"6 קומות? מפלצות" || עלילות 'מחיר למשתכן' באלעד

חתימת הסכם הגג באלעד | צילום: אלי קובין, דוברות עיריית אלעד

האם הרשויות עומדות בהסכמים עליהם הם חתומות? דומה שזו שאלה רטורית.

סעיף 10.1 בהסכם הגג עם עיריית אלעד אומר כך: "לאור היקף הבניה הגדול הצפוי במתחמים והרצון והצורך במתן מענה מהיר ויעיל בהוצאת היתרי בניה, הן לביצוע התשתיות והן לבניה של יחידות הדיור והן לכלל היתרי הבניה באתרים, תפעיל העיריה מנגנון מיוחד לבדיקת בקשות למתן היתר בניה, הכל על מנת להקל על הזוכים במכרזי הקרקע לקבל היתרי בניה כחוק ובלוח זמנים קצר".

כמה זמן לדעתכם כלול במילים 'לוח זמנים קצר'? אולי התשובה טמונה בסעיף 10.4: "העירייה מתחייבת להוציא היתרי בניה ו/או היתרי פיתוח ו/או היתרי חפירה מוקדם ככל הניתן ולא יאוחר מ-90 ימים ממועד הגשת הבקשות להיתרים, לפי העניין, ובלבד שהבקשה להיתר הוגשה כנדרש על פי דין וצורפו לה כל המסמכים הנדרשים עפ"י דין".

עכשיו ננחת על קרקע המציאות הקשה שטרם העמיקה בה כף דחפור אחת. הסכם הגג באלעד נחתם בתאריך 19.3.2018 בין עיריית אלעד, משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. בהסכם נקבע כי בשנים 2018 עד 2020 צפויה המדינה לשווק בעיר החרדית כ-5,400 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף של כ-1.6 מיליון מ"ר.

במקביל ובלי כל קשר, באותו תאריך בדיוק: 19/03/2018 – התקיימה במשרד הבינוי והשיכון הגרלה מספר 575 על 66 יח"ד לזכאים במתחם H פארק ארכאו – בעיר אלעד החרדית. מדובר בפרויקט עם 83 יח"ד כאשר 66 מהן מוקצות לזכאי מחיר למשתכן ו-13 מתוכן לבני המקום. הקבלן זכה במגרש בסוף 2017, וקיבל אותו באוגוסט 2018.

באוגוסט 2020 חלפו 24 חודשים ממועד מסירת המגרש, אולם חוץ ממה שהעיפה הרוח, עד כה לא זז אפילו גרגר עפר אחד במגרש הפרויקט המדובר. הסיבה: סחבת ארוכת טווח בהוצאת היתרי בנייה הגורמת נזק של ממש לזוכים בהגרלה שממשיכים לשלם שכירות יקרה על דירותיהן הנוכחיות, למרות שזכו בהגרלה על דירה לפני שנתיים וחצי.

הגרלות ללא היתרים

לפני שבועיים פרסמנו סקירה על עלילות היתרי הבנייה בפרויקטים של התוכנית הממשלתית המבטיחה – 'מחיר למשתכן'. הסקירה עסקה בין היתר בעיר ראש העין, בה קיימת סחבת דומה כלפי הוצאת היתרי בנייה. מסתבר שפתחתנו תיבת פנדורה ומה שהחל לצאת משם יכול לפרנס ספר, ולא תחקיר עיתונאי שיריעתו – גם אם היא אינטרנטית – מוגבלת. מתגובות לכתבה שהגיעו למערכת 'ביזנעס' בדוא"ל, בהערות ובשיחות טלפונית, מתברר שהסיפור הרבה יותר רחב.

יצאנו לבדוק את הדברים ברמה הארצית. מפילוח קליל של קובץ נתוני הפרויקטים של מחיר למשתכן עולה, כי בשנת 2017 הוגרלו (בהגרלה ראשונה) כ-37 אלף יח"ד. עד כה ממתינות כשליש מהן, להיתרי בנייה מלאים. כ-13 אלף זוכים ממשיכים לשלם שכירות מיותרת וגם ימשיכו לשלם בשנים הקרובות סכומי עתק, מכיוון שמסירת המפתח בפרויקטים אלו עדיין רחוקה מאוד.

