הכלכלן הראשי: קיפאון עמוק בשוק הנדל"ן למגורים

שוק הנדל"ן למגורים shutterstock

הכלכלן הראשי במשרד האוצר מפרסם בסקירתו השבועית כי בחודש דצמבר נמשך הקפאון בשוק הנדל"ן. סך הדירות שנרכשו עמד על 8800 דירות, כשמתוכן אלף דירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" (רמת שיא לתוכנית). בהשוואה לדצמבר אשתקד ירד סך העסקאות "במחירי שוק" בשיעור חד של 20 אחוזים ירידה חדה שנמשכת מאז פברואר 2017. בכך חותם חודש דצמבר האחרון את אחת השנים החלשות ביותר בעשור האחרון מבחינת מספר העסקאות "במחירי שוק". סך העסקאות בשנת 2017 עמד על 93.8 אלף  דירות, ירידה של 14 אחוזם בהשוואה לשנת 2016, והרמה הנמוכה ביותר מאז המחאה החברתית בשנת 2011.

סך הדירות החדשות שנרכשו בחודש דצמבר עמד על 2.9 אלף דירות, אולם מתוכן אלף דירות נמכרו במסגרת "מחיר למשתכן", הרמה הגבוהה ביותר של מכירות מוזלות אלו מאז החלו המכירות בפועל במסגרת תכנית זו, במרץ 2016. מנגד, מכירת דירות חדשות "במחירי שוק" הוסיפה לרדת, בהמשך לירידות חדות מאז שלהי 2016. בסיכום שנתי  עומד מספר הדירות החדשות שנמכרו "במחירי שוק" ב-2017 על 22 אלף דירות בלבד, ירידה חדה של 27 אחוזים בהשוואה לשנת 2016, והרמה הנמוכה ביותר של מכירת דירות חדשות "במחירי שוק" מאז שנת 2011, אשר עמדה בצל המחאה החברתית.

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות עמד בחודש דצמבר על סך של 4.9 מיליארדי ש"ח, המהווה אמנם עלייה של 20 אחוזים בהשוואה לחודש נובמבר (ועלייה של 6 אחוזים לעומת דצמבר 2016), אולם גידול זה מתרכז כולו במכירות השיא במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש דצמבר האחרון. מכירות אלו לבדן תרמו 1.5 מיליארדי ש"ח לתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים בדצמבר האחרון, גבוה פי 2.6 מתרומתן של מכירות אלו לתזרים המזומנים של הקבלנים בחודש נובמבר. בכך מתגברת התלות של תזרים זה בקצב המכירות במסגרת "מחיר למשתכן".

משקיעים בשוק הנדל"ן למגורים

משקל המשקיעים בסך הרכישות בחודש דצמבר נותר על רמה נמוכה של 16 אחוזים, בדומה לחודש הקודם, כמו גם בהשוואה לדצמבר אשתקד. במונחים כמותיים הסתכמו רכישות המשקיעים בחודש דצמבר ב-1400 דירות, ירידה של 14 אחוזים בהשוואה לדצמבר 2016. בסיכום שנתי נרשם שפל ברכישות המשקיעים ב-2017, כאשר אלו הסתכמו ב-17.4 אלף דירות בלבד, ירידה חדה של 22 אחוזים בהשוואה ל-2016, זאת בהמשך לירידה חדה של 29 אחוזים שנרשמה ב-2016 (לעומת 2015). זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר של רכישות משקיעים מאז שנת 2003, אשר עמדה בצל המיתון במשק.

כ-22 אחוזים ממי שרכשו דירה להשקעה בחודש דצמבר האחרון, הינם "מרובי נכסים", מעט יותר גבוה משיעור זה בקרב כלל בעלי הדירות להשקעה. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור רחובות עם שיעור גבוה אף יותר של "מרובי נכסים", כאשר אזור זה הינו גם בין היחידים שרשם גידול ברכישות המשקיעים בדצמבר (הן בהשוואה לחודש הקודם והן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד). בדומה לניתוח שנערך ביחס למאפייני המשקיעים ברחובות בחודש הקודם (נובמבר), גם בחודש דצמבר בולט שיעור גבוה של משקיעים, אשר לפחות אחד מראשי משק הבית מועסק במגזר הציבורי (בכלל זה השלטון המקומי). שיעור זה עמד בדצמבר על 33 אחוזים, ירידה מסוימת בהשוואה לחודש הקודם (42 אחוזים). את מקומם תפסו מנהלי חברות, כפי שיפורט להלן.

בניתוח מאפייני המשקיעים בחודש דצמבר ברמה הארצית בולטת עליה במשקל מי שהינם מנהלי חברות (בהגדרת מנהל חברה הכוונה למי שהינו בעל מניות מהותי בחברה, בכלל זה מי שמחזיקים ב"חברת ארנק"), כאשר משקלם בסך המשקיעים הגיע קרוב לחמישית.

יש לציין כי הרמה הנמוכה של רכישות המשקיעים עדיין מוטה במידה כלפי מעלה, החל משנת 2014, זאת מאחר וכל רכישה של תושב חוץ, גם אם זו הינה דירתו היחידה בישראל, נחשבת כ"דירה נוספת". סך הדירות שרכשו תושבי החוץ ב-2017 הסתכם ב-1700 דירות, ירידה חדה של 25 אחוזים בהשוואה לשנת 2016, זאת בהמשך לירידה חדה של 32 אחוזים בשנת 2016. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר של רכישות תושבי החוץ בישראל מאז 2002.