הפסיקה שתשנה את כללי הבנייה על הגג במגזר החרדי

בית המשפט העליון קבע: נדרש אישור מכל השכנים לבנייה על הגג המשותף • המוקש הטמון בפסיקה החדשה: אם יווצר, ולו לכאורה, קושי קנייני, רשאים מוסדות התכנון וראוי שיעכבו את ההליך כדי לתת לגורם המוסמך להחליט בדבר 

גגות בתי מגורים בבני ברק ממעוף הציפור | צילום אילוסטרציה: גילי יערי, פלאש 90

גג על גג: פסיקה חדשה של בית משפט העליון עלולה לשנות את כל מערך בניית הגגות בערים החרדיות. על פי הפסיקה שהובאה ב'גלובס', אם אתם רוצים לבנות בשטח הגג הרשום כרכוש משותף, לא די בחוסר התנגדות של השכנים, אלא תצטרכו הסכמה מפורשת שלהם לצורך קבלת היתר בנייה על הגג.

מדובר במקרה ספציפי לכאורה בו הגיש תושב תל אביב בקשה למתן היתר לבנית חדר על גג משותף מכוח התוכנית הידועה 'גגות תל אביב יפו' שהתקבלה בשנת 2006 (ג’1). הבקשה הוגשה בחתימת מבקש ההיתר בלבד, והוא לא טרח לצרף אליה חתימות של 75% מבעלי הדירות בבניין כפי הנדרש בחוק המקרקעין. על פי החוק יש צורך לכלול בבקשה "הוכחת זכות במקרקעין ובמקרה של בעלות משותפת – הסכמת בעלי הנכס כמחויב בחוק". מכיוון שהבקשה הוגשה ללא הסכמת רוב בעלי הדירות דחתה העירייה את הבקשה.

עו"ד ליאורה מנצורי ואוהד גביש (ממשרד GEE law – גולדמן, ארליך, אדלשטיין, אביגד) מדווחים ב'גלובס' כי האיש שהגיש את בקשת ההיתר, החליט להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית תל אביב. לטענתו דיני התכנון והבנייה אינם מחייבים הסכמה פוזיטיבית של שאר בעלי הדירות, ולכן די ב'רוב תכנוני' שהושג כדין. במילים אחרות טוען האיש, די בכך שאף אחד מבעלי הדירות לא הגיש התנגדות לאחר שהבקשה נמסרה לכולם, כנדרש על פי דיני התכנון והבנייה. 

כצפוי, ועדת הערר דחתה את הבקשה בקביעה כי יש לעכב את מתן היתר הבנייה עד להסדרת ההיבט הקנייני – כלומר, להמצאת הסכמה מפורשת של הרוב הנדרש לפי חוק המקרקעין של בעלי הדירות בבית המשותף.

הסכמה מפורשת

האיש לא התעצל והגיש עתירה נגד ההחלטה לבית המשפט המחוזי בת"א, שקבע אף הוא, כי אף שהבקשה נמסרה לבעלי הדירות, לא ניתן להסתפק באי הגשת התנגדויות לבקשה, אלא נדרשת הסכמה מפורשת שלהם לבנייה.

הוא לא אמר נואש והגיע עד לבית משפט העליון שדחה את הערעור וקבע כי מבחינה מהותית, חשוב לוודא כי כל דיירי הרוב נותנים הסכמתם בצורה מפורשת לבנייה על הגג. הסכמה פוזיטיבית היא בסך הכול מנגנון ראוי להשגת יעד זה.

כך, לדעת בית המשפט העליון, תישמר חלוקה צודקת של הרכוש המשותף. ביהמ"ש הדגיש, כי יש חשיבות לכך שאם ייעשה שינוי ברכוש המשותף, הוועדה המקומית תדע באופן מפורש כי ניתנה הסכמת בעלי הדירות בבניין המשותף. המוקש הטמון בפסיקה החדשה היא הקביעה של העליון כי אם יש לכאורה קושי קנייני, רשאים מוסדות התכנון – ולעיתים נכון יעשו – אם יעכבו את ההליך כדי לתת לגורם המוסמך להחליט בדבר.

פסיקה ממוקשת

לדעת הכותבים ב'גלובס' הפסיקה הזו מעוררת קשיים לא מעטים, שכן מחד גיסא היא מגנה על בעלי הזכויות האחרים בבניין מפני בנייה על השטח שלהם ומונעת פגיעה בזכויותיהם הקנייניות, וכן מונעת את הנטל מבעלי הזכויות האחרים לפתוח בהליכים ולהתנגד לבנייה. מאידך גיסא, פסיקה זו מעניקה למוסדות התכנון סמכות להכריע בעניינים קניינים ולהחליט האם מבקש ההיתר הוא בעל זכויות הקניין בנכס, אף כי אין לוועדות התכנון סמכות להכריע בשאלות הקנייניות.

בנוסף, פסק הדין עשוי ליצור החלטות שגויות לא מעטות, שכן אין לוועדת התכנון הכלים לחקור ולהגיע למסקנות בענייני קניין כמו שיש לבית משפט. מה יהיה אם ועדת ערר תחליט למשל שאין למגיש ההיתר רוב בגלל עניין קנייני כזה או אחר? האם לפרשנות של חוזה או תקנון בית משותף שיבוצע על ידי ועד ערר, יהיה תוקף של פסק דין? ואיך יערערו על זה ומי ידון בערעור? שאלות אלה ואחרות בוודאי עוד יידונו בהמשך.

את השכנים ייצג עו"ד מורן גור ממשרד רייסמן גור.

כתיבת תגובה