מול הגידול במכירת דירות בפברואר: הירידה הצפויה במרץ

בחודש פברואר תוכנית מחיר למשתכן נתנה את הטון העיקרי של הגידול במכירות • זינוק של 47% ברכישת דירות בתוכנית 'מחיר למשתכן' • כ-30% מתזרים המזומנים בפברואר – מדירות בסבסוד ממשלתי • המשקיעים ממשיכים לברוח מהשוק • האטה עד קיפאון במכירות בפלח השוק של יד שנייה – עוד טרם פרוץ משבר הקורונה • נתונים ראשוניים לחודש מרץ: ירידה חדה (וצפויה) במספר העסקאות

החלום לדירה מתקרב | צילום אילוסטרציה: pxhere

בחודש פברואר נרכשו 9.3 אלף דירות, המהווה גידול של 4% בהשוואה לפברואר אשתקד. כך עולה מתוך סקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודש פברואר 2020 שנערך על ידי אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר.

מתוך כלל הדירות הנרכשות בחודש פברואר, נרכשו 3.3 אלף דירות חדשות עלייה של 7% בהשוואה לחודש פברואר אשתקד. אולם כאשר מפרקים נתון זה לשוק חופשי ולתוכנית הממשלתית, מתקבלים נתונים אחרים. 

מכירת הקבלנים בשוק החופשי הסתכמה בחודש זה ב-1.9 אלף דירות בלבד. נתון זה מצביע על ירידה של 11% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 15% בהשוואה לחודש הקודם. במשרד האוצר מציינים כי ירידה זו חלה לאחר עליה חדה במכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודשיים הקודמים (עליה של 20% בחודשים דצמבר 2019 וינואר 2020 בהשוואה לחודשים המקבילים בשנה הקודמת) ועליה של 12% שנרשמה בכל שנת 2019. זהו גם שיעור הירידה החודשי החד ביותר במכירות הקבלנים בשוק החופשי מאז אוגוסט 2018.

בפילוח גיאוגרפי ניכרת שונות גבוהה בין האזורים, כאשר במחצית מהאזורים נרשמה ירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי, כאשר ירידה זו בולטת במיוחד בפריפריה הצפונית ובאזור המרכז (ירידה של 22% בהשוואה לפברואר אשתקד). מנגד, בולט אזור ת"א בגידול הקרוב ל-100% במכירות אלו, זאת במידה רבה על רקע המשך מבצע מכירות גדול באחד הפרויקטים בעיר זו. אזור ירושלים רשם אף הוא שיעור גידול חד, של 30%, אבל גידול זה נובע ברובו מרכישות של קרן רי"ט.

זינוק במחיר למשתכן

לעומת השוק החופשי, המכירות במסגרת התוכנית הממשלתית המסובסדת 'מחיר למשתכן' זינקו באופן משמעותי ב-47% בהשוואה לפברואר אשתקד, והסתכמו ב-1.4 אלף דירות. נתון זה נובע בין היתר מהוצאת היתרי בנייה מהגרלות של השנים האחרונות. כלומר, הגידול של 4% ברכישות מתרכז בפלח השוק של 'מחיר למשתכן'. כאשר מנכים את סך הרכישות של התוכנית מכלל העסקאות בשוק נרשמת ירידה של 2% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 7% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי  בולט אזור באר שבע בגידול חריג של 500%. במונחים כמותיים נמכרו כ-560 דירות בסבסוד ממשלתי באזור זה בחודש פברואר, הרמה הגבוהה ביותר מבין כל האזורים.

סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש פברואר עמד על 5.9 אלף, מתוך כלל הדירות הנרכשות בחודש זה. בהשוואה לפברואר אשתקד מדובר בעליה זניחה של 1% וירידה של 5% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי ממשיך לבלוט אזור ירושלים עם שיעור ירידה חד של 15%, בהשוואה לפברואר אשתקד, זאת בהמשך לשיעורי ירידה חדים בחודשיים הקודמים. מנגד, באזור ת"א נרשם גידול של 13% במספר העסקאות בדירות יד שניה, בהמשך לגידול של 5% בחודש הקודם.

משקיעי הנדל"ן עוזבים

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) עמד על  5.8 מיליארד שקל בחודש פברואר, עליה ריאלית של 7% בהשוואה לפברואר אשתקד, קצב הגידול האיטי ביותר מאז אוגוסט 2018. ראוי לציין כי כ-30% מסך תזרים המזומנים בחודש פברואר האחרון נבע ממכירת דירות בסבסוד ממשלתי, עליה של 9 נקודות אחוז בהשוואה לפברואר אשתקד. 

