כפל ארנונה לדירות רפאים: הכישלון הממשלתי הגדול

דירות רפאים | צילום אילסטרציה: Hellen Sergeyeva, שטארסטוק

זה לא סוד ששכונות חדשות בירושלים נמכרות תחילה לתושבי חו"ל. ימי המכירות הנערכים בריכוזיים חרדיים גדולים בחוץ לארץ מניבים מאות אלפי דולרים שעוברים מיד ליד וסגירת עסקאות גדולות. העוסקים בתחום יודעים לספר על עשרות דירות שעומדות ריקות בלב ירושלים וממתינות לבעליהן לתקופות החגים.

אך מסתבר שלא רק בפרויקטים החרדים הדבר כך, חברות נדל"ן רבות מקיימות מכירה לתושבי חו"ל אם באמצעות אתרים ייעודיים ברשת ואם באמצעות ימי מכירה מיוחדים.

בשנת 2011, כתוצאה מהמחאה החברתית שנושא הדיור היה בה בראש סדר היום הציבורי, החליטה הממשלה על הקמתה של הוועדה לשינוי כלכלי חברתי בראשות הכלכלן מנואל טרכטנברג, שאחת המטרות שלה הייתה מציאת פתרון מעשי  לסוגיית הדיור. פתרונות רבים לא יצאו ממנה, אלא רק הבטחות שעליהן כידוע, לא ניתן לבנות אפילו דירה אחת.

הוועדה שחיפשה להיכן ניתן לתעל את האש נגד מצוקת הדיור העלתה על נס את המחסור החמור בהיצע הדירות מול עלייה חדה בביקוש. כך בלטה לפתע תופעה של דירות למגורים שאינן מושכרות ועומדות ריקות לאורך תקופה ארוכה, ומצמצמות את ההיצע בפועל של הדירות. כך החלה הסאגה בנושא 'דירות רפאים' שעל פי דו"ח שהפיק מרכז המחקר והמידע של הכנסת נכשל בסופו של דבר.

אחת מהחלטות הוועדה הייתה שניתן להטיל על דירות אלו כפל ארנונה, ובכך לחייב את בעליהן להשכיר את הדירות במטרה לפתור את מצוקת הדיור בישראל. התקשורת חגגה באותם ימים כשהתבררה הסיבה למצוקת הדיור. שש שנים אחרי המחאה החברתית ושלוש שנים לאחר שהחלה הטלת כפל הארנונה בפועל על דירות אלו, מתברר שמדובר בכישלון גדול.

ובכן הכישלון מתחיל בהגדרה. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הגדירה בשנת 2017 שיש בישראל 163 אלף דירות ריקות, ואף הציגה טבלה בפילוח לפי ערים נבחרות: 19,000 דירות בתל אביב, 15,000 בירושלים ו-10,000 בחיפה. ברשימה מופיעים גם בין היתר ראשון לציון, נתניה, באר שבע, אשדוד, חולון ועוד ואפילו העיר בני ברק מופיעה עם 2,300 דירות ריקות.

מאה שישים ושלוש אלף יחידות דיור הן כבר עיר שלמה, ואם נצליח לשחרר את כולם לשוק אז באמת הצלחנו לפתור את מצוקת הדיור. הבעיה היא שהלמ"ס מתייחסת לדירות ריקות שאינן מאוכלסות באופן קבוע על פי הפרמטרים הבאים: דירות שטרם נכנס אליהן דייר חדש, דירות שמשתמשים בהן מדי פעם, דירות שדייריהן נפטרו או עברו למוסד, דירות הרוסות-אטומות, דירות חדשות בבניה או שטרם אוכלסו, דירות בשיפוצים ודירות ריקות מסיבות אחרות.

וכמה דירות באמת יכולות להיות מוגדרות כ'דירות רפאים'? לטענתם כ-44.5% מהדירות יכולות להיכלל בהגדרה הזו, כ-73 אלף דירות שזה עדיין מספר גבוה שיכול לשנות את המשוואה בכל הקשור למצוקת הדיור.

בחודש מרץ 2012 התקבלה החלטת ממשלה בנושא: הרחבת היצע הדיור בבניה הקיימת באמצעות שינוי בכללי הארנונה. במסגרת חוק ההסדרים לשנת 2013 הוחלט כי בשנים 2014-2016 רשויות מקומיות הם אלה שיהיו אחראיות על סיווג דירות רפאים וחיוב בעליהן בכפל ארנונה. בנוסף, תקנות אלה הגדירו את המונח דירות מגורים שאינן בשימוש 'דירות רפאים' כמבנה אשר לא התגורר בו איש דרך קבע במשך תשעה חודשים, מבין 12 החודשים שקדמו ל-1 בדצמבר שלפני שנת הכספים שבעדה מוטלת הארנונה.

אולם אם חשבתם שהערים בהם הדירות מצויות התעשרו בעקבות החוק, נספר לכם שרק על 5% אחוז מהדירות הוטל המס החדש ורק בשלוש רשויות ברחבי הארץ: עיריית חיפה איתרה וחייבה 1,175 דירות רפאים בכפל ארנונה מתוך כ-13,800 דירות ריקות, הרווח מדירות אלו הסתכם בסך כולל של 4.5 מיליון שקל; עיריית ירושלים איתרה וחייבה 827 דירות בכפל ארנונה מתוך כ-14,600 דירות ריקות, היקף הגבייה עמד על 5.6 מיליון שקל, ואילו עיריית תל-אביב איתרה רק 137 דירות רפאים מתוך 17,200 דירות ריקות פחות מאחוז מכלל הדירות והם הרוויחו עליהן 4.9 מיליון שקל בלבד.