המשבר שיצר הזדמנות

חברות רבות בתחום הנדל"ן מנצלות את המשבר העמוק שפקד את שוק הנדל"ן האמריקאי ונכנסות להשקעות רבות ברחבי ארצות הברית. גם המשקיעים הפרטיים רוצים להשתתף וליהנות מרווחים גדולים דרך השקעות סולידיות שמתאימות גם לכיס של המשקיע הפרטי.

אנו מארחים לראיון פתוח וגלוי את ר' אלי לנדאו הבעלים של קבוצת 'לנדאו נדל"ן' המובילה את תחום השקעות הנדל"ן למשקיע הפרטי בארצות הברית.

לפני שנסקור את אופי הפעילות העסקית והאטרקטיבית של השקעות הנדל"ן שמציעה החברה, נשמח להבין במה שונה קבוצת 'לנדאו נדל"ן' מכל החברות האחרות שלעיתים השאירו משקיעים רבים חסרי כל?!

יש הבדל מהותי וגדול בין המוצר שקבוצת 'לנדאו נדל"ן' מציעה למשקיע לבין שאר החברות. כשלוקח רוכש נכס דרכינו, הנכס נרשם על שמו בטאבו האמריקאי. והיות שהנכס נרשם על שם המשקיע לא יכול להתרחש מצב שבו הוא יגלה שהנכס לפתע שייך למישהו אחר, או אפילו שייך לו, אבל בבעלות משותפת עם משקיעים אחרים וכו'.  בסוג ההשקעה שאנו מציעים לא מדובר על דירה שקונים באיזה פרויקט דירות שנרשם בכלל על שם קבוצת ניהול ולמשקיע הפרטי אין חלק ממשי וחזק בבעלות. כשאדם קונה אצלנו נכס, הוא בטוח שהבית הוא שלו בלבד והוא יוכל לעשות עמו ככל העולה על רוחו.

אז מה השלבים של הרכישה? האם המשקיע צריך לשלם את מלוא הסכום עוד לפני שהסתיימה הרכישה בפועל? או שמשלם בשלבים לפי התקדמות הרכישה?

לאחר שהלקוח עורך עמנו  את הסכם הרכישה הוא מפקיד את הכסף בחשבון נאמנות אצל עו"ד ישראלי. חשבון נאמנות נפתח על שמו בבנק ישראלי וכל הכסף נמצא בחשבון הנאמנות עד שהנכס עובר על שם הרוכש. ורק לאחר שנרשם בטאבו האמריקאי הוא מעביר את סכום הרכישה אלינו.

האם הרוכש כאחד שלא מכיר את החוקים האמריקאים מבקש ללוות את העיסקה באמצעות עו"ד שלו פרטי. האם אפשרי הדבר?

אין שום בעיה, יש רוכשים שמגיעים לבצע את הרכישה יחד עם עו"ד מטעמם שעובר על כל פרטי החוזה. אנו מקפידים לערוך חוזים בעברית עם כל הרוכשים כדי שידעו ויבינו את כל סעיפי החוזה. בכל עסקה אנו מעבירים לרוכש את מסמכי הרכישה האמריקאים כדי שיכול לבחון ולבדוק אותם. הדברים האלה לגיטימיים והם דבר שבשגרה בכל יום.

כדאי לציין דבר חשוב , חוץ מהביטחון בעצם העובדה שהנכס נרשם על המשקיע בטאבו האמריקאי שזה אומר שהרוכש יכול להיות בטוח שהנכס לא יעלם ולפתע יהיה שייך למישהו אחר. אנחנו נותנים ללקוח ביטחון בנושא התשואה מההשקעה. אנו מתחייבים ללקוחות שלנו עשרה אחוזי תשואה לשנה למשך מספר שנים. לא משנה ללקוח אם הנכס מושכר או לא מושכר, אם היו הוצאות נוספות כגון תיקונים ושיפוצים בנכס או אם השוכר שגר בבית כן שילם או לא שילם בעבור השכירות. אנחנו כחברה חזקה לוקחים על עצמנו את כל האחריות. זאת מכיוון שבשנה וחצי האחרונים מכרנו וניהלנו נכסים רבים ויש לנו את הידע המקצועי והניסון לדעת בממוצע שהנכסים מהסוג הזה מבטיחים תשואה של עשרה אחוזים. היות שכך יש לנו את היכולת להתחייב למשקיע על התשואה בגובה של עשרה אחוזים.

ולא רק שאנו מתחייבים לעשרה אחוזי תשואה, אנו גם מעניקים ללקוח בטחונות מלאים על אותה תשואה שאנו מבטיחים לו. וזה עובד בצורה הבאה: ללקוח מופקד בחשבון נאמנות על השם שלו סכום כסף ששווה לתשואה השנתית למספר שנים. כל זה במידה וח"ו לא נוכל לעמוד בהתחייבות שלנו. במקרה כזה, בכל רגע נתון הלקוח יכול לגשת לבנק ולקחת את הכסף. זה משהו שלא היה עד היום ואין שום חברה שמציעה משהו דומה.

במקרה שאדם השקיע ורכש נכס בארצות הברית דרככם ונקלע לצורך לכסף מזומן והוא רוצה למכור את הנכס? האם הוא יכול?

אין שום בעיה, הרי ברגע שהמשקיע העביר לרשותו את הנכס, הנכס שלו ויכול לעשות בו כרצונו. בכל שלב שהוא, אחרי חודשיים אחרי שנתיים ובכל עת שהוא רוצה הוא יכול למכור את הנכס. רק צריך לקחת בחשבון שברגע שהוא מוכר, ההתחייבות שלנו לתשואה קבועה מתבטלת.
דבר נוסף שחשוב להדגיש, מדובר פה על בתים שהשווי שלהם בסדר גודל של בין 50 ל 60 אלף דולר. בארץ הדירות עולות באזור מילון וחצי, 2 מילון דולר שזה אומר 300 – 400 אלף דולר. שם בארצות הברית, מדובר על בית פרטי צמוד קרקע עם שלושה ארבע חדרים. לכן מדובר על הזדמנות מצויינת.

ארצות הברית היא יבשת ענקית ויש בה המון אזורים. חלקם יותר איכותיים וחלקם פחות. היכן אתם מרכזים את
נכסי ההשקעה של החברה?

הבתים להשקעה נמצאים בקליבלנד שבמדינת אוהיו. אחת מעשרים הערים הגדולות והמתפתחות בארצות הברית. בקליבלנד יש ריכוז גדול של קהילות יהודיות מפוארות, בין השאר שוכנת לה שם ישיבת טעלז המעטירה והמפוארת.

אז איