הטרנד החדש – משקיעים בנדל"ן מסחרי

הדרך ל"סידור מלא" לילדים שלא הכרת – כדאיות ההשקעה בנדל"ן מניב למול נדל"ן למגורים.

הקונצנזוס הפוליטי הרחב הקיים למלחמה במחירי הדיור המאמירים מעמידה בספק רב עליית מחירים עתידית של הנדל"ן הפרטי ופותחת פה על ירידת מחירים פוטנציאלית בשנים הקרובות בהנחה ויופשרו לשיווק מלאי גדול של דירות פרי הבטחותיו של כחלון כשר אוצר, ימים יגידו…   ההווה אומר בבטחה שלא ניתן להסתמך על העלייה המטאורית בשבע השנים האחרונות של כ70% בממוצע, כמנבא לעתיד שהעלייה תמשך, זה ברור.
למרות ההספד של שוק המשרדים והטענות הרבות כי השוק מוצף , מתברר מבדיקה שנערכה כי חסרים כ200,000 מ"ר של שטחי מסחר באזור גוש דן בשל הביקוש הטבעי. לפי אומדני גיאוקרטוגרפיה לא רק שאנו עומדים מול מחסור בשוק המגורים, אלא גם בשוק המשרדים לא הצטמצם הפער. כמו כן מנתוני המחקר עולה כי רבים הבינו את הפוטנציאל האדיר בהשקעה בנדל"ן מסחרי על פני נדל"ן למגורים.
כיוון שלא ניתן לבסס יותר את ההשקעות על בסיס של עליית מחירים עתידית של הנכס, נחזור לפרמטרים הקלסיים של כדאיות השקעה בנדל"ן והעיקרי שבהם הוא התשואה משכירות.
 
התשואות בנדל"ן עסקי לעומת נדלן למגורים

ההשקעה בנדל"ן עסקי מתחילה להיות כדאית ופופולארית להשקעה בדומה להשקעה בנדל"ן למגורים. אולם רוב הציבור עדיין אינו מעכל זאת ואכן, בשנים האחרונות יותר בעלי עסקים נוהגים לרכוש נדל"ן מסחרי עבורם או לצרכי השקעה.
התשואה בנדל"ן עסקי עולה על  7% והיא יכולה לנוע גם סביב 8-9% אחוזים בחלק גדול מהעסקאות, לעומת זאת התשואה בנדל"ן למגורים נעה לרוב סביב 3-4% ברוב חלקי הארץ ואילו בפריפריה(באר שבע/עפולה/קריות) היא יכולה להגיע אפי' ל-5%.

1.JPG

ד"ר רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה: "ההשקעה בנדל"ן עסקי מתחילה להיות כדאית ופופולארית בדומה להשקעה בנדל"ן למגורים. אולם ציבור המשקיעים הפרטיים עדיין אינו מעכל זאת, ובאופן שמרני נוטה עדיין לרכוש בעיקר נדל"ן למגורים. ואכן, בשנים האחרונות יותר בעלי עסקים נוהגים לרכוש נדל"ן מסחרי עבורם או לצרכי השקעה. דגני מסבירה, כי להשקעה בנדל"ן מסחרי יש מספר יתרונות. אחד, תשואה ממוצעת של כ-7.5% אחוזים לשנה זאת לעומת כ-3 אחוזים בלבד בנדל"ן למגורים. שתים, מחיר למטר לנדל"ן עסקי נמוך בהרבה לעומת מחיר למגורים. שלוש, תפוסה מלאה של שוכרים ולטווח ארוך של 5 שנים לפחות, זאת לעומת שכירות קצרת טווח בדרך כלל בנדל"ן למגורים."

2.JPG
דוגמאות 

מחיר דירה ממוצע בישראל עולה כ- 1.2 מיליון ₪, דמי השכירות הממוצעים כ-3,700 ₪ לחודש, שהם כ 44,400 בשנה, שהם תשואה של כ 3.7%.

בבאר שבע בירת ההשקעות של המגזר החרדי דירת 4 חדרים עולה כ- 930,00 ₪, דמי השכירות הממוצעת הם כ-2900 ש"ח לחודש, שהם כ- 34,800 ₪ בשנה, שהם תשואה של כ-3.7%.

מקום מועדף נוסף על אנ"ש הוא הקריות, בקרית מוצקין מחיר דירה ממוצעת 4 חדרים הוא 1.08 מיליון ₪ והשכרות הממוצעת לאותה דירה היא 3300 ₪ מה שמשקף 3.6%
בשלושה חדרים ממוצע התשואה הוא בערך 4%.

3.JPG
4.JPG
תשואה בנדל"ן מסחרי:
לעומת זאת התשואה הממוצעת בנדל"ן המסחרי היא 7.5% שיעורי תשואה של פי שניים וחצי מאשר שיעורי התשואה מדירות מגורים.
 
מהו פוטנציאל ההשכרה של נדל"ן עסקי לעומת נדל"ן למגורים?

הציבור נמנע מלהיכנס לתחום המסחרי, התחושה היא כי נדלן למגורים קל יותר להשכרה, מפרסמים מודעה , מקבלים תגובות, ובשוק שבו חסרים דירות, מהר מוצאים את השוכר הבא, גם אם הדירה, הבניין והכניסה אליו מוזנחים מאוד.

