71% מהקבלנים צופים: מחירי הדירות ימשיכו לעלות

צריך להפסיק לזרות חול בעיני הציבור, להקים רשות לתכנון אסטרטגי ולהפעיל ביתר שאת את מטה הדיור • עם הכותרות המטווחות את הממשלה ומשרדי השיכון והאוצר, נפתח היום כנס התאחדות בוני הארץ • ומה מצבם של הקבלנים? סקר מיוחד מביא תוצאות מרתקות

ראול סרוגו יו"ר התאחדות בוני הארץ | צילום: כפיר סיון

"לצערנו הגדול, למרות ניסיונות הממשלה האחרונה לשנות את התמונה, שוק הדיור במדינת ישראל נמצא עדיין במשבר – ואם לא יבוצעו בו תהליכים מרחיקי לכת שיתחילו מיד, המשבר הזה צפוי להפוך בשנים הבאות לאסון כלכלי-חברתי", כך פתח היום נשיא התאחדות בוני הארץ, ראול סרוגו, את כנס ההתאחדות השנתי באילת. בהמשך הוא אף הרחיק לכת: "צריך להפסיק לזרות חול בעיני הציבור".

כמדי שנה בשנים האחרונות, מתכנסים הקבלנים באילת לכנס השנתי של ההתאחדות שמיועד במקור לסקירות מקצועיות. אלא שמדי שנה מנסים ראשי הכנס להוציא כותרות פומפוזיות או מתבכיינות על מנת שהכנס ידוברר היטב.

Box

ואם אי אפשר לשפוך אש וגפרית על ממשלה שטרם הוקמה, באים ראשי המדברים ומשיאים עצות – או שוטחים טענות, שחלקן נכונות מאוד, ממוסמכות וממוספרות, וחלקן פחות – בתחום הנדל"ן לממשלה הבאה: "חסרות כאן דירות, הרבה מעבר לאותם 146 אלף בתי אב שנרשמו כבר להגרלות מחיר למשתכן. בונים כאן כבר שנים פחות מ-50 אלף יחידות דיור בשנה. על מנת לפתור את משבר הדיור בטווח הקצר, צריך להוסיף התחלות בניה של עוד 20 אלף יחידות דיור לאיזורי הביקוש, בכל שנה, בחמש השנים הקרובות ולהגיע ל-70 אלף יחידות דיור בשנה" כך אמר ראול סרוגו נשיא ההתאחדות בנאום הפתיחה שלו לכנס באילת.

הוא קרא לממשלה להקים "רשות לתכנון אסטרטגי" – ולהמשיך להפעיל לצידה את מטה הדיור: "אנחנו על פתחה של תהום כלכלית-חברתית. ככל שהממשלה לא תתחיל לתכנן אסטרטגית את ישראל לדור הבא, נכנס למשבר הגדול ביותר מאז קום המדינה. בשנת 2030 יהיו פה 12 מיליון בני אדם, וב-2050 יהיו פה 17 מיליון בני אדם. זכרו שזאת מדינה שבה לוקח 15 שנה לאשר בניה של שכונה אחת ולכן, 2030 זה מחר ו-2050 זה מחרתיים, וישראל תזדקק עד אז לעוד שני מטרופולינים. לא שתי ערים, אלה שני מחוזות חדשים בנויים".

לדבריו, הבניה למגורים לא יכולה לצמוח בקצב הנדרש למשק ללא הרחבה דרמטית של ההשקעה בתשתיות. כדי לאפשר זינוק בפעילות התשתיות הוא דורש מהממשלה לטפל מיד במחסור ההולך וגדל בחומרי חציבה כדי להוריד את עלות חומרי הבניה. מאידך, הוא גם דורש מהממשלה להפסיק את כניסתן לישראל של חברות בניה סיניות, כפי שעשו רוב מדינות המערב. "כניסת הסינים לכאן מיותרת ואם תמשך, יהיו לה השלכות קשות על הענף, בכלכלה ובביטחון שלנו. ישראל זקוקה לעובדי כפיים – ולא חברות זרות".

ראוי לציין שלדעת רבים העבודה הסינית שאיננה מושפעת מסגרים, כתרים, הפגנות וצומות כמו העבודה הערבית, נחשבת לעבודה מהירה יותר ואיכותית לא פחות. הבנייה המאסיבית בסין היא עובדה מוגמרת, והמהירות בה צצים בניינים בסין מעוררת קנאה ללא כל ספק.

נשיא ההתאחדות סיכם, כי "הרחבת מידית של פעילות הבניה, המתבקשת כבר עתה, נכונה חברתית ולא פחות חשוב, נכונה כלכלית. מדינת ישראל צריכה להתמודד בשנים הקרובות עם גרעון לא קטן. אם יבוצע הגידול הנדרש בהיקף הבניה והתשתיות – הם יתרמו לצמיחה עם תוספת שנתית לתוצר של 4.1%, תוספת של כ-18 מיליארד שקל לקופת המדינה ממכירת קרקעות ורכיבי מיסוי ותוספת של 70 אלף מקומות עבודה לישראלים".

מנכ"ל ההתאחדות, אמנון מרחב הציג תמונת מצב רחבה של שוק הבניה ותחזית של ההתאחדות להמשך השנה. "כל הנתונים שאנו מציגים כאן מצביע על צורך בשינוי מהותי בדרך הטיפול של הממשלה במשבר בשוק הדיור". אמר מרחב. לדבריו: "תוכנית מחיר למשתכן שהביאה עד כה למכירת 18 אלף דירות בלבד, ולמרות שהמדינה לא פרסמה זאת, ניתן להעריך כי מספר הדירות שנמסרו בפועל קטן בהרבה ומסתכם באלפים בודדים".