בשנת 2018 הוגרלו (בהגרלה ראשונה) בסך הכל כ-16.7 אלף יח"ד. בשנה זו המצב חמור יותר. יותר משני שליש, כ-10.5 אלף יח"ד, עדיין ממתינות לשווא להיתרי בנייה מלאים. חשוב לציין כי בשנים אלה הוגרלו בפועל מספרים גדולים יותר של יח"ד עבור הזכאים. כאן מדובר בהגרלות ראשונות, היות והגרלות-המשך מתייחסות לאותם מגרשים והסטטוס של היתרי הבנייה בהם שווים.

הבעיה: כולם צודקים

שמועות לא מבוססות אך עקשניות למדי מספרות על רשויות המנסות לסחוט יזמים וקבלנים בדרך להיתר הבנייה המיוחל. מדובר בתהליכים שמתמשכים שנים ארוכות ומתישות, הגורמים ליזמים הוצאות. אלה, כמובן מושתות בסופו של יום, על רוכשי הדירות.

צודקים הקבלנים המבקשים הקלות ותוספות ליחידות דיור במסגרת הקלות שבס/כחלון. כל תוספת דירה בפרויקטים של מחיר למשתכן מכניסה רווח נקי לקבלן. המדינה מבקשת מהקבלן למכור דירות במחירים זולים לזכאים, את הרווח עושה הקבלן מהדירות הנוספות שהוא מוכר לשוק החופשי. אם לא יאשרו לו תוספות, הוא לא ירוויח ואף עלול להפסיד. אומרים הקבלנים: אנחנו לא עובדים חינם. צודקים.

צודקים גם חברי וועדות התכנון המקומיות בעיריות והמחוזיות האזוריות. לראשונים יש עיר שלמה לנהל, והיא זקוקה למבני ציבור, דירות נכים, השקעה בתשתיות, תכנון תחבורה ופינוי אשפה. במקרה שהפרויקט נבנה באזור מיושב, יש להתחשב גם בדעתם של הדיירים שכבר גרים במקום. אומרים בעירייה: אנחנו לא חותמת גומי. אישור הקלות ותוספות שבס/כחלון נתונים לשיקול דעתנו שפעמים נוטה לשלילה. צודקים. ואלה מהמחוזיות גם לא ממש חותמת גומי. ואל תקנאו בחברים בוועדות אלה.

והאזרח הפשוט, גם הוא צודק. אם הוא הגריל דירה בשנת 2017 או 2018, בשנת 2020 הוא כבר רוצה לראות את הבניין בשלבי גמר בנייה. כל יום שעובר שהוא ממשיך לשלם שכירות, זה כסף שהולך לפח. אומר האזרח: תסיימו מהר מהר את הישיבות והוועדות שלכם, אני צריך מקום לגור. צודק.

ובל נשכח גם את הממשלה. הקלות שבס/כחלון נועדו להתמודד עם משבר הדיור בישראל. אם על מגרש אחד אפשר לבנות 100 דירות, מדוע לא לבנות על אותו שטח בדיוק 130 דירות? הרי בכך נוריד את מפלס דורשי הדירות בישראל בלי מאמץ מיוחד. צודקים משרדי וחברי ושרי הממשלה.

הכול פוליטי?

במקרה של הפרויקט באלעד, ככל שהעמקנו לבדוק את הדברים, התברר לנו שמדובר בבוץ סמיך. משיחה עם יובל ורסנו, נציג הזוכים בפרויקט המדובר עולה, כי ייתכן ומאחורי הוויכוח חבויים אינטרסים (ואינטרסנטים) עמוקים יותר: "בהחלט ייתכן שהכול פוליטי ולא תכנוני. מישהו כנראה רוצה משהו, ועד שהוא לא יקבל את מבוקשו, אנחנו נמשיך ליפול בין הכיסאות, נמשיך לחיות בחוסר וודאות ולשלם שכירות לשווא".

נניח לפן הפוליטי של הסוגיה ונבחן אותה באופן מקצועי. מדובר במגרש לא גדול בין הרחובות הלל ושמאי שאפשר לבנות בו 6 בניינים. במגרש התגלו עתיקות, ואחד המגרשים לא מורשה לבנייה. במסמכי המכרז מופיע שאפשר לבנות במגרש 83 יחידות דיור ועל בסיס זה גם שווק המגרש. בהגרלה מספר 575 הוגרלו על תא השטח המדובר 66 דירות לזכאים, כלומר 17 דירות יימכרו בשוק החופשי.

וזה לא הכל: במסמכי המכרז מופיע מפורשות כי "ככל שתאושר על ידי גורמי התכנון המוסמכים בקשה להיתר שבמסגרתה יגדל מספר הדירות… הזוכה יהיה רשאי למכור מספר יחידות דיור במתחם שלא במסגרת מחיר למשתכן, כמספר יחידות הדיור שיתווספו עקב הקלה".

במסמך נוסף שהגיע לידי 'ביזנעס' תחת הכותרת 'תדריך תכנון למכרז' נכתב בסעיף 5 "חלופה א' למימוש הפוטנציאל במגרשים (ע"י ניצול שבס + שבס כחלון)". הטבלה שצורפה לתדריך, מפרטת את המגרשים ובה מוצע תוספת של 25 יח"ד, סה"כ 108 יח"ד במקום 83 יח"ד.

זאת ועוד, בסעיף 6 נכתב כי מדיניות התכנון של הועדה המקומית לתכנון ובניה עוסקת בנושא תוספת שבס ואף גובש מסמך בנושא בתאריך 29/02/16 כלפי בניינים קיימים. אלא שלאחר מכן נכתב מפורשות: "מסמך זה (משנת 2016. ד"ש) לא יחול על המגרשים הנ"ל, כיון שהם עדיין לא בנויים".

בהסכם הגג: "המהנדס יתמוך"

רגע, זה לא הכול. לאחר שהמגרש שווק לקבלן, נחתם הסכם גג עם עיריית אלעד ממנו ציטטנו את הסעיפים בראשית הכתבה. נספח ח' של הסכם הגג עוסק בדיוק בנושא זה. כותב מהנדס הוועדה: "אם יוגשו על ידי יזמים בקשות להיתרי בניה הכוללות בקשה להקלה לצורך הגדלת מספר יחידות הדיור בבניין מכוח תקנות התכנון והבניה (הקלת שבס) עמדתי העקרונית כמהנדס העיר תהיה לתמוך בבקשה".

סבר הקבלן והגיש את הבקשה להגדלת כמות הדירות בפרויקט. אלא שכאן החלה עבורו מסכת ארוכה של דיונים ובקשות. לידי 'ביזנעס' הגיעו פרוטוקולים מהדיונים של ועדת התכנון בראשות יו"ר הוועדה המקומית, אבי שטרן. מאחד הפרוטוקולים עולה כי היו"ר מבקש מהקבלן להגיש לו שלוש תוכניות בינוי. אחת עם 83 יח"ד, תוכנית נוספת עם תוספת 20% ועוד תוכנית בינוי עם תוספת 30%.

נשמע הגיוני, אפילו הגיוני מאוד, לא? שלש תכניות.

מעבר לכך טען שטרן, שאם יאשרו תוספת שבס לא יישאר זכויות בנייה במגרשים. אך מהנדסת העיר אינה קיסילנקו סתרה בדיון את הטענה וקבעה כי תב"ע 15 מאפשרת תוספת שטחים שמעבר לזכויות בנייה. שטרן טען עוד בדיון כי "אם נאשר 108 יח"ד ייוצרו בניינים גבוהים. פשוט מפלצות". במקרה של 83 יח"ד הבניינים יהיו בני 4 קומות. מדוע לדעתו 4 קומות זה בסדר ושתי קומות נוספות הופכות את המבנים למפלצות? אין לדעת. למען ההגינות נציין, כי דיירי הבניינים מסביב למגרש הגישו התנגדות לבקשה נגד ההיתר וההקלה.

מהפרוטוקולים עולה כי בוועדה כלל לא כולם תמימי דעים, אחדים אף ניסו לפשר בין היו"ר לקבלן ולהציע פתרונות, אך לשווא. שר השיכון יעקב ליצמן טען במכתב ששיגר בתשובה לפניית הזוכים כי אמנם נושא תוספת שב"ס נמצא בסמכותה ובאחריותה הבלעדית של עיריית אלעד, אך מאידך כותב ליצמן, כי "העירייה התחייבה במסגרת הסכם הגג, כפי שכל הרשויות מחויבות מכוח החלטת הממשלה של הסכמי הגג, לתת תוספת שב"ס ככל שלא תהיה מניעה תכנונית". ליצמן מסיים את מכתבו לזוכים בסיכום דבריו, כי עליהם לפנות לעירייה בנושא זה.

העירייה: "בסך הכל הסכם כלכלי"

במכתב נוסף שהגיע לידי 'ביזנעס', תולה עו"ד יעקב שטרית את הקולר בקבלן. עו"ד שטרית, המייצג מקצת מהזוכים טוען כי רק בחודש יולי 2019, "כלומר – שנתיים לאחר זכיית החברה במכרז, הגישה החברה בקשה למתן 'הקלות שבס'". בהמשך המכתב הממוען לחברה שזכתה במכרז, כמו גם לכל משרדי הממשלה הרלוונטיים והעירייה, כותב שטרית כי "לאור דחייתה של הבקשה החליטה החברה לעכב את ביצעו של הפרויקט ולגרום בכך נזק רב לזוכים הרבים הממתינים לדירתם".

שטרית מסיים את מכתבו כי "אין כל ספק כי חובתם של המשרדים האמונים על מסלול 'מחיר למשתכן' לפעול בכל דרך על מנת להביא להגשמת מטרת הפרויקט ולרווחתם של זוכי ההגרלות אשר ממתינים בכיליון עיניים לתחילת בניית דירתם".

ביקשנו את תגובת ממשרד הבינוי והשיכון לשאלות המטרידות העולות מהכתבה, אולם עד כה לא התקבלה כל תגובה לנושא. לכשתגיע, נפרסמה.

מעיריית אלעד נמסר: "במסמכי המכרז שפורסם מופיעה החלטת הועדה שלא יינתנו במקום הקלות שבס, בגלל אופי הסביבה ומיקומו בתוך מקום מיושב עם סביבה בנויה לגובה מסוים. ההיתר מתעכב בגלל ההתעקשות של היזמים לבנות שם מפלצות בגובה רב עם היתרי שבס. לאחר שהקבלן זכה במגרש הוא התעכב במכוון בהגשת היתרים והוא נתלה בהסכם הגג שנעשה לאחר מכן".

עוד טוענים בעירייה, כי הסכם הגג "הוא בסך הכל הסכם כלכלי בין עיריית אלעד לבין משרד השיכון ומשרד האוצר (הדירות של הפרויקט המדובר נכנסו כחלק מההסכם הכלכלי שעיריית אלעד משופה עליו ולא כמגרש שיינתן עליו הקלות שבס)".

עוד נמסר כי "הקבלן לא הגיש לאורך שנים בקשה להיתר בניה ואף משרד השיכון חילט לו ערבויות עקב כך. הקבלן הפך את הזוכים לבני ערובה לתוכניותיו".

תגובת הקבלן הזוכה שאליו שוגרו מספר שאלות בנידון: "חברתנו הינה חלק מקבוצה הבונה פרויקטים לאורך שנים בערים רבות ברחבי הארץ. במסגרת קידום הליך היתר הבניה לפרויקט נתקלנו בקשיים לא סבירים ודרישות חריגות מגורמי העירייה השונים. העירייה גם עיכבה ללא סיבה טיפול בעתיקות שהיו מצויות במגרש וגם עובדה זו הקשתה על קידום התכנון של הפרויקט.

"נבהיר כי הגשנו בקשות להיתר בנייה אשר נדחו בטענות שאינן מקובלות עלינו ואינן נכונות. לעניין תוספת השבס, עיריית אלעד חתמה על הסכם גג מול מדינת ישראל בו התחייבה לקדם במהירות היתרי בניה הכוללים את תוספת יחידות הדיור המבוקשות במגרשים בהם זכינו.

