המהפכה בדרך: הסוף לסחבת בהליכי רישום זכויות בטאבו

צוות מיוחד מעלה שורה של המלצות 'להריץ' את רישום הדירות בפנקסי המקרקעין (טאבו) • מהפכה ברישום על ידי קישור בין הליכי התכנון והרישום – התכנון יוכל לשמש גם בתור תשריט בית משותף • סנקציות נגד חברות משכנות והוזלת עלויות • קבלנים יוכלו לרשום דירות שלא נמכרו • עבירות בנייה קלות יאפשרו רישום ורק עבירות בנייה 'כבדות' ימנעו אותו • יינתנו תמריצים לרישום בתים משותפים

רישום מקרקעין, טאבו | צילום אילוסטרציה: shutterstock

בישראל יש כיום מאות אלפי יחידות דיור בבתים משותפים ובבתים צמודי קרקע, אשר הזכויות בהן טרם נרשמו בפנקסי המקרקעין (טאבו). מדובר במגוון של בעיות שמענו עד היום את הליך הרישום. במגזר החרדי בו נעשה שימוש רב בחברות משכנות המצב גרוע עוד. לחילופין גם עבירות בנייה מונעות את רישום הנכס באופן מסודר. המשמעות היא שבעלי הדירות מחזיקים בזכות 'חלשה' יותר מזו שהייתה להם לו הדירה שלהם הייתה רשומה בטאבו.

דו"ח חדש של הצוות להאצת הליכי רישום זכויות במקרקעין במשרד המשפטים בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ מעלה סדרה של רעיונות ופתרונות חדשים לרישום מהיר של זכויות בטאבו בסמוך להשלמת הליכי התכנון. המטרה היא, לאפשר לבעלי הדירות לזכות בזכויות הקנייניות שבדירותיהם, להגביר את האמינות של מרשם המקרקעין ולמנוע ביורוקרטיה מיותרת הפוגעת בציבור ועלולה לגרור לעלויות כספיות מיותרות.

הדו"ח מעלה הבחנה בין שלוש קבוצות של פתרונות: (א) מבט לעתיד – המלצות לרישום מהיר של זכויות לאחר שיאושרו תוכניות חדשות; (ב) מבט להווה – המלצות ביחס לתוכניות שכבר אושרו, אולם טרם ניתן היתר לפיהן והזכויות מכוחן טרם נרשמו; (ג) מבט לעבר – המלצות ביחס לרישום זכויות ביחידות דיור שכבר נבנו עפ"י היתר שהוצא לפי תוכניות מאושרות אולם הזכויות טרם נרשמו.

טאבו עצמאי

כך למשל מצא הצוות כי בכל הנוגע לרישום בתים משותפים על ידי חברות משכנות, חלק מהחברות כלל לא השלימו את הרישום בלשכת המקרקעין, אלא נוהגות לנהל אצלן מרשם חוזי, שבמסגרתו רשמו את יחידות הדיור בספרי החברה, ובכך יצרו הלכה למעשה מעין "טאבו" קטן ומצומצם משלהן. זאת, בין היתר, משום שהחוק הקיים לא חושף שיניים חדות בהקשר לרישום מהיר של יחידות הדיור שבניהולן.

בנקודה זו ממליץ הצוות שכתב את הדוח לקבוע סנקציות אפקטיביות לחברות המשכנות על העדר רישום, לדוגמה – הגדלת סכום הערבות לשם התמודדות במכרזים של רמ"י או של משרד הבינוי והשיכון לחברות שנכשלו ברישום בעבר, וכן קביעת מנגנון לפיצוי מוסכם בהיעדר רישום. מאידך, הצוות סבור כי אולי יהיה נכון להגדיל במעט את הסכומים המשתלמים עבור שירותי החברות המשכנות, וזאת כדי ליצור מוטיבציה כפולה לחברות אלו שיסיימו את הליכי הרישום וישחררו את הדירות לבעליהן.

תשריט דירה

תשריט ורישום

קושי נוסף שהצוות מצא בתהליך רישום יחידות דיור קיימות בבית משותף הוא, היעדר הסכמה של דיירים להביא את יחידות הדיור לרישום בשל הוצאות גדולות הכרוכות בכך. מדובר בשכר עוה"ד, הכנת והגשת 'תשריט הבית המשותף' ואישורי מסים. כמו כן, ישנם דיירים המתנגדים לרישום בשל עבירות בניה שביצעו בנכסים שלהם.

על מנת להתגבר על התנגדותם של סרבני רישום, מציע הצוות לבחון שורה של פעולות. בין היתר ממליץ הצוות לצאת למסע הסברה, שבו יובהר לציבור, כי בהיעדר רישום של יחידות הדיור שבבעלותם הרי שעומדת להם זכות חוזית בלבד – הנחותה במעמדה מזכות קניינית, וכן יובהרו המשמעויות של מעמד נחות זה. הבשורה הגדולה יותר היא ההמלצה לצמצם את ההוצאות שיוטלו על הדיירים במסגרת הרישום בדרך הבאה: רמ"י תיזום הכנה של תשריט הבית המשותף לצורך הרישום, תוך נשיאה בחלק מהתשלומים הנדרשים לשם כך ובתנאי שהדיירים יישאו בחלק האחר.