אולם חשוב לדעת כי בניגוד למשך זמן ההשכרה הקצר יחסית בדירות, השכירות הממוצעת למשרד או חנות היא לטווח ארוך, כלומר, בהשכרת חנות צפויה תקופה ארוכה של שקט למשכיר וביטחון בהכנסה הצפויה לו באופן קבוע:

דירה ממוצעת מושכרת כשנה-שנתיים בממוצע, משרד לעומת זאת נותן שקט לבעלים לתקופה ארוכה. משרדים מושכרים לתקופות של 5 + 5 בדרך כלל ולפעמים לתקופות ארוכות יותר.

רמות התפוסה של שטחים מסחריים עד היום בארץ גבוהות מאוד ונעות בגוש דן סביב 95%. כלומר, אין הרבה שטחים פנויים, יש מלאי חיכוכי (עד שימצאו שוכר /משכיר) ומי שאינו מצליח להשכיר, זה בעיקר בשל מחיר או תנאים לא מתאימים במשרד.

דירות, היום קל להשכירן, אולם יש עלויות כבדות של תחזוקה, יש זמן אבוד כאשר הדירה לא מושכרת ולכן בממוצע צריך לחשב הכנסות לפי 10-11 חודשים ולא לפי 12 חודשים. משרדים – בניגוד להשכרת דירה, משרד שהושכר אין בו תקופות ארוכות של חסר בשוכרים.

היום, יש חשש לא מוצדק בשוק של עודף היצע, ולכן שוק המשרדים נוטה להיעצר ו"לשבת על הגדר", הביקוש קיים רק הוא נעצר כעת בצפייה להורדת מחירים בשוק, שאכן הגיעו לרמות גבוהות מאוד של שכר דירה.
השוק של מרכזים מסחריים ממשיך לצמוח משמעותית למרות חששות ממיתון וצמצום הצריכה הפרטית, חשש שבטל בתחזיות של הבנק ישראל וחברות הדירוג הבינלאומיות בשנים הקרובות שמדברות על צמיחה ממוצעת של 3% בתמ"ג לשנה בעתיד הקרוב.

מיסוי

החשש העיקרי של הציבור מפני רכישת משרדים הוא "ההתעסקות" עם מס הכנסה, אף אחד לא אוהב זאת, הציבור הפרטי חושש מדיווח לשלטונות המס, חושש מדיווח על חשבוניות, חושש ממע"מ ואומר "למה אני צריך להסתבך" עם המוסדות. אולם מי שמדווח על השכרת דירה בכל מקרה, הרי שרווחיו יהיו גבוהים יותר אם ירכוש שטחי משרד.

ובמקרים רבים ניתן "לתכנן מס" בצורה שתצמצם עד למינימום את ההפרשה בפועל, יש לכך דוגמאות רבות, כל יועץ מס ורו"ח ישמחו לפרט באוזניכם על כך.

מס על דירה להשכרה היום הוא כ: 10% מעל סף של כ 4,800 ₪ לחודש, כלומר אם שכר הדירה הוא 6,000 ₪ ל חודש, משלמים 10% על 1200 ₪, כלומר, 120 ₪ בלבד.

אם יחיד ירכוש משרד הוא ישלם מס בהתאם להכנסתו. דמי השכירות של המשרד יצורפו להכנסתו. גם אם יצטרך לשלם מס לפי 25%, הרי התשואה היא פי שתיים מאשר דירה.
 
 
 
 
סף כניסה גבוה
הנדל"ן המסחרי בשונה מהפרטי מתאפיין בסף כניסה גבוה, כלומר קשה עד בלתי אפשרי למשקיע קטן שמעוניין לחתן את בתו ויש לו כמה מאות אלפי ₪ להשקעה לרכוש נכס מסחרי, וניתן לומר שעד היום הוא הצדיק את הסטריאוטיפ שכסף גדול מייצר כסף עוד יותר גדול.

ישנם קרנות השקעה שמתמחות בנדל"ן מסחרי המאפשרות השקעה גם בהון עצמי נמוך, אך הנכס לא נרשם על שם המשקיע והקרן חולקת ברווחים עם המשקיע ובמקרה הפסד מפקירה את הלקוח.

תופעה מעניינת שהתחילה לתפוס תאוצה בתקופה האחרונה הינה התאגדות משקיעים פרטיים למן קבוצת רכישה של נכס מסחרי למטרות השקעה, בצורה זו נהנים המשקיעים מהרווחים הגבוהים של נדל"ן מניב ומצליחים לדלג על החסרונות שלהם כמשקיעים קטנים.

נ.ב.
התקשורת מלאה בחומר פרסומי על השקעות במקום כזה או אחר המבטיחות תשואות גבוהות למשקיע, אנו ממליצים לבדוק היטב היכן אתם משקיעים את כספכם, מכיוון שלצד עסקאות מול חברות רציניות ומנוסות שבאמת יכולות להניב רווחים מרשימים למשקיע , מסתתרות עסקאות מול גורמים מפוקפקים שהידע שלהם בתחום הנדל"ן המניב מסתכם בהוצאת כספי המשקיע מכיסו, זה נושא לכתבת תחקיר מלאה שאנו עובדים עליה והיא תפורסם בעתיד הקרוב, אבל לעת עתה אנו רק ממליצים לבדוק היטב מי הגוף העומד מולכם, מה ניסיונו ובעיקר מהם הביטחונות לכסף?…
 
 
 

כתיבת תגובה