מאמצי שר האוצר (היוצא) משה כחלון ממשיכים להניב תוצאות, המשקיעים ממשיכים לברוח משוק הנדל"ן באופן יחסית. כ-620 דירות נגרעו ממלאי המשקיעים בחודש זה. ראוי לציין כי מאז החל לרדת 'מלאי' הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד ינואר האחרון כ-23 אלף דירות.

סך רכישות המשקיעים בחודש פברואר הסתכמו ב-1.2 אלף דירות, ירידה של 10% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים  ברמה הארצית על כ-13%, ירידה של שתי נקודות האחוז לעומת פברואר אשתקד. לעומת זאת, מכירות המשקיעים בחודש פברואר הסתכמו ב-1.8 אלף דירות, גידול של 4% בהשוואה לפברואר אשתקד. במקביל התקצר משך זמן האחזקה בדירה ע"י המשקיעים.

אנשי ההייטק רוכשים דירות

באוצר ממקדים את הפוקוס גם על רכישות הזוגות הצעירים אשר רוכשים את הדירה הראשונה לחייהם. אלו הסתכמו בחודש פברואר ב-4.7 אלף דירות. מתוך סך זה, כ-3.3 אלף דירות נרכשו בשוק החופשי, ירידה של 1% בהשוואה לפברואר אשתקד. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור המרכז עם ירידה של 12% ברכישות אלו. 

ניתוח רמות השכר של הרוכשים הצעירים, מעלה שיעור גבוה של מועסקים בהייטק והם היוו כ-30% מסך הזוגות הצעירים שרכשו דירה באזור המרכז. זאת לעומת חמישית בלבד מהרוכשים בפברואר אשתקד. הגיל הממוצע של הרוכשים עומד על 34 שנים ולא חל בו כל שינוי.

רכישות משפרי הדיור בחודש פברואר הסתכמו ב-3.4 אלף דירות, עליה של 2% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. משך זמן ההמתנה עד למכירת הדירה הקודמת הוסיף לעלות, כאשר בהשוואה לפברואר אשתקד נדרשה חצי שנה נוספת. עם זאת, בקרב מי שרכשו דירה יד שניה ניכרת ירידה בשיעור מי שהמתינו קרוב לקצה תום פרק הזמן המותר (טרם שימוסו כמשקיעים), עובדה שעשויה ללמד על חשש שמא לא יימצא רוכש לדירתם הקודמת.

האטה בשוק יד שנייה

באוצר מסבירים כי מפילוח זמן המכירה של דירות יד שנייה בקרב משפרי הדיור, ניכר חשש מפני האטה עד קיפאון במכירות בפלח השוק של 'יד שנייה' עוד טרם פרוץ משבר הקורונה. נתון זה מוסבר על ידי משרד האוצר בין היתר על רקע המתנת הזוגות הצעירים למימוש זכייתם במסגרת 'מחיר למשתכן'. נתונים נוספים הנאספים מתוך הרוכשים דירה 'על הנייר', מעלים קושי של ממש במכירת דירות יד שנייה.

נתונים ראשוניים לחודש מרץ, מצביעים על ירידה חדה במספר העסקאות, הן בדירות חדשות והן בדירות יד שניה. שיעור הירידה המסתמן הינו הגבוה ביותר מאז יולי 2015 (בו נרשמה רמת שפל בעסקאות, על רקע הקדמת רכישות משקיעים בחודש יוני, טרם הכבדת המיסוי עליהם).

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ מיהר להגיב לניתוח הנתונים ואמר כי "הכנסות המדינה ממסים בנדל"ן אשר עומדות בימים כתיקונם על כ-4 מיליארד שקל בחודש, נגדעו ביום אחד בו נפסקו המכירות בענף". לדבריו, "אסור שנגיע לשוקת שבורה, הממשלה מוכרחה לעלות איתנו על הפיגומים עכשיו ולבנות איתנו את הדרך ליציאה מהמשבר הזה. הטיפול המהיר בתמיכה פיננסית באשראי בענף הבניה והתשתיות לצד עידוד הביקושים באופן מיידי, ימנעו יציאה איטית מאוד של ענף הבניה והתשתיות מהמשבר הזה".

כתיבת תגובה