דירות שלא שווקו

בעיה נוספת קיימת ברישום יחידות דיור בבית משותף, היא יח"ד שטרם נמכרו. הצוות מצא כי במקרים רבים קבלנים נמנעים מרישום הבית המשותף, זאת על מנת לשמור לעצמם את האפשרות להצמיד בהצמדה מיוחדת ליחידות הדיור שלא נמכרו, שטחים מהרכוש המשותף, ובכך להגדיל את מידת האטרקטיביות שלהן במכר. הדבר מצוי מאוד בבניינים בבני ברק ובערים חרדיות נוספות והקבלן נשאר 'לשלוט' בבניין עוד מספר שנים לאחר מכירת מרבית הדירות.

על מנת להתמודד עם תופעה זו ולתמרץ את הקבלן לרשום את הבית המשותף או את יחידות הדיור שטרם נמכרו, מציע הצוות לאפשר הוספה של הוראה בתקנון הבית משותף, שלפיה תינתן לקבלן אפשרות עתידית להצמיד חלקים מהרכוש המשותף ליחידות הדיור שטרם נמכרו, מבלי לקבל את הסמכת כלל הדיירים לצורך כך. כמו כן, מוצע לייצר הקלות בהליך הבירוקרטי לצורך רישום ההצמדה המיוחדת "העתידית", כך שרישום זה לא ידרוש מהקבלן חזרה על ההליך המלא הנדרש לרישום בית משותף, אלא יידרש להליך של תיקון צו.

בנושא עבירות בנייה בבתים משותפים, המציאות מלמדת כי ככל שעובר זמן עד לרישום הבית המשותף, הדיירים ממשיכים לבצע עבירות בניה שמונעות בלא מעט מקרים את רישום הבית המשותף כולו. אי לכך, ועל מנת לשמור על האינטרס הציבורי שקיים באכיפה של עבירות בנייה לצד שמירה על אינטרס ציבורי של רישום יחידות דיור בבתים משותפים, הצוות ממליץ לייצר הבחנה ברורה בין מקרים שבהם יימצאו עבירות בנייה חמורות – כי אז לא ייעשה רישום של הבית המשותף עד אשר העבירות יוסדרו – לבין מקרים שבהם יימצאו עבירות בניה קלות באופן יחסי – שאז ניתן יהיה לשקול, על פי שיקולים שייקבעו בתקנות, כיצד ייעשה הרישום של יחידות הדיור בבתים משותפים אלה.

דירות חדשות | צילום אילוסטרציה: ליאור מזרחי, פלאש 90

מעולם התכנון לעולם הקניין

בראש הצוות עמד כאמור המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ ולקחו חלק בהובלתו הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין במשרד המשפטים בראשות עו"ד שלומי הייזלר, ומינהל התכנון במשרד הפנים. חברים נוספים בצוות היו נציגי רשות מקרקעי ישראל, נציגי המרכז למיפוי ישראל, נציגי משרד הבינוי והשיכון ונציגי רשות המיסים.

הצוות קורא לחזק את הקשר בין עולם התכנון לעולם הקניין, קשר שהכרחי לקידום רישום מהיר של זכויות הציבור במקרקעין, כך שהליכי התכנון המפורט והלכי הרישום יאוחדו לכדי הליך אחוד- "מתוכנית לרישום". בהתאם לכך גיבש הצוות שורה של המלצות שנועדו להפוך את ההליך להליך אחוד, יעיל ומהיר יותר מהקיים היום, וכן לתמרץ רישום מהיר של דירות שטרם נרשמו בטאבו. על פי המלצת הדוח המהלך ייעשה תוך היעזרות בעולם המיפוי שעליו אמון המרכז למיפוי ישראל.

הצוות המליץ על מהפכה בכל הקשור לחיזוק הקשר השוטף בין גורמי המקצוע האחראים על תכנון מפורט לבין הגורמים האחראים על הרישום בטאבו. הרעיון הוא ליצור תהליך מאוחד, שבו תעשינה פעולות הכנה לרישום הזכויות כבר בשלבי התכנון המוקדמים. כך למשל, תוכנית לצרכי רישום תתאשר כבר במועד שבו תאושר תכנית מפורטת, ולא כשנתיים-שלוש לאחר מכן כפי המצב כיום. (בהתאמה, סעיף 125 לחוק התכנון והבניה יבוטל).

לצורך ההליך המאוחד, הצוות המליץ למזג בין היתר הבניה לבין תשריט הבית המשותף, וכך ההיתר שיינתן על ידי רשות הרישוי יוכל, בהתאמות מסוימות, להוות גם תשריט הבית המשותף שיוגש לטאבו.

ארז קמיניץ במכון ון ליר, ירושלים | צילומסך מיוטיוב

נקודה נוספת עליה שם הצוות דגש היא, עיכוב רישום הבית המשותף בשל היעדר יכולת להמציא אישורי מסים על עסקאות שנעשו בנכס. בנושא זה גיבש הצוות שורה של המלצות שנועדו לאפשר את רישום הזכויות גם אם לא הוצגו כל ההוכחות לתשלום מלוא החבות במס, ובכלל זה המליץ הצוות על יצירת ממשק מקוון ייעודי לעניין זה בין רשות המיסים לבין הטאבו.

הנוסח מפורסם כעת להערות הציבור על מנת שהצוות יוכל לבחון האם וכיצד לתקן את המלצותיו. כך שכל אזרח, קבלן, עורך דין או עסקן שיש להם השגה על המלצות הצוות מוזמן לפנות לכתובת המייל [email protected] עד לתאריך 20.12.2020.

כתיבת תגובה