מי שלא ממחזר – מפסיד

אין מדובר בפרסומת לתאגיד המחזור של בקבוקי הפלסטיק, אלא במסקנה הנובעת מהורדת הריבית הדרסטית של בנק ישראל בחודשים האחרונים: 12 מיליארד שקל, זה הסכום אותו משלמים אזרחי ישראל, ושיכלו לחסוך אילו היו ממחזרים את המשכנתא

מאות מיליארדי שקלים נלקחו ברבות השנים על ידי כלל אזרחי ישראל כהלוואת משכנתא לצורך רכישת דירה או הרחבתה. חלק גדול מהמשכנתאות מושפעות מריבית בנק ישראל בצורה כזו או אחרת ולאחר שבתקופה האחרונה ירדה הריבית בחדות, ניתן, על ידי מחזור המשכנתא, לחסוך עשרות אלפי שקלים בכל הלוואה. אולם רבים, בעיקר בשל חוסר ידע, אינם ממחזרים את ההלוואה וממשיכים לשלם ביוקר במקום לשלם מחיר מופחת.
 
הציבור משלם כ- 12 מיליארד ₪ מיותרים בגלל משכנתאות לא ממוחזרות. כך עולה מבדיקה שנערכה ב – AMG משכנתאות. מהבדיקה שערכה החברה המתמחה בייעוץ וליווי נוטלי משכנתאות, בקרב כ-500 משכנתאות, עולה כי בעקבות גל הורדות הריבית האחרון, בכ-36% מהמשכנתאות שנלקחו עד תחילת שנת 2013 ישנה כדאיות ממשית למיחזור. החיסכון במיחזור משכנתא עומד, בממוצע, על כ- 12.5% מגובה יתרת המשכנתא. עוד עולה כי בעקבות הורדות הריבית, היקף החיסכון במיחזור משכנתא נע, בממוצע, בין 50,000 ₪ ל-88,000 ₪. לדברי עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות, מרבית הציבור עדיין מתייחס לנטילת הלוואת המשכנתא כאירוע חד פעמי, ולמרבה הצער, לא טורח לעדכן אותה בהתאם לשינויים הכלכליים, אם כי לאחרונה רואים שינוי במגמה: ישנה עלייה חדה בהיקף הפניות למיחזור המשכנתאות ולווים רבים כן בוחנים את ההלוואה ומיחזרו לפחות פעם אחת את המשכנתא.
 
מהבדיקה עולה כי מתוך 36% מהמשכנתאות שנמצאו כדאיות למיחזור, בכ-15% נמצא חיסכון של כ- 18% שמשמעותו הכספית הינה חסכון של כ- 108,000 ₪ עבור יתרת משכנתא של 600,000 ₪ שתסתיים בעוד 18 שנה. בכ-30% מהמשכנתאות הכדאיות למחזור נמצא חסכון של כ-10% מיתרת המשכנתא, דהיינו חסכון של 60,000 ₪.
 
יצוין כי החיסכון בתשלומי המשכנתא הוא לאחר תשלום פערי ההיוון ("קנסות היציאה") בגין סגירת ההלוואה הישנה ולקיחת הלוואה חדשה. מרבית הציבור חושב כי עקב הקנס אין להם כדאיות למיחזור, אולם תוצאות הבדיקה מוכיחות אחרת.
 