"לצערנו עיריית אלעד איננה עומדת בהסכמים שחתמה עם הממשלה על קידום מהיר של תוכניות והיתרי בנייה ולא מאפשרת לזוכי פרויקט מחיר למשתכן לממש את זכייתם. מיותר לציין כי העיכובים גורמים לחברתנו נזקים כספיים אדירים.

"בניגוד לטענת עיריית אלעד, לא חולטו ערבויות שהועמדו למשרד השיכון.

"צר לנו שכך מצב הדברים נכון להיום ואנו ממשיכים לעשות כל מאמץ לקדם הפרויקט. אנו מקווים שבקרוב מאוד נהיה אנשי בשורה לכלל הזוכים בפרויקט".

משרד התחבורה נגד משרד השיכון

לאחר פרסום הכתבה שגוללה את סבל הרוכשים בראש העין, לפני שבועיים, הגיע לידי 'ביזנעס' פרוטוקול הוועדה המחוזית שהתקיימה בתאריך 27.7.20 (הפרוטוקול עצמו נחתם משום מה בעיצומו של יום תשעה באב). בכתבה סופר על הגרלה מס' 501 שנערכה בסוף 2017. מדובר בהגרלה על 267 יח"ד, כאשר סך הדירות לזכאים עומד על 343 יח"ד.

כעת מתברר כי בוועדה דנו על 475 יח"ד בסך הכל אשר חלקן שייכות לפרויקט אותו סקרנו, וחלקן שייכות לקבלן נוסף שזכה במגרש לבניית 132 יח"ד לזכאים עוד ב-2016 אך עד כה לא קיבל היתר בנייה מעיריית ראש העין בגלל 'התניות תחבורתיות'.

אם עד כה חשבנו שהאינטרס הכלל-ממשלתי הוא לבנות דירות לאזרחים, מסתבר שמפרוטוקול הוועדה עולה דבר מוזר ביותר. משרד השיכון מבקש מהוועדה המחוזית "לשנות את ההתניות התחבורתיות ולאפשר הוצאת היתרי בנייה עבור 475 יח"ד המהוות חלק מיח"ד שניתנו במסגרת הקלות".

אלא שמשרד התחבורה – גוף ממשלתי נוסף – מתנגד לשינוי ההתניות: "התניות תחבורתיות מחייבות הן אחד הכלים המשמעותיים לפיתוח מוטה תחבורה. אין להקים יחידות דיור חדשות בטרם השלמת תשתיות תחבורה הנדרשות לצורך קידום תחבורה ציבורית חכמה ויעילה", כך יד שמאל מתנגדת למעשיה של יד ימין וייקוב הדין את הכביש.

הוועדה המחוזית העדיפה להתעלם מזעקת הזוכים בהגרלות, הממתינים קרוב ל-3 שנים להיתר בנייה על דירתם. הוועדה קבלה את עמדת משרד תחבורה על פני משרד השיכון האמון על בניית דירות במדינת ישראל. "הוועדה קוראת למשרד הבינוי והשיכון, משרד התחבורה ועיריית ראש העין לפעול לקידום פיתוח כלל התשתיות הנדרשות טרם אכלוס המבנים".

"נדרש תקציב, והצמדה להיתרי תחבורה"

ביקשנו אפוא משלושת הגופים: השיכון, התחבורה ועיריית ראש העין להבין מי מבין כל הגופים אחראי באופן ישיר על ביצוע הפרויקטים התחבורתיים ומי באופן עקיף. האם הבעיה היא תקציבית או ביצועית והאם יש צפי לסיום העבודות על מנת ליצור מצב של וודאות לכל אותם 475 הזוכים בהגרלות?

עיריית ראש העין מעדיפה להמשיך בהתעלמותה ולא להגיב לטענות החוזרות ונשנות בנושא. גם משרד הבינוי והשיכון לא הגיב לדברים.

מאידך, במשרד התחבורה בדקו את הדברים והשיבו ל'ביזנעס':

"ההתניות התחבורתיות נקבעות על ידי מוסדות התכנון בהם יש למשרד התחבורה נציגות, אך הוא אינו הגורם המכריע. ההחלטה על שינוי ההתניות ליחידות הדיור נתונה בידי הועדה המחוזית.