לטענתו, "דווקא בעקבות התערבות המדינה, הפער בין הביקוש להיצע הדירות גדל. במקביל, תשומות הבניה הפכו לאיום מרכזי על היכולת לטפל במחירי הדיור – עם זינק דרמטי ב-3% ב-2018. המחסור בחומר גלם בענף, ובעיקר בחומרי מחצבה, לאחר שהמדינה לא פרסמה שנים רבות מכרזים למחצבות חדשות גרמה לזינוק בתמלוגים שמשלמים מפעילי המחצבות הקיימות".

הוא הזכיר כי זמן הבניה ממשיך להתארך וקבע שפל שטרם ראינו של כמעט 30 חודשים, לצד כשלי תכנון וניהול תחום התשתיות שהגדילו את קושי הקבלנים להשיג מימון לפרויקטים ציבוריים, והמשיכו להפיל חללים מקרב חברות הבניה. לטענתו, המדינה גם נכשלה בטיפול במחסור בעובדים בתחומים מרכזיים והביאה לזינוק נוסף בשכר העבודה.

Inner

בהמשך דבריו התייחס מרחב לענף התשתיות שנמצא בסיכון גבוה וקרא למדינה לבצע פעולות מערכתיות שיעשו סדר בענף. בסיכום דבריו הוא דיבר על ירידות המחירים שנרשמו, מידי פעם, בשנתיים האחרונות, ונשארו על הנייר. "אנחנו נמצאים בצומת דרכים ואם הממשלה החדשה לא תטפל באתגרים שהצגנו – בדרכים שהמלצנו לה לעשות זאת, אנו צופים התחדשות בעליות מחירי הדיור. החשש הוא מעליות גבוהות עוד יותר בהמשך".

המחירים יעלו, הרווחים יירדו

אגב כך, מפרסמת חברת המידע העסקי CofaceBdi את סקר ציפיות הקבלנים שנערך לקראת המפגש השנתי של התאחדות בוני הארץ.

71% מהקבלנים צופים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות גם השנה. 4% מתוכם צופים שמחירים יעלו בשיעור ניכר. בהשוואה לסקר שנערך אשתקד ניתן לראות כי הצפי לעליית מחירי הדיור עלה שכן בשנה שעברה רק 36% מהקבלנים צפו שמחירי הדיור יעלו.

במחירי הדירות צופים הקבלנים לעלייה בשיעור ממוצע של כ- 5.4%. ומבחינת היקפי הפעילות בענף 63% מהקבלנים צופים גידול בפעילות הענף בשנת 2020 ו- 91% צופים גידול בפעילות החברה שלהם בשנה הבאה.

לצד האופטימיות של הקבלנים לגבי הגידול בפעילות הענף ועליית מחירי הדיור. נתוני CofaceBdi מעידים על ירידה נוספת במספר הקבלנים בענף. על פי נתוני החברה בשנת 2018 נגרעו מהענף 478 קבלנים ונוספו 87 בלבד כך שמספר הקבלנים שירד נטו עומד על 391, המספר הגבוה ביותר מאז 2011.

כיום פעילים בישראל כ- 5,500 קבלנים – כאשר בתחילת 2011 עמד מספרם על כ- 7,100 – כלומר, צניחה של כ- 20% בתקופה של 7 שנים.

את הירידה במספר הקבלנים ניתן להסביר בעלייה בסיכון בענף הבנייה. על פי מדד הסיכון אותו עורכת CofaceBdi עולה כי הסיכון בקרב הקבלנים הפועלים בענפי הבנייה השונים הולך וגדל ברבעונים האחרונים, זאת דווקא על רקע ירידה קטנה של הסיכון במשק כולו.

המשמעות היא שיותר חברות בענף הבניה נקלעות לחדלות פירעון ולהליכים של הקפאה הליכים, ואף לסגירת חברות. מהנתונים עולה כי תת ענף התשתית הוא המסוכן ביותר והוא נמצא ברבעון הראשון של 2019 ברמת סיכון של 7.43. קבלני הבניה נמצאים ברמת סיכון ממוצעת של 7.27 בענף, עלייה חדה יחסית לעומת 7.18 ברבעון הרביעי של 2018. גם בענף תשומות הבנייה, ענף הנדל"ן המניב וענף אחזקות הבנייה, נרשמו עלייה בסיכון ברבעון הראשון של 2019.

מוסר התשלומים בענף הבנייה עומד על 97 ימי אשראי בפועל  לעומת 93 ימי אשראי בכלל המשק. אמנם מוסר התשלומים בענף ממשיך להיות גבוה אך בהשוואה לתקופות קודמות מדובר בירידה, כך לדוגמה, בסוף שנת 2018 עמדו ימי האשראי בפועל בענף הבנייה על 102 ימים.

נתוני CofaceBdi מראים כי בשנת 2018 חלה ירידה ברווחיות הקבלנים. שיעור הרווח הגולמי הן בקרב הקבלנים הגדולים והן בקרב הקבלים הבינוניים והקטנים ירד קלות ועומד על 19% ו-11.9% בהתאמה. עוד עולה מהנתונים כי קבלני הבניין הגדולים הצליחו להגדיל את שיעור ההון העצמי שלהם מסך המאזן לרמה של 30.6% בשנת 2018, לעומת 25.4% בשנת 2017. כמו כן, ישנה ירידה בשיעור הרווח הנקי, שיעור הרווח התפעולי ושיעור הרווח הגולמי מסך ההכנסות. מגמות אלו הן גם בקרב קבלנים בסדר גודל קטן ובינוני.

Side
Inner

כתיבת תגובה