לדברי עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות, רצף הורדות הריבית שהביא את ריבית הפריים לרמה של 2.75% יצר חלון הזדמנויות יוצא דופן בכדאיות מיחזור המשכנתא. "מדהים אותי שבתקופה שבה מדברים על הנטל הכבד על מעמד הביניים ויוקר המחיה המעיק עליו, ממשיך ציבור שלם להתייחס לתשלומי המשכנתא שלו כגזירה משמים. לו רק היו בודקים, היו מגלים לווים רבים כי במיחזור המשכנתא שלהם, בתנאים הנוחים של היום, יוכלו לחסוך במצטבר עשרות ואף מאות אלפי ₪, לאורך שנות חיי המשכנתא". לדבריו, מרבית הציבור כלל אינו בודק האם המשכנתא שלו כדאית למיחזור, והאם ניתן לחסוך ע"י כך סכומי כסף ניכרים. "אל הלוואת המשכנתא חייבים להתייחס כאל תיק השקעות" אומר קמינסקי. "כפי שאין הגיון להישאר במשך 20 שנה עם אותו תמהיל השקעות, כך אין כל הגיון להישאר עם אותה משכנתא שהייתה נכונה ליום לקיחתה. מדובר בתחום דינאמי מאוד הכולל למעלה מ-30 מסלולי הלוואה שונים, חלקם חדישים, המחייבים לבצע בדיקות תקופתיות, לצורך ניצול מקסימלי של תנאי השוק המשתנים".
 
יחד עם זאת, קמינסקי אומר כי אסור להסתנוור מהריביות הנמוכות ולקבל החלטות שיתבררו כשגויות בעתיד: "כל מסלולי המשכנתה מושפעים מנעלמים (אינפלציה, שינוי ריביות, שער מט"ח וכו'). לווים רבים אינם מבינים את המשמעות רבת המשקל של הפרמטרים אשר משפיעים על ההלוואה. בכדי לבצע את השינוי, על הלווה להבין את הסיכונים שיש במסלולי ההלוואה שלו ולבחון אותם אל מול הסיכונים במסלולים אחרים. לעיתים חלוקת העוגה בהתאם לפרופיל הפיננסי של הלווה בין מספר מסלולים תוך התייחסות לתקופות של ההלוואה יכולה לגדר את הסיכונים על מנת ששינוים בשוק הפיננסי ישפיעו באופן מינורי יחסית על ההלוואה".
 
בהמשך לכך, יועץ המשכנתאות החרדי, איתן אחיטוב מציין כי הלווים בעלי הפוטנציאל הגדול ביותר לחיסכון הם אלו שלקחו את המשכנתא לפני 5-10 שנים. במשכנתאות ישנות יותר, הזמן שנותר עד לסיום קצר וסך הריביות שהלווה צפוי לשלם איננו גבוה. במשכנתאות חדשות יותר, פערי הריבית קטנים יותר (הריבית החלה לרדת ב2008) מחד וההנחה על עמלת ההיוון קטנה יותר.
 
לדברי אחיטוב, כאשר בודקים את כדאיות המיחזור צריך בשלב הראשון להשוות בין שווים דהיינו לבחון האם וכמה כסף ייחסך במידה ולא נשנה את החשיפה לסיכונים. לדוגמא, אסור להשוות את סך ההחזרים בהלוואת זכאות לסך ההחזרים במסלול קבועה לא צמודה שכן לשם כך נזדקק ל'רוח הקודש' לגבי שיעורי האינפלציה העתידיים. הדרך הישרה במקרה כזה היא להשוות את ההחזרים על הזכאות להחזרים על קבועה צמודה. אם נוכחנו שהחלפת הזכאות בקבועה צמודה כדאית, אנחנו יודעים בוודאות שהמיחזור כדאי. 
 
רק לאחר שווידאנו שהמיחזור כדאי, נשנה  את החשיפות לסיכונים (הצמדות וריבית) כך שההרכב יהיה כלכלי, מתאים והגיוני יותר מזה הקודם.
 
טעות נוספת אליה מתייחס אחיטוב היא האשליה כאילו "בין כך כבר שילמנו את הריביות ומעתה התשלום הוא רק על הקרן". טענה זו הנשמעת לא אחת גם מפי בנקאים מהווה טעות בסיסית בהבנת לוח שפיצר. אם נתעלם מהעמלות, אין שום הבדל בין אי סילוק  של הלוואה שנלקחה לפני 8 שנים ל25 שנים בריבית 5.7% ויתרת הקרן שלה כיום היא 350,000 ₪ ללקיחת הלוואה של 350,000 ₪ ל17 שנים בריבית כזו כיום. לסיכום, אחיטוב מציין ש'שב ואל תעשה' זה מה שעדיף לבנק.

כתיבת תגובה