"בימים אלה מתגבשת עבודה של משרד השיכון, בשיתוף משרד התחבורה ומנהל התכנון בכדי להגיע להסכמות למימוש ההתניות". במשרד התחבורה לוקחים אחריות חלקית על כך שהזוכים ממתינים כשלוש שנים להיתר בנייה וכותבים כי "חלק מהפרויקטים התחבורתיים באחריות חברות התשתית של משרד התחבורה", בד בבד הם טוענים כי "חלקם באחריות עיריית ראש העין".

בנוסף, כותבים במשרד התחבורה כי "המשרד פועל באופן שוטף מול משרד האוצר לקבלת תקציבים עבור הפרויקטים התחבורתיים במרחב ראש העין".

לא הצלחנו לברר האם באמת חסר כסף לצורך ההתקדמות של העבודות במקום או שזהו רמז בלתי נהיר לכך שיש צורך בעוד כסף.

זה המקום לציין כי בנציבות תלונות הציבור במשרד מבקר המדינה מסרו בתגובה לאחד הזוכים בהגרלה בראש העין כי "פנינו שוב למשרד הבינוי והשיכון לברר את הטענות על העיכוב בהתקדמות הפרויקט, ועל אי מתן מענה/עדכונים לזוכים".

על התגובה חתומה עו"ד קרן שיין, סגנית בכירה למנהלת אגף ו' שכותבת כי "לצערי טרם קיבלתי התייחסות עניינית לפניותיי ואני פועלת כדי לקבל מענה בהקדם. עם קבלת המענה, אשוב ואודיעך דבר".

פנינו למשרד הבינוי והשיכון שוב בשאלה האם משרד השיכון חושב להתערב בנושא היתרי הבנייה לאור הנתונים העולים מהכתבה. לא הסתפקנו בכך ואף שאלנו באופן מחודד יותר: "האם שר הבינוי והשיכון לא סבור שהגיע הזמן שהפרויקטים של מחיר למשתכן יעברו לוותמ"ל שיש בידם כוח עוקף עיריות או משרדים אחרים. וזאת לאור הסחבת בהוצאת היתרי בנייה בין היתר בערים ראש העין, אלעד, מודיעין ועוד כפי שעולה מתוך הכתבה?"

עד כה לא התקבלה תגובת השר או צוות הדוברות של משרדו.

העירייה: "נדרשת הצמדה למסחר"

לעיל, בגוף הכתבה הוזכר הסכם הגג שנחתם ב-19.3.2018 בין עיריית אלעד, משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. בהסכם נקבע כי בשנים 2018 עד 2020 צפויה המדינה לשווק בעיר החרדית כ-5,400 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף של כ-1.6 מיליון מ"ר.

מעיון במסמכי ההסכם והנספחים עולה תמונה מאוד ברורה באשר להתקדמות הנדרשת של השיווקים, הוצאת היתרי בנייה וביצוע עבודות שונות הקשורות בהסכם. אולם נראה שעד כה יצאו לשיווק רק 322 יח"ד, חלק מהן במסגרת מחיר למשתכן.

מעיריית אלעד נמסר בתגובה כי לגבי שיווק הדירות, הדברים יבדקו במדויק בהמשך. לגבי הסכם הגג בכללותו טוענים בעירייה כי הם "פועלים לפי התקדמות הותמל, וגם על פי הרחקת פעילות המחצבה שנעשית באופן מדורג. רק בשבוע שעבר אישרו לפרסום את התכניות ליציאה לשיווק קרקעות לשיווק 4,200 יחידות דיור כחלק מהסכם הגג. חלק מהעיכוב נבע מדרישת ראש העיר לכריכת השיווק במקביל להיתרים לשיווק שטחי מסחר בהיקף של 1.2 מיליון מ"ר במשולש העסקים, מתוך הבנה שאי אפשר להרחיב עיר בלי שיוצרים לה עוגן כלכלי יציב".

לטענת עיריית אלעד, "לפעמים שווה לחכות קצת כדי לבנות נכון, ולא להיכנס למקומות שיפגעו בעתידה הכלכלי של העיר. כי אלפי דירות בלי מקומות תעסוקה או הכנסות לעיר, זה יותר נזק מתועלת".