מכה ליזמים: האם תשלמו מס רכישה גם על פיתוח תשתיות בערים?

בית המשפט | צילום: הדס פרוש, פלאש 90

בית המשפט המחוזי בירושלים דחה לאחרונה בקשה לאישור תובענה ייצוגית שהגישה חברת נוף מגדל בנייה בע"מ נגד רשות המסים. החברה, שזכתה במכרז לרכישת קרקע לבנייה בעיר ערד, ביקשה לערער על האופן שבו מחושב מס הרכישה בעסקאות מסוג זה. הליך זה, בו יוצגה המדינה על ידי עוה"ד חגי דומברוביץ' עת עבד בפרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי), עסק בליבת הכלכלית של עלויות הפרויקט: האם סכומים שמשלם יזם עבור הקמת מבני ציבור ושדרוג תשתיות בשכונות ותיקות – המכונים "הוצאות פיתוח נוספות" – צריכים להיכלל בבסיס המס.

החברה טענה בבקשתה כי יש לחשב את מס הרכישה רק על שווי הקרקע, ולא לכלול את התשלומים הנוספים, שכן מדובר, לטענתה, בהוצאות פיתוח עתידיות שאינן קשורות ישירות למגרש שנרכש ואינן משביחות אותו בפועל. עוד הוסיפה החברה כטענה חלופית כי יש להחיל על רכיבים אלה את הכללים שנקבעו בפסיקה ביחס להוצאות פיתוח, ולחייב במס רק בהתאם לחלק שבוצע בפועל. מנגד, רשות המיסים באמצעות פרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי) הציגה קו תקיף וטענה כי מדובר בעסקה אחת כוללת, והוצאות הפיתוח הנוספות מהוות חלק מהתמורה שמשלם הרוכש עבור הזכות במקרקעין, גם אם רמ"י מעביר כספים אלו לטובת פיתוח נוסף ברשות המקומית, ומשכך חבים במס רכישה.

בפסק דין בעל השלכות רוחב על כדאיותן הכלכלית של עסקאות נדל"ן מול המדינה, קיבל בית המשפט את עמדת רשות המסים וקבע כי הוצאות הפיתוח הנוספות הם חלק בלתי נפרד מהתמורה עבור הקרקע, ולכן חייבות במס רכישה. קביעה זו מעגנת את התפיסה לפיה כלל העלויות המושתות על היזם במכרז נחשבות כחלק ממחיר הרכישה של הנכס. בהתאם לכך נקבע כי גביית המס נעשתה כדין. מעבר להיבט המיסויי, בית המשפט העביר מסר פרוצדורלי חשוב כאשר קבע כי מדובר בסוגיה שניתן לברר בהליכים פרטניים, וכי תובענה ייצוגית אינה המסלול היעיל והמתאים במקרה זה. לאור האמור, נדחתה הבקשה לאישור התובענה הייצוגית, והמבקשת חויבה בהוצאות, צעד שמדגיש את הסיכון הכלכלי בנקיטת הליכים ייצוגיים מול רשות המסים בסוגיות פרשניות של שווי עסקה.