משפרי הדיור הובילו את הגידול, משקיעי הנדל"ן חוזרים

משקיעי הנדל"ן חוזרים | צילום: ImageFlow, שאטרסטוק

נתונים מרתקים על הרבעון השני של 2019 עולים מניתוח של אגף הכלכלן הראשי באוצר.

לפי הסקירה השבועית, ברבעון השני של 2019 נמכרו כ-23 אלף דירות בשוק החופשי, עליה של 9% בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה ברבעון השני אשתקד. בהשוואה לרבעון הקודם ירד מספר העסקאות ב-4%, בהמשך לירידה דומה ברבעון הראשון. בכך, לראשונה מאז המחצית הראשונה של 2014, שעמדה בצל ההמתנה לתכנית מע"מ אפס, נרשמה ירידה בשני הרבעונים הראשונים של השנה בהשוואה לקודמיהם.

משפרי הדיור היו אלו שהובילו הגידול בעסקאות, בעיקר בפלח השוק של הדירות החדשות, בפרט אלו הנרכשות "על הנייר". במקביל נרשם גידול ב"מלאי" הדירות בהמתנה (דירות הממתינות להימכר ע"י משפרי דיור שכבר רכשו דירה חדשה).

מספר הדירות שנרכשו בשוק החופשי ע"י מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה עמד ברבעון השני על 9.8 אלף דירות, עליה של 6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, אולם ירידה של 4% בהשוואה לרבעון הקודם.

רכישות המשקיעים ברבעון השני של 2019 עמדו על 3.4 אלף דירות, עליה של 6% בהשוואה לרמת השפל ההיסטורי שנרשמה ברבעון המקביל אשתקד. בהשוואה לרבעון הקודם ירדו רכישות המשקיעים ב-8%. כשיעור מסך העסקאות נותרו רכישות המשקיעים על רמת שפל של 13%.

מכירות המשקיעים ברבעון השני עמדו על 5.3 אלף דירות, עליה של 4% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ועליה של 2% בהשוואה לרבעון הקודם. במקביל הוסיף לרדת "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים.

בניתוח מכירות המשקיעים בולטת עליה בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי, כאשר הפסד זה מתרכז בדירות שנרכשו בשנים האחרונות (החל מ-2016) – מחצית מדירות אלו נמכרו בהפסד הון ריאלי. ממצאים אלו מסבירים בין היתר את השפל ברכישות המשקיעים, כמו גם את הירידה החדה בגביית מס שבח במחצית הראשונה של 2019.

מספר העסקאות בדירות יד שניה נותר על רמה נמוכה של כ-17 אלף עסקאות, עליה של 5% בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה ברבעון המקביל אשתקד, אולם ירידה של 4% בהשוואה לרבעון הקודם.

מכירות הקבלנים בשוק החופשי עמדו ברבעון השני של 2019 על 5.8 אלף דירות, עליה של 23% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וללא שינוי בהשוואה לרבעון הקודם. שפל במכירות אלו נרשם באזור ירושלים.

סך הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי ("מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה") ברבעון השני עמד על 3.4 אלף דירות, כפליים מרמתו ברבעון השני אשתקד. כשיעור מסך הדירות החדשות שנמכרו עמד משקל המכירות בסבסוד ממשלתי על כ-37% ברבעון השני של 2019, בדומה למשקלם ברבעון הראשון השנה וגבוה בעשר נקודות אחוז ממשקלן ברבעון המקביל אשתקד.

ברבעון השני של 2019 נמכרו כ-23 אלף דירות בשוק החופשי, גידול של 9% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. עם זאת, לראשונה מאז 2014 נרשמת ירידה במכירות בשני הרבעונים הראשונים של השנה בהשוואה לקודמיהם.

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור הדרום עם קיפאון במכירות בשוק החופשי בהשוואה לרמת השפל שנרשמה ברבעון השני אשתקד. רמה נמוכה יחסית של עסקאות נרשמה גם באזורי ירושלים ות"א.

ברבעון השני של 2019 נמכרו 26.4 אלף דירות, כולל מכירות בסבסוד ממשלתי ("מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה"). בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד זוהי עליה של 15%, כאשר מחצית משיעור גידול זה מוסברת בגידול חד במכירת דירות בסבסוד ממשלתי. בניכוי העסקאות המסובסדות נרכשו ברבעון השני 23 אלף דירות בשוק החופשי, גידול של 9% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. עם זאת, בשני הרבעונים הראשונים של השנה נרשמה ירידה במספר העסקאות בהשוואה לחודשים שקדמו להם, הן בסך העסקאות והן באלו שהתבצעו בשוק החופשי. יש לציין כי הפעם האחרונה בה נרשמה ירידה במספר העסקאות בשני הרבעונים הראשונים של השנה היה זה בשנת 2014, על רקע ההמתנה לתכנית מע"מ אפס.

בהשוואה היסטורית של רמת העסקאות ברבעון השני של 2019, כאשר הנתונים המוקדמים ביותר שברשותנו הם מינואר 2002, "מדורג" הרבעון השני השנה באמצע דרוג זה. גם כאשר מצמצמים השוואה זו לרבעון השני עצמו בשנים קודמות, נמצא כי רמת המכירות ברבעון השני השנה מציבה אותו באמצע דרוג זה. עם זאת יש לציין כי רמת המכירות ברבעון השני השנה יותר קרובה לרמת השפל שנרשמה בשנת 2002 (גבוהה ממנה ב-20% בלבד), מאשר קרובה לרמת השיא במכירות שנרשמה ברבעון השני של 2015 (הרבעון השני של אותה שנה גבוה ב-57% מזה של הרבעון השני השנה).