וזה הסוף: תמ"א 38 יורדת מהמפה, החרדים יפסידו

מנהל התכנון: עדיפות ל'פינוי בינוי' על פני תמ"א 38 • במנהל התכנון אישרו: "במקום לקדם תהליכי התחדשות אמיתיים, תמ"א 38 גרמה לאורך השנים לנזק למרקם העירוני, ולא הצליחה להעניק פתרונות לחיזוק מבנים באזורים הנדרשים בשל כך, תוענק עדיפות למתחמי פינוי בינוי על פני תמ"א 38" • משליכים את תמ"א 38 לפח האשפה התכנוני

פרויקט התחדשות עירונית | הדמיה: הרשות להתחדשות עירונית

האם תוכנית תמ"א 38 בסכנה קיומית? אם לשפוט על פי הקולות שיוצאים ממנהל התכנון בראשות דלית זילבר, התשובה היא כן. על פי המסתמן, עוסקים במנהל עתה בפיילוט שבמסגרתו ייבחנו חלופות בתחום ההתחדשות העירונית.

זאת גם הסיבה שהתיקון הרביעי לתמ"א 38, שאמור היה להיות מאושר בימים אלה במועצה הארצית לתכנון ובנייה – עובר ככל הנראה להיסטוריה.

ברוח ימי הלחימה שמאחורינו ניתן לקבוע שתוכנית תמ"א 38 אשר קודמה כדי לחזק ולעבות מבני ישנים בישראל כהכנה לעימות צבאי ולרעידות אדמה, הוכיחו את עצמן פעם אחר פעם. אלפי דירות בקווי העימות שהוספו להן חדר ממ"ד עברו את העימותים האחרונים בשקט נפשי יחסי, בלי הצורך לקום באמצע הלילה ולרדת קומה או שתיים עם ילדים על הידיים, רק בגלל שהחמאס לא קיבל כסף מקטאר.

לאורך השנים, לאחר שהתברר שהתוכנית המקורית אין בה כדי לפתור את כלל הבעיות שהתוכנית הביאה עימה הוחלט על הכנסת תיקונים (תמ"א 38 – 1/2/3) ובהם היחס שבין התב"ע המפורט לבין תוכנית תמ"א; תוספות זכויות בנייה במקרה של הריסה ובנייה (פינוי בינוי פרטני לבניין, לא לשכונה); תוספת של שתי קומות וחצי לכל בניין במקום קומה יחידה שאושרה בתחילה וכן הקלות בסגירות קומה מפולשת והרחבת הדירות.

התיקון הרביעי היה אמור להכניס אל התוכנית מבני ציבור ותעשייה וכן כ–470 אלף יחידות דיור שנבנו בין 1980 ל–1995 אשר אינן זכאיות כיום לביצוע חיזוק מבנים בכפוף לתמ"א 38, אך נבנו ללא מרחבים מוגנים. אלו מבנים שנבנו לפני החוק שחייב בניית ממ"דים (לאחר מלחמת המפרץ).

המפסידים הגדולים: החרדים

עבור החרדים, תמ"א 38 היווה בשורה של ממש. ברור לחלוטין שקל יותר לעבות יישוב חרדי קיים, מאשר לעבוד על הקמתו של אחד כזה מאפס. העיר אשדוד לדוגמה שספגה רק השבוע מטחים אדירים של רקטות, היא דוגמה טובה לכך. תהליך ההתחרדות שעובר על רובע ו' – שספג פגיעה ישירה שהסתיימה בהרוג חרדי הי"ד – הוסיף עוד מאות יחידות דיור לאזורים החרדים המפוצצים בלאו הכי.

מאידך, הבנייה מלכתחילה, הינה גרועה. בניית-שיכונים ישנה, ללא מרפסות וללא ממ"דים כמובן, ובלי אפשרות לסוכות. בדיוק לכאן נכנסה תמ"א 38. מבנה אחר מבנה ברובע זה, כמו ברובעים דומים בעיר אשדוד, עברו מתיחת פנים מאסיבית, נוספו חדרי ממ"ד לכל הדירות, מרפסות סוכה, מעלית והדירות עברו בפנים שיפוץ כללי עם התאמה למגורים של המגזר החרדי.

לכל בניין כזה נוספו על גגו שתי קומות נוספות שתרמו עוד ועוד יחידות דיור למגזר החרדי, הצמא לכל בדל של פתרון במצוקת הדיור. כאן גם חשוב לציין שמתחמי פינוי בינוי הצצים במדינה בכל שכונה אפשרית איננה מתאימה למגזר החרדי בגלל ריבוי הקומות המאפיין תוכניות אלה. בשיחות עם אנשי נדל"ן וותיקים המכירים את התחום מקרוב הם מודים שעדיין לא קם פרויקט פינוי בינוי במגזר החרדי, בגלל חוסר כדאיות.

אשדוד. צילום סרג' אטאל פלאש 90

אולם מסתבר שראשי הערים הגדולות רואים את הדברים אחרת. ראש עיריית גבעתיים רן קוניק התבטא לאחרונה בראיון ל–TheMarker כי הוא מתנגד לפרויקטי תמ"א מחשש לעומס בלתי סביר על תשתיות הציבור והתחבורה בשטחו.

גם ראש עיריית תל אביב-יפו, רון חולדאי, מתנגד לנושא וכמותו גם ראשי עיר נוספים באזור גוש דן רמת גן, הרצליה ובת-ים הרוצים לראות את התוכנית נעלמת בהדרגה מהנוף.

לטענתם, הפרויקטים הללו פותרים בעיה נקודתית של מבנים, אולם אינם לוקחים החשבון את הסביבה ואת העיר בכללותה; יוצרים עומס רב על מערכות המים והביוב וכן מגדילות את הלחץ התחבורתי.

ומן הצד השני, ישנם מקומות בפריפריה כמו טבריה ובית שאן היושבות ממש על השבר הסורי אפריקני ומתחננות לחיזוק מבנים אולם שם, הדבר אינו משתלם במשוואת הכדאיות הכלכלית של יזמי הנדל"ן. כמות הדירות הנדרשת על מנת להפוך פרויקטי תמ"א 38 למשתלמים עבור היזמים, הופכת את הפרויקטים בערים הללו לבלתי-אפשריים בעליל.

15 חברות מתכננות

בפיילוט החדש שמובילים במנהל התכנון בתקציב של 20 מיליון שקל, ייבחנו חלופות בתחום ההתחדשות העירונית בדגש על בנייה במתחמים ולא על תוכניות נקודתיות כמו בניין בודד. המהלך התכנוני החדש ינסה לגבש מסמכי מדיניות לכל הרשויות המקומיות, שישרטטו לראשונה לכל עיר את גבולות ההתחדשות העירונית בשטחה. הם הסבירו שבמסמכים החדשים שיגבשו ברשויות, ימופו בין השאר האזורים שבהם ניתן יהיה להקים פרויקטי תמ"א 38.

על פי ההערכות שפורסמו ב'כלכליסט', מתוך ההצעות שכבר הוגשו ייבחרו בסופו של דבר כ-15 חברות מתכננות. במקביל, מקודם מהלך דומה בקרב הרשויות המקומיות, שייבחרו מתוך קול קורא שיפורסם על ידי מנהל התכנון, ויוכלו לקחת חלק במהלך.

במסמכי המכרז שפירסם מנהל התכנון לטובת גיוס החברות המתכננות, נכתב בין השאר כי הן יידרשו לגבש מסמכי מדיניות, תוכניות אב ותוכניות מפורטות להתחדשות עירונית למתחמים שייקבעו בעתיד על ידי מנהל התכנון. "הבינוי המוצע בתוכניות להתחדשות עירונית חורג, במקרים רבים, מהיקפי הבינוי המאושרים. מסמכי המדיניות מתווים עקרונות תכנון וקריטריונים לאישור תוכניות בראייה עירונית כוללת והתייחסות מפורטת למתחמים שונים, בהתייחס למאפייני הבינוי, היקפי הבנייה וכן לתשתיות הפיזיות".

במכרז נכתב עוד כי כחמישית ממלאי הדיור הקיים במדינת ישראל כיום מורכב משיכונים ציבוריים שנבנו עם קום המדינה, נמצאים באיכות ירודה – ומשוועים לחידוש של מלאי הדיור ולהתחדשות של הרקמה העירונית. "מטרת ההליך היא ליצור מסגרת כוללת של מדיניות ותכנון סטטוטורי עבור תהליך של התחדשות עירונית במסלולים השונים תוך שיפור ושדרוג המרחב הציבורי, התשתיות וצורכי הציבור והעלאת הצפיפות בתחום התוכנית".

במנהל התכנון אישרו את הפרטים, ומנכ"לית מנהל התכנון, דלית זילבר, מסרה בתגובה ל'כלכליסט' כי "במקום לקדם תהליכי התחדשות אמיתיים, תמ"א 38 גרמה לאורך השנים לנזק למרקם העירוני, ולא הצליחה להעניק פתרונות לחיזוק מבנים באזורים הנדרשים. בסופו של דבר, זוהי תוכנית מתאר ארצית המספקת פתרונות נקודתיים למבנים בודדים, אך אינה לוקחת בחשבון את המרקם של השכונה, או העיר, ומכאן שאינה תורמת לחידוש מרכזי הערים — בעוד שהמשימות העומדות בפנינו כיום מחייבות ראייה כוללת, עירונית, מחוזית וארצית. בשל כך, עמדתי היא להעניק מתן עדיפות למתחמי פינוי בינוי על פני תמ"א 38".

נשיא התאחדות בוני הארץ, ראול סרוגו אמר בקשר למכרז כי "המצב הביטחוני הקשה בימים האחרונים הבהיר שוב, כי מרחבים מוגנים, שהפכו לחלק מההתחדשות העירונית, הם מצילי חיים וכל פעולה שתאפשר לייצר מרחבים מוגנים בכל מקום שבו אין כאלה, היא חובתה של המדינה. נתוני הלמ"ס מצביעים על כך שכחצי מיליון דירות חשופות לטילים ורעידות אדמה במרכז הארץ לבדו, ובפריפריה מדובר בעשרות אלפי דירות ובתים חשופים נוספים".

