תכנון ובנייה || היעד של 2020 בקושי השלים מחצית

תכנון בעצלתיים בעשרת החודשים הראשונים של 2020, גם בגלל העבודה מהבית: מתוך יעד תכנוני של 104 אל' יח"ד – אושרו רק כ-51 אלף נכון לתחילת אוקטובר • הוותמ"ל משותקת בגלל בעיות פוליטיות, ובמקום כ-70 אלף יח"ד עסקה בפחות מתשעת אלפים דירות • וכמה זמן אורך לקבל היתר בנייה?

שכונה מתאכלסת בבאר יעקב | צילום אילוסטרציה: פלאש 90

בעוד סאגת משרד השיכון עדיין בעיצומה, כשהמשרד מתנהל (עדיין) ללא סגן שר, והשר החדש – יצחק כהן – שמלכתחילה נועד לקישוט, משמש רק כמי שבזכותו אנשי צוותו של השר הקודם שהתפטר – ממשיכים לקבל שכר, מתברר שגם במינהל התכנון – שקפץ בעקבות הסכמים קואליציוניים ממשרד האוצר למשרד הפנים של אריה דרעי – מציגים נתוני עבודה חלשים.

בשנת 2020 אושרו תוכניות לפחות מ-52 אלף יח"ד, לעומת יעד שנתי העומד על יותר מ-100 אלף דירות. בדיווח ב'גלובס' עלתה הערכה כי חלק מהאטה נעוץ בעובדה שעובדי מינהל התיכנון עברו לעבוד מהבית. נראה כי במגזר הציבורי, המעבר לזום, אינו מהווה תחליף שווה ערך לעבודה מהמשרד.

על פי נתוני מינהל התכנון, מתחילת 2020 ועד לאמצע אוקטובר, אושרו תוכניות במוסדות התכנון רק 51.1 אלף דירות. כל זאת כאשר היעד הממשלתי השנתי ל-2020 עומד על 104 אלף דירות. מפילוח גיאוגרפי עולה, כי הירידה הדרסטית ביותר בהיקף היחידות המאושרות נרשמה במחוז דרום – 9,563 יח"ד בלבד, המהווים ירידה של כ-65% לעומת השנה שעברה. במחוז מרכז, אושרו 5,700 יח"ד בלבד, קיטון של 49% לעומת השנה שעברה.

במהלך הקמת הממשלה עבר כאמור מינהל התכנון לידיים של אריה דרעי, כאשר במקביל בוטל מטה הדיור שהקים כחלון בממשלה הקודמת. במקביל נרשמה האטה משמעותית בפעילותה של הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל), בגלל בעיות חוקתיות. פעילות הוועדה עד כה הייתה מתוקף הוראת שעה בחוק שנחקק ב-2014. תוקף החוק הוארך מפעם לפעם. בחודש יוני האחרון פג החוק באופן סופי, וכעת הוועדה אינה יכולה להמשיך בפעילותה השוטפת באישור הפקדות של תוכניות חדשות, אלא רק לקיים דיונים בהתנגדויות ולאשר תוכניות.

לאחר שתוקפה החוקי פג, חטפה הועדה זעזוע נוסף. בזה אחר זה התפטרו אריאל יוצר, יו"ר הותמ"ל ודקלה פרסיקו, מתכננת הוועדה. רק כעבור חודש מונתה אדית בר לתפקיד היו"ר וסיגי בארי למתכננת. בדיווח ב'גלובס' נאמר כי נכון לאמצע אוגוסט פעילות הוותמ"ל הקיפה 8,500 יחידות דיור בלבד, לעומת 69 אלף בכל שנת 2019.

גורל הוותמ"ל

ואם לא די בכך, בדיווח ב-TheMarker נחשף מכתב של מרכז המועצות האזוריות נגד פעילותה של הוותמ"ל. "כל עוד לא קיימת חקיקה חדשה אין הוותמ"ל רשאית לדון בתוכניות שאינן מופקדות", נכתב במכתב. לטענת נציגי המגזר החקלאי והכפרי, "החוק פקע ואין הסדר משפטי חלופי תחתיו שמצדיק לקבוע ישיבות שולחן עגול להתנעת תוכניות".

מתברר, כי מיום הקמת הממשלה, מנהל אריה דרעי קרב מאסף להמשך פעילותה של הוותמ"ל, בין היתר למטרת תכנון מתחמי התחדשות עירונית ויצירת מענים לתוכניות דיור ביישובי חרדים ומיעוטים, ובקרבת צירי הסעת המונים. מנגד, לטענת המועצות האיזוריות בדיווח, הן נכוו מאוד מהתכנון הדורסני של הוותמ"ל על השטחים הפתוחים במהלך שנות פעילותה. הטענות העולות כנגד הוועדה הן חוסר שקיפות ציבורית; עקיפת הליכי התכנון ודיון עם המקומיים; יצירת תוכניות שלא מטיבות דיה עם התושבים וניפוח המספרים בכדי לעמוד ביעדים פוליטיים.

