זינוק במחיר למגרש דונם בבני ברק

"מחירי המגרשים הקטנים בבני ברק, דוחפים את מחירי הדירות החדשות כלפי מעלה ובעקבות כך, מחירי הדירות מיד שניה מיישרים קו", אומר יזם נדל"ן בכיר, המתקשה בשנה האחרונה לאתר בב"ב מגרש זמין לבניה, במחיר כלכלי

 
מחירי המגרשים בב"ב העפילו בשנה האחרונה לשווי של 10-13 מיליון שקל  לדונם בממוצע, גם בשל הגדלת זכויות הבניה והגבהת המבנים ל-6.5 קומות (תמ"א 38). 

במגרשים קטנים, הממוקמים באזורים מבוקשים במיוחד, מחירי העסקאות מעפילים לרף של 15 מיליון שקל ל-1 דונם, במקרה של רכישה באמצעות קבוצת רכישה (ללא רווח יזמי). 
  
כך למשל, נמכר לפני כשנה מגרש פרטי בשטח של 250 מ"ר, ברחוב אלישע 5 (סמוך לאדמו"ר מגור), במחיר שיא של כ-4 מיליון שקל.  המחיר משקף שווי של 16 מיליון שקל ל-1 דונם נטו, אם כי מדובר במיקום מבוקש במיוחד.

על המגרש ניתן להקים מבנה בן 5.5 קומות ו-6 דירות, כולל דירת פנטהאוז, על פי תוכנית תמ"א 38/2 המיושמת באחרונה בלא מעט מגרשים. "עלות הקרקע לדירה מסתכמת בכ-700 אלף שקל, אך מדובר בדירות גדולות של 5.5 חדרים ובקרקע פרטית, ללא צורך בתשלומים למינהל. המחיר לקרקע לחדר מסתכם בכ-130 אלף שקל, לא כולל היטל השבחה. זהו מחיר סביר בהתחשב במחירי הדירות החדשות באזור", נימק בשעתו המתווך ר' טוביה זינגר, את כלכליות העסקה.  

בעסקת מגרשים קטנה נוספת, שבוצעה בימים האחרונים,  נרכשה מחצית חלקה במעלה רחוב גורדון בשיכון ג', בשטח של 375 מ"ר נטו. המחיר נקבע לכ-5 מיליון שקל, המשקף שווי של כ-13.5 מיליון שקל ל-1 דונם. מחיר המגרש לא כולל היטל השבחה, דמי היתר למינהל והוצאות נילוות.

על פי התב"ע הספציפית שאושרה בעבר (2006) לאזור שיכון ג', ניתן להקים על המגרש הקטנטן מבנה בן 4 קומות ו-7 יח"ד (כולל דירת פנטהאוז), כאשר זכויות הבניה הינן 113% שטח עיקרי, בתוספת שטחי ממ"ד וסוכות. בסך הכול, ניתן לאשר במקום כ-550 מ"ר עיקרי בלבד. "יוצא אפוא שמחיר העסקה מגלם שווי של כ-10,000 שקל למ"ר זכויות, זהו מחיר שיא  לכל הדיעות שספק אם יש בו כלכליות.

קבוצת אור סיטי ביצעה עסקה יקרה במיוחד באחרונה, בשכונת בבלי בצפון ת"א. היא שילמה כ-15 אלף שקל למ"ר זכויות ומדובר במיקום מבוקש ויוקרתי, בצמוד לפארק ירוק של עשרות דונמים", אומרים פעילי נדל"ן על מחירי המגרשים הנוכחיים בעיר התורה והחסידות.      
 
"כדי שיזם יוכל להרוויח בעסקה כזו, הוא מוכרח לשווק את הדירות ב-16 אלף שקל למ"ר + מע"מ, לכל הפחות. כלומר, 450 אלף שקל לחדר", הם מציינים בתגובה למחיר העסקה. "זהו מחיר לא ריאלי, אלא אם כן ניתן יהיה להוסיף 3 קומות במסגרת תמ"א 38".

"מחירי המגרשים הקטנים, דוחפים את מחירי הדירות החדשות כלפי מעלה ובעקבות כך, מחירי הדירות מיד שניה מיישרים קו", אומר יזם נדל"ן בכיר, המתקשה בשנה האחרונה לאתר בב"ב מגרש זמין לבניה, במחיר כלכלי. "מי שרוצה להתגורר כיום בעיר החרדית עם אפשרויות החינוך והתעסוקה הטובות ביותר, נדרש לשלם כ-120 אלף דולר ארה"ב לחדר בודד! זהו מחיר הזוי לכאורה, אבל זו המציאות כיום בבני ברק".

כתיבת תגובה