איך יתמודדו החרדים עם הגזרה החדשה? סביר להניח שאם תקום וועדה ציבורית חזקה לטיפול במצוקת הדיור החרדית היא תיקח לתשומת ליבה גם את הבעיה הזאת.

10 תגובות ל: "וזה הסוף: תמ"א 38 יורדת מהמפה, החרדים יפסידו"

  1. הגיע הזמן שיבטלו את זה. מעבר לצפיפות הנוראית שנוצרת ולבעיות האקולוגיות יש את בעית היזמים האלימים שסוחטים דיירים לחתום ולהסכים לתכנית גרועה שמקדמת רק את היזמים והרווחים הכספיים שלהם .

  2. צודקים

  3. הלוואי שיבוטל! התמ"א 38 קידם אך ורק את היזמים שגרפו לכיסם מליונים, התייחסו אל הדיירים כמטרד במקום להכיר בהם כבעלי הקרקע והשאירו את הדיירים בפני שוקת שבורה של בניין עמוס בעוד עשרות דיירים עם בעיות תשתית בלתי נגמרות.
    אם יש מישהו שיש לו ספק בדבר הרווחיות המטורפת של הרעה החולה הזאת, שימו לב למספר הבלתי נתפס של יזמי תמא 38 שקמו.

  4. כמו כן לבנות משהו חדש על משהו רקוב וישן זה לא פיתרון לכלום ושום דבר. רק קוסמטי מבחוץ. ישנם עשרות בניינים כאלה עם בעיות ביוב שלא נפתרות, עם בעיות אחרות. התשתית הצנרת נשארת ישנה בתוך הדירות הישנות ועוד ועוד… אז עדיף תמיד להרוס ולבנות חדש. חדש ולא מחודש

  5. מה עם התמ"א שכבר בתהליך סופי?

  6. תרגו. השוק החופשי כבר מזמן עוזב את תמ"38 /1 לכתובת תמ"38/2. מישה כבר אבר את רוב ההליכים, ורוצה לסיים, תנו לו לסיים. המחוקק מתפרץ לדלת פתוחה.

  7. אבןי לתמימים ולטיפשים… אם התמא משרתת במיוחד את הציבור החרדי, דבר שאינו נכון עובדתית מכיוון שהיא משרתת את רב הציבור החילוני גם כן, הסירו דאגה מליבכם. תמא תהיה אף תהיה כי אם לא… פשוט לא תיהיה קואליציה, ובשביל תמא לוותר על קואליציה זה ממש לא קיים בדנא הפוליטי של מדינת ישראל. אגב אני כבר מזהיר את אנשי מינהל התכנון, אל תמהרו לעשות מהלך שכזה מכיוון שהחרדים לא יתביישו לדרוש במסגרת הסכם קואלציאוני את העברת מינהל התכנון לידיהם ופיטורי אנשיו תחת הכנסת אנשיהם…

  8. הפתרון הפשוט ביותר הוא מעורבות המדינה ברמה הארצית בנושא. לא נכון לבנות מגדלי ענק באיזורים בנויים מהטעם של צפיפות אוכלוסין ועומס על התשתיות ולכן בכל פרוייקט של פינוי בינוי צריכה המדינה לתת ליזמים זכויות בינוי בפריפריה. באופן הזה תתמתן הבניה לגובה באזורים צפופים ומצד שני תקודם הבניה והפיתוח בפריפריה תוך שמירה על מחירים נמוכים ביחס למרכזי הערים בארץ.

  9. במקום לטפל בראשי הערים הרשעים שמתעללים בתושבים שרוצים חיזוק של הבנין ובנית ממדי"ם להצלת נפשות ושיפור חיי התושבים במסגרת תמ"א 38 המדינה נכנעת לראשי הערים כמו ראש העיר גבעתיים ורמת גן וראש העיר רחובות שהקימו לובי של התנגדות לתכנית הזו.
    כמי שנמצא הייטב בסוד העניינים ולאחר שבית המשפט כמה פעמים חייב ראשי עיר שגרמו סחבת בקנסות אדירים החליטו ללכת על הראש ולבטל את זה דרך מנהל התכנון. שוב מוכח שהון שלטון פוליטיקה ושחיתות הולכים יחד.
    להעמיד לדין את ראשי הערים הנ"ל- המושחתים ביותר בתולדות השלטון המקומי. ולהשאיר את התמ"א על מקומה כי היא הפתרון הקל והזול ביותר עבור תושבי הדירות.
    אין הגיון שאדם החי בבניין בוטיק יהפוך פתאום לדיין במגדל ללא מרחבי מחיה נאותים במסגרת פינוי בינוי.
    נצא למאבק חסר פשרות.

  10. בחיפה קודם פרויקט תמא 38 בניגוד לחוק לכאורה.
    ובגיבוי לכאורה של מערכת שלמה גם מחוץ לחיפה.
    נמצא בטיפול משטרה.

כתיבת תגובה