מדוע הדירות בקרית צאנז ירושלים יקרות?

האם מגורים בשכונה עם מדד חברתי-כלכלי גבוה עולה יותר כסף, כך עולה ממחקר שנערך על ידי "מדלן" עבור ynet. לפי המחקר, רוכשי הדירות בישראל מוכנים להוסיף לתקציב שלהם לא פחות מ-250 אלף שקל.
 
במחקר הזה יש רק בעיה אחת: שכונת קריית צאנז בירושלים, שבה דירת 4 חדרים חדשה עולה בממוצע כ-2.42 מיליון שקלים – למרות ששיעור האקדמאים בה עומד על 6% בלבד והמדד החברתי שלה נמוך ביותר (2). עורכי המחקר מסבירים את "החריגה" הזו בכך שכפי הנראה נעוצה בביקוש הגבוה לשכונה בקרב האוכלוסייה החרדית.
 
כך או כך, במסגרת המחקר, נבחן הקשר בין מחירי הדירות בשכונות ברחבי הארץ לבין המדד החברתי של הדיירים, על סמך עסקאות נדל"ן שבוצעו בשנתיים האחרונות. המדד חברתי הוא מדד רשמי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) המבוסס על 16 משתנים שונים, ובהם השכלה וחינוך, תעסוקה, רמת חיים, גילאי אוכלוסייה ועוד.
 
מדד המדלן הוא שקלול של מחירי דירות חדשות ויד שנייה, אשר בשנת 2014 עומד על כ-1.208 מיליון שקלים לדירה. במסגרת המחקר נבדקו דירות 4 חדרים, כאשר המחיר הממוצע של דירות אלה עומד על 1.263 מיליון שקלים (דירות חדשות) ועל 1.185 מיליון שקלים (דירות יד שנייה).  
 
"ממצאי המחקר מראים כי תקציב הדירה של רוכשי הדירות נקבע לפי מדדים כמו כמה משכילים יהיו השכנים שיפגשו הרוכשים ברחוב, או כמה איכותית תהיה האוכלוסייה בפארק העירוני", מסביר רוה איתן, סמנכ"ל מחקר ואסטרטגיה במדלן. לדבריו, "כדי לגור בשכונות עם מדד חברתי נמוך (4), שילמו הרוכשים כ-780 אלף שקל בממוצע לדירה – כאשר על כל עליית מדרגה הוסיפו לתקציב כ-250 אלף שקל".
  
כדי להבין מה ההשלכות של השכנים בסביבת המגורים, הוצלבו מחירי הדירות בשכונות שנבדקו עם שיעור האקדמאים שבהן. על פי הממצאים, משפחות שרכשו דירות בשכונות שבהן יש למעלה מ-50% אקדמאים, שילמו בשנה האחרונה כ-1.93 מיליון שקלים בממוצע עבור דירה – כפול ממחיר העסקאות שבוצעו בשכונות שבהן שיעור האקדמאים עומד על כ-15% בלבד.
  
כך לדוגמא, בשכונת רמת אלישיב בלוד, המאופיינת במדד חברתי נמוך (4) ובשיעור אקדמאים של 13%, שילמו הרוכשים עבור דירת 4 חדרים כ-723 אלף שקל בממוצע. בשכונת רובע ד' באשדוד, המאופיינת במדד חברתי בינוני (5) ובשיעור אקדמאים של 16%, שילמו הרוכשים עבור דירת 4 חדרים כ-1.08 מיליון שקלים בממוצע.
 
לעומת זאת, בשכונת הנביאים במודיעין, המאופיינת במדד חברתי בינוני-גבוה (7) ובשיעור אקדמאים של 44%, מחיר דירת 4 חדרים כבר מטפס ל-1.49 מיליון שקלים; בשכונת לב הפארק ברעננה, המאופיינת במדד חברתי גבוה (8) ובשיעור אקדמאים של 44%, שילמו הרוכשים לדירת 4 חדרים כ-1.77 מיליון שקלים; ובשיכון ל' בצפון תל-אביב, המאופיין במדד חברתי גבוה מאוד (9) ובשיעור אקדמאים של 39%, שילמו הרוכשים בממוצע כ-2.548 מיליון שקלים עבור דירת 4 חדרים.