תל אביב בירידה חדה בעסקאות נדל”ן בדצמבר

גם בשבוע הסגר הישראלים המשיכו לרכוש דירות – אולי בגלל האופטימיות שהשרו עליהם החיסונים • בניכוי קרנות ריט וחברה שמייעדת את דירותיה להשכרה, תל אביב רשמה ירידה בעסקאות המכר בנדל”ן וגם באופן ישיר, במכירות הקבלנים • עם זאת, כאמור, למעט ת”א וטבריה, כלל אזורי הארץ רשמו גידול במכירות • וגם: הורדת מס הרכישה השפיעה מהותית על המשקיעים

מגדלי מגורים בתל אביב. אילוסטרציה | צילום: קובי גדעון, פלאש 90

בחודש דצמבר נרשמה אחת הרמות הגבוהות ביותר של עסקאות בשוק הנדל”ן, כאשר אלו הסתכמו ב-13.4 אלף דירות (כולל “מחיר למשתכן”), הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות מאז רמת השיא שנרשמה ביוני 2015 (אותו שיא נקבע אז על רקע גל רכישות משקיעים טרם העלאת מס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה). בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בדצמבר האחרון על 11.8 אלף דירות, גידול חד של 27% בהשוואה לדצמבר 2019  וגידול של 15% בהשוואה לחודש הקודם – כך עולה מסקירת הנדל”ן של אגף הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג.

בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי (“מחיר למשתכן”) עמד סך העסקאות בחודש דצמבר על 11.8 אלף דירות, גם כן הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות בשוק החופשי מאז יוני 2015. בהשוואה לדצמבר 2019 זהו גידול חד של 27% וגידול של 15% בהשוואה לחודש הקודם. בהשוואת רמת העסקאות בשוק החופשי בחודש דצמבר האחרון למקבילים לו בעשרים השנים האחרונות נמצא כי זוהי הרמה הגבוהה ביותר מאז דצמבר 2013, בו נרשמה רמת חריגה של עסקאות על רקע הקדמת מכירות משקיעים טרם כניסתו לתוקף של ביטול הפטור ממס שבח על דירות הנמכרות ע”י משקיעים.

250/200 סייד בר + קובייה בכתבה

בסיכום שנתי עמד מספר העסקאות בשנת 2020 על כ-107 אלף עסקאות, ירידה של 2% בהשוואה לשנת 2019. מספר העסקאות בשוק החופשי בלבד עמד 93 אלף, ללא שינוי בהשוואה לשנת 2019. בפילוח גיאוגרפי ניכרת שונות בין האזורים, כאשר אזור המרכז דווקא בולט עם ירידה של 16% במספר העסקאות ומנגד אזור באר שבע בולט עם עליה של 11%.

סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש דצמבר עמד על 8 אלף, גידול של 21% בהשוואה לדצמבר 2019 וגידול של 12% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי בולטים אזורי חיפה, באר שבע וחדרה בשיעורי גידול הגבוהים משמעותית מהממוצע הארצי. מנגד בולט אזור ת”א עם ירידה של 9% במספר העסקאות, זאת בהמשך לחולשה במכירות המאפיינת אזור זה, בפרט בדירות יד שניה,  מאז פרוץ מגפת הקורונה. באגף הכלכלנית הראשית באוצר מציינים כי “אין בידינו די נתונים כדי להסביר חולשה זו במכירות באזור ת”א, אולם יש לציין כי גם בהשוואה לאזור נתניה, המאופיין אף הוא ברמות מחירים גבוהות (כולל בתוכו את ערי השרון), מפגר מספר העסקאות באזור ת”א בהשוואה לנתניה מאז פרוץ המגפה”.

דירות מקבלן

מכירות הקבלנים בחודש דצמבר הגיעו לרמת שיא של 5.4 אלף דירות (כולל מחיר למשתכן), הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו לפחות בעשרים השנים האחרונות. בניכוי “מחיר למשתכן” הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש דצמבר ב-3.8 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר של מכירות אלו מאז יוני 2015. בהשוואה לדצמבר 2019 זהו גידול חד של 43% וגידול של 23% בהשוואה לחודש הקודם.

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש דצמבר על פני ימי החודש, על רקע הטלת הסגר השלישי ב-27 לחודש, נמצא כי בדומה לימים שלפני הסגר השני, בשבוע שלפני הסגר השלישי נרשם גידול חד במספר העסקאות. ה’חידוש’ בסגר הנוכחי הוא שבשבוע של הסגר עצמו הוסיף לעלות קצב המכירות היומי. יתכן והסמיכות של תחילת הסגר לתחילת מבצע החיסונים השרו אופטימיות על הרוכשים ואלו הזדרזו לסגור עסקה. עם זאת, נתונים ראשוניים לחודש ינואר מצביעים על ירידה משמעותית במכירת דירות חדשות.

870/135 ליינר ארטקל

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול במכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש דצמבר הקיף את כל האזורים, למעט אזור טבריה שרשם ירידה של 28% ואזור ת”א שרשם ירידה של 6%. יש לציין כי בניכוי כמאה דירות חדשות שנמכרו לקרן ריט באזור ת”א בדצמבר האחרון היה מגיע שיעור הירידה במכירות באזור זה ל-20%. בנוסף, בניכוי רכישות באזור המרכז של חברה מסוימת המייעדת את הדירות להשכרה, הייתה נרשמת ירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי גם באזור המרכז. מנגד, באזור ירושלים הוכפל מספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי, בהמשך לשיעורי גידול חדים מאז אוגוסט האחרון. באזור באר שבע גם כן הוכפל מספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי, זאת דווקא לאחר ירידה של 17% שנרשמה בחודש נובמבר (האזור היחיד באותו חודש שרשם ירידה במכירות בשוק החופשי). יצוין כי גם באזור זה התבצעו מכירות לקרן ריט, אולם גם בניכוי אותן מכירות היה מתקבל שיעור גידול חד במכירות.

המשקיעים חוזרים

רכישות המשקיעים בחודש דצמבר הסתכמו ב-2.5 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלו מאז מרץ 2016. בהשוואה לדצמבר 2019 זהו גידול חד של 65%, זאת על רקע הורדת מס הרכישה על משקיעים בסוף יולי האחרון. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים בחודש דצמבר על כ-19%, גבוה בחמש נקודות אחוז בהשוואה לדצמבר 2019 ונמוך ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם.

מכירות המשקיעים בחודש דצמבר הסתכמו אף הן ב-2.5 אלף דירות, עליה חדה של 30% בהשוואה לדצמבר 2019 ושיעור גידול הגבוה ב-9 נקודות אחוז מזה שנרשם במכירות יד שניה. ניתוח רמות ההכנסה של העצמאים מקרב מוכרי הדירות להשקעה מרמז כי לא מן הנמנע כי קשיים כלכליים היו בין הגורמים למכירות אלו.

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה