74 המוצע לחוק עידוד השקעות הון. בראש ובראשונה אציין כי החוק אינו ברור. מדיניות מרכז ההשקעות במשרד הכלכלה סבוכה ולא בהירה. אולי כי מדובר בחוק שתוקן כבר 73 פעמים…

ואולי בגלל שהחוק עוסק במגוון נושאים שונים: מפעלים מאושרים, מפעלים מוכרים, בנייני תעשיה, העסקת עובדים ובנייני שכירות למגורים. הצד השווה בכולם הוא שהם יונקים את מעמדם המיסויי מחוק אחד המקנה הטבות רבות ושונות במס הכנסה, במיסים עקיפים כמו מע"מ ומס רכישה, במיסים ישירים אחרים כמו מס שבח, במענקים, באגרות ובהעברות הון לישראל.

הרעיון של הטבות במיסים לאורך שנים אמור לאפשר שלב התארגנות בתקופה הראשונה לקיומו או להעברתו של מפעל ולמי שהקים בניין להשכרה. בכל השקעה יש סיכון, ובבניינים ומפעלים חדשים הסיכון גדול אף יותר ומכאן ההיגיון שעומד ביסודו של החוק.

פרופ' היגס כותב על מדיניות העידוד כי "מדיניות העידוד חייבת להתנהל בזהירות רבה ובכובד ראש, ואת ההטבות במיסים יש להעניק רק לאותם המפעלים שהמינהל משוכנע לגביהם שללא העידוד לא היו מוקמים".

ועכשיו לעניין לשמו נתכנסו פה. הפרק השביעי לחוק, זה שעוסק בעידוד הקמת בנינים חדשים להשכרה למגורים. ישנן מספר דרכים נוספות בהן מעודדת המדינה שכירות למגורים ארוכת טווח. לדוגמא, בחוק לעידוד בניית דירות להשכרה שנחקק לפני כעשור וידוע יותר בשם 'חוק שיטרית'. לטעמי, הטבות המס הגלומות בחוק העידוד הן האפקטיביות ביותר, ולכן מוקמים בניינים חדשים רבים שייעודם השכרה בעיקר דרך ההסדר הקיים בחוק הזה כיום.

חוק שיטרית לא הצליח

לאחרונה התפרסמה הצעת חוק לעידוד השקעות הון שהיא ליבת תיקון מספר 74 ובה מוצע להחליף את ההסדר הקיים בחוק, בהסדר חדש שיעניק הטבה נרחבת יותר לקבוצת בעלים מצומצמת יותר. למרות שישנם בהצעת החוק שינוים שמגדילים את היקף הזכאים להטבה, ומרחיבים את קטגוריות הבניינים המזכים בהטבה, ומשרתים בשל כך את מטרת החוק, שהיא כאמור עידוד השכרה למגורים, התיקון, בהתייחס לזהות הבעלים, לטעמי, הרבה יותר משמעותי. זאת בשל העובדה שהוא מבקש לקבוע שהחוק יחול רק לגבי חברות שבונות לכל הפחות שלושים דירות.

לא ברור לי למה מציעים להיטיב דווקא ורק עם חברות, וליתר דיוק חברות גדולות שבונות לפחות עשרות דירות. לדעתי, הצעת התיקון הזו (תיקון 74) אינה חוקתית כיוון שהיא פוגעת בשוויון וללא הצדקה. אם רשות המסים סבורה שהחוק הישן לא מספק, ניתן לחוקק חוק חדש מבלי לאיין (מלשון אַיִן) את החוק הישן, שגם אם אינו מספק, ברור שהביא לבנייה נוספת להשכרה.

אין לדעתי שום סיבה להעניק את ההטבה רק לחברות ענק. הנוסח המוצע לתיקון 74 יפחית בסופו של יום את כמות הדירות הזמינות להשכרה למגורים, ולכן יפגע במטרת הפרק השביעי בחוק – עידוד השכרה למגורים. בנוסף לכל האמור לעיל, התנאים והטבות המס של תיקון 74 דומים מאוד להטבות של חוק שיטרית. שעד כמה שאני יודע לא הצליח!

אז מה כדאי לעשות?

ומכאן להמלצות מעשיות: ליחידים וחברות שמחזיקים במגרשים בהם ניתן לבנות יותר משש יחידות דיור כדאי מאוד להגיש בקשה לפי החוק כיום. לחברות גדולות שמחזיקות או עתידות להחזיק בקרקע לבניית שלושים יחידות ומעלה, מומלץ להמתין לאישור התיקון בחוק.

ישנן הרבה חברות בנייה קטנות ואנשים פרטיים, שבונים במקומות שונים, כמו למשל בבני ברק, ביתר עילית וחולון, שמעוניינים לבנות בניינים קטנים של שש עד שתים-עשרה דירות עבור זוגות צעירים לשכירות ארוכה. לאלה אני ממליץ למהר ולפעול לפני מושב החורף בכנסת. לפני שהתיקון לחוק יאושר.

ונחזור לתהיות על התיקון המוצע: לפי החוק הישן, קבלן בונה שמונה דירות, מוכר שתיים כדי לממן את הפרויקט ונשאר עם שש דירות אותן הוא משכיר במחיר נמוך, ועדיין מקבל את ההטבה. כמו כן, גם בגין בנייה של חלק מבניין במתכונת הזו ניתן לקבל את ההטבה זאת במידה והדירות מושכרות. מדוע לא לאפשר לאותו קבלן "קטן", או אפילו לאדם פרטי עם מגרש ליהנות מההטבה כמקודם?

גם לא ברור מדוע הוגבלו בהצעה דמי השכירות לסך של 6,000 שקלים לחודש, כאשר מגבלת דמי השכירות כיום היא 6,200 שקלים, במקרה של שכר דירה בסך 8,000 שקלים – הטבה יחסית, ובאזור פיתוח א' אין מגבלה.

ומי שרוצה לגור במרכז הארץ?

חשוב לציין שתקרת השכירות לא מאפשרת בנייה באזורי הביקוש עקב כך שדמי השכירות שם גבוהים בהרבה ממגבלת דמי השכירות שנקבעה בתיקון. ועוד משהו: בעקבות הענקת פחת מואץ של 20%, ובגלל שהפחת מופעל רק על מרכיב הבנייה, נוצר מצב בו הפחת המואץ יעודד יזמים לבנייה רק באזורים בהם ערכי הקרקע נמוכים…

במקומות כאלה מתקבלת התשואה הגבוהה ביותר עבור הקרקע עקב "מגן המס" שנוצר ליזמים מהפחת המואץ. לדעתי, יש לקחת בחשבון את מרכיב התשואה בבסיס הצעת החוק, ולעודד בנייה להשכרה גם באזורי ביניים, ולא רק בפריפריה.

כמו כן, אין מקום ל"הדרה" של אוכלוסיית השוכרים במרכזי הביקוש. גם במרכזי הביקוש ישנה דרישה של משפחות שרוצות לחיות בשכירות ונכון לשלב בו הן נמצאות אין ידן משגת הון עצמי לרכישת דירה. לכן, לדעתי, יהיה נכון לבנות ולבסס את המנגנון של האצת הבנייה לשכירות, גם עבור אזורי ביניים ואפילו עבור מרכזי הביקוש.

בשולי הדברים אומר תודה לעורכי הדין אופיר כהן, ארז בהגלי ואורן יוגב, כמו גם לשמאי המקרקעין עציוני חזקיה שסייעו לי בכתיבת טור זה.