דרעי לא מתכוון לוותר, הוא נחוש להמשיך את פעילותה של הוועדה ובין היתר לקדם פתרונות דיור למגזר החרדי בהיקפים גדולים. בשלב זה מתמודד דרעי עם בעיות משפטיות בפעילות הוועדה וקידום החוק שיאפשר את המשך פעילותה של הוועדה. התנגדויות העזות הגיעו בין השאר מכיוונם של חברי הכנסת מיקי חיימוביץ' ואלון שוסטר מכחול לבן.

אריאל יוצר, יו"ר הותמ"ל היוצא | צילום: דוברות משרד האוצר

ממינהל התיכנון נמסר לתקשורת: "השנה עדיין לא נגמרה, וכל מוסדות התכנון עובדים במלוא המרץ במגבלות הקורונה והיעדר תקציב, לקדם התוכניות גם בכמות וגם באיכות".

בדיווח ב'דה מרקר' הובאו בנוסף, נתוני רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), המצביעים על ירידה משמעותית בהיקף העסקות השנה – מ-27 אלף עסקות שנסגרו בתקופה המקבילה בין ינואר לספטמבר, לכ-17 אלף עסקות שבוצעו עד ספטמבר 2020. העסקות מייצגות את המכרזים לרכישת קרקע שנסגרו בהצלחה, והן משקפות את היקף הקרקעות שעליהן תקודם בנייה בשנים הקרובות.

מאידך ציינו ברשות המקרקעין כי ההכנסות משיווקי קרקעות בתשעת החודשים של 2020 קרובות להכנסות לתקופה המקבילה אשתקד. "נכון לספטמבר 2020, הכנסות רמ"י היו כ-5.5 מיליארד שקל – סכום נמוך בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, שבו ההכנסות הסתכמו בכ-5.8 מיליארד שקל".

ממשרד הפנים נמסר בתגובה ל-TheMarker: "מאז פקיעתו של חוק הוותמ"ל ביוני 2020, לא נדונו בוועדה תוכניות שטרם הוחלט על הפקדתן במועד הפקיעה. לצד האמור, מינהל התכנון במשרד הפנים, כגוף האמון על מערכת התכנון במדינת ישראל, רואה חשיבות עצומה בהמשך עבודת התכנון השוטפת, המתמקדת בליבון סוגיות החיוניות לקידום תוכניות, איתור חסמים ועוד, וזאת בשיתוף פעולה בין גורמי התכנון השונים – במטה ובמחוזות.

"אנו מקווים כי חוק הוותמ"ל החדש יאושר במהרה בוועדת השרים לענייני חקיקה – שדנה עד היום רק בנושאים הקשורים לקורונה. כ-30 תוכניות צפויות להגיע לאישור הוותמ"ל בחודשים הקרובים. ובמקביל בימים אלו, החוק עדיין מאפשר לדון ולקדם את כל התוכניות שהופקדו כבר להתנגדויות הציבור. הוועדה – בנוסח המעודכן שהגיש משרד הפנים – תפעל בעתיד  לתכנון לפי הדגשים הבאים: קידום תוכניות להתחדשות עירונית בלב השכונות הוותיקות, גיבוש פתרונות למצוקת הדיור בחברה הערבית והחרדית, ותכנון לאורך צירי הסעת המונים. משרד הפנים ומינהל התכנון ימשיכו לקדם תכנון איכותי עבור תושבי ישראל, תוך שיתוף פעולה עם כלל גורמי המקצוע וראשי הרשויות המקומיות, וישקיעו בכך את מירב המשאבים העומדים לרשותם".

בשלב זה עד לאישור החוק, כך אמרו בוותמ"ל ל'דה מרקר', כי הוחלט על קיום "מפגשי עבודה בראשות גורמי הוותמ"ל ובהשתתפות נציגי המחוז, גופי תשתית ורשויות מקומיות רלבנטיות, במטרה לאתר את החסמים ולנסות לתת להם מענה מתאים. התוכניות שידונו במפגשים אלה הן בעיקרן תכניות פינוי בינוי ותוכניות במגזר הערבי, על המורכבויות הכרוכות בהן, והמפגשים יתקיימו תוך שיח מתמיד עם הרשויות הנוגעות בדבר. מובן כי לאחר הבשלתה של התוכנית, היא תוגש למוסד התכנון המוסמך לדון בה על פי דין".

סאגת ההיתרים

אלא שגם אם נפתור את המחלוקות סביב לוותמ"ל ונזרז את פעילות רמ"י, עדיין ייתקלו הקבלנים בעיכובים ארוכים בשלבי היתרי הבנייה. בדיווח ב-TheMarker הובאו נתונים מתוך בדיקה שביצעה עבורם חברת 'נתיבי הקמ'ה ולפיהם בניגוד לנתוני מינהל התכנון – שטענו שמדובר בזמן שנע בין 7 ל-11 חודשים – זמן הוצאת היתר בנייה ב-15 ערים מרכזיות, היה ארוך בהרבה.

כך למשל, בירושלים – מהערים המובילות בהתחלות בנייה – הזמן הממוצע לקבלת היתר היה 25 חודשים, והזמן הממוצע להוצאת היתר בתוכנית עם הקלות היה 28 חודשים. גם ברמת גן, הזמן שנדרש להוצאת היתר היה יותר משנתיים. הזמן הממוצע שנדרש ב-2019 רק עבור קביעת מועד לדיון בקבלת היתר – היה שבעה חודשים.

דרעי בדיון. נראה ראשון משמאל, שר השיכון בתואר, איציק כהן | צילום ארכיון: יח"צ

לטענת החברה, הנתונים משקפים את הבעיות הכרוניות שמהן סובלת מערכת רישוי זמין של מינהל התכנון – מערכת ממוחשבת שנועדה לפשט את ההליכים, וחייבה את הוועדות המקומיות לעבור ממנגנון ידני למנגנון מקוון ואחיד. המערכת, שהתיימרה לייצר אחידות מקוונת בין הרשויות, לסנכרן בין הגופים השונים המעורבים בהנפקת ההיתר (בהם כיבוי אש, פיקוד העורף, רשות העתיקות וכדומה), ולעודד שקיפות – רק האריכה את משך הוצאת ההיתר.

במינהל התכנון הסבירו כי הם מצויים בימים אלה בסיומו של תהליך הפקת לקחים וביצוע התאמות – הן בתהליך הרישוי הן במערכת רישוי זמין – שיוטמעו בקרוב ברשויות המקומיות. "הנתונים המצויים בידינו מתבססים על דיווחי הוועדות המקומיות, מרגע שהבקשה עמדה בתנאי הסף, והם אינם כוללים את הזמן שלפני הגשת הבקשה בפועל. חשוב לציין כי הבקשות ככלל מנוהלות במערכת רישוי זמין תחת לוחות זמנים מוגדרים בחוק. באחרונה הוגדר כי המערכת לא תדחה בקשות בהן הוועדה המקומית לא הספיקה לדון בפרק הזמן שהוקצב לה ותאפשר זמן נוסף, ובכך נחסכה הגשת הבקשה מחדש".

מקדמים וזוכים

ובינתיים, ברמ"י ובזרועות התכנון האחרות, מנסים לקדם פרויקטים תקועים ומכרזים ברחבי הארץ. כך למשל החליטה ועדת הערר של המועצה הארצית, לדחות פה אחד את העררים שהוגשו נגד תוכנית 'דניה הירוקה' בחיפה ובכך ניתן תוקף להחלטת הוועדה המחוזית חיפה. בהחלטתה ציינה הוועדה כי "רצונם של העוררים לשמר את אופי הבנייה הקיים בסביבה גם בשטח התוכנית שבשכנות להם, או בעירם, או לשמר קיפאון תכנוני, אינו נסמך על ציפייה לגיטימית"

מדובר בתוכנית לבניית 222 יחידות דיור צמודי קרקע לצד כ-3,500 מ"ר עבור שטחי מסחר, כ-3,400 מ"ר עבור מבנים ומוסדות ציבור, כ-14,072 מ"ר עבור שטחי מלונאות וכן כ-35 דונם עבור שטחים פתוחים.

במקרה אחר הכריזה ועדת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל על 'בדק נכסים וניהול בס"ד בע"מ – שומרת החורש בע"מ' כזוכה במכרז פומבי לרכישת זכויות חכירה במגרש למטרת מסחר בשכונת "הציפורים", במודיעין-מכבים-רעות.

על פי הנתונים שפורסמו, הזוכה תשלם לרשות מקרקעי ישראל 7,577,000 שקלים (לא כולל מע"מ) ועוד הוצאות פיתוח בעלות 2,406,638 שקלים (כולל מע"מ). המכרז הנ"ל הינו חלק מתוכנית מתאר מקומית שמטרתה להביא להרחבת דרכים ציבוריות באמצעות חלוקה חדשה בין שטחים ציבוריים שונים בשכונת הציפורים שבעיר מודיעין-מכבים-רעות.

באזור הדרום הכריזה ועדת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל על 'גוהרי יוסי השקעות בע"מ' כזוכה במכרז פומבי לרכישת זכויות חכירה במגרש למטרת מסחר בשכונת כלניות, באר שבע. הזוכה תשלם לרשות מקרקעי ישראל 3,526,018 שקלים (לא כולל מע"מ) ועוד הוצאות פיתוח בעלות 7,463,418 שקלים (כולל מע"מ).

מדובר במכרז שהינו חלק מן תוכנית החלוקה מחדש של שטח שכונת הכלניות בבאר שבע. בכך, תכלול השכונה שלושה מגרשים – מגרש מסחרי ושני מגרשים ציבוריים. המתחם נמצא בלב שכונת כלניות, כשמצד אחד הוא מייצר חזית לכביש ומצד שני מוקף בשטחי פארק רחב ידיים.

כתיבת תגובה