סקירת הכלכלן הראשי לפברואר 2026 חושפת שפל בעסקאות בשוק החופשי וצניחה במכירות הקבלנים | בעוד שוק היד השנייה שומר על יציבות יחסית, המשקיעים חוזרים למרכז והטבות המימון נחתכות משמעותית בעקבות מגבלות הרגולציה.
חיים שיף 15.04.2026
בחודש פברואר 2026 נרשמה רמה נמוכה במיוחד של פעילות בשוק הנדל"ן המקומי, כאשר משרד האוצר מדווח על רכישה של 7,187 דירות בלבד (חדשות ויד שנייה). נתון זה משקף ירידה של 3% בהשוואה לפברואר אשתקד, ומהווה את אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי פברואר מאז תחילת שנות האלפיים. המגמה בולטת במיוחד בשוק החופשי, שם בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות ב-6,479 דירות – ירידה של 3% ביחס לשנה שעברה. פלח השוק שמוסיף להוביל את המגמה השלילית הוא מכירות הקבלנים בשוק החופשי, אשר הסתכמו ב-1,812 דירות בלבד, צניחה חדה של 16% בהשוואה לפברואר 2025.
הירידה במכירות הקבלנים הקיפה שבעה מתוך עשרה אזורי מיסוי מקרקעין, כאשר אזור רחובות בולט עם ירידה חריגה של 35%. ניתוח הכלכלן הראשי מצביע על כך שחלק משמעותי מהחולשה נובע מהמגבלות שהטיל בנק ישראל על הטבות המימון של הקבלנים, שנכנסו לתוקף במרץ אשתקד. שיעור העסקאות הכוללות הטבות מימון מדווחות עמד בפברואר על 28% בלבד בחמשת האזורים שנבחנו, צניחה של 17 נקודות אחוז בהשוואה לתקופה המקבילה. במקביל, שיעור הדירות הנרכשות "על הנייר" ירד מתחת לרף ה-60% בחודשיים הראשונים של השנה, ועמד בפברואר על 57% בלבד.
למרות החולשה במכירות החדשות, תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים רשם גידול ריאלי של 27% בהשוואה לפברואר אשתקד והסתכם ב-6.6 מיליארד ש"ח. הכלכלן הראשי מסביר ממצא חריג זה, העולה משמעותית על התזרים הפוטנציאלי ממכירות החודש הנוכחי, בכך ש"הדבר עשוי להיות מוסבר בין היתר בהקדמת תשלומים מעסקאות שבוצעו בשנה-שנתיים הקודמות, ללא הטבות מימון, כאשר לרוכשים נחסכות עלויות ההצמדה והריבית, והקבלנים מפצים בכך על הירידה בתזרים הנובעת מהחולשה במכירות". עוד צוין כי ייתכן והדבר נובע "ממסירת דירות בעסקאות שבוצעו בשנתיים-שלוש האחרונות, כאשר בעת המסירה משולם התשלום המשמעותי על הדירה".
בגזרת המשקיעים נרשם גידול של 6% ברכישות בהשוואה לאשתקד, כשהן מסתכמות ב-1,171 דירות. אזור המרכז בלט עם גידול חריג, שם רכישות המשקיעים הכפילו את עצמן ל-200 דירות, כאשר כמחצית מהגידול מוסברת ברכישות של אחת מקרנות הרי"ט. מנגד, מלאי הדירות בידי משקיעים המשיך להצטמצם עם גריעה של 149 דירות בחודש פברואר לבדו. בקרב משחלפי הדיור נרשמה ירידה חדה של 18% ברכישות, כאשר שיעור "מצמצמי הדיור" – אלו המוכרים דירה יקרה לטובת זולה יותר – עמד על 28%. הכלכלן הראשי מסכם כי "מאז חודש אוגוסט 25' ניכרת עליה בשכיחות מצמצמי הדיור, זאת לאחר ירידות בשכיחות זו מאז ינואר 25', אז היו מצמצמי הדיור כשליש מסך משחלפי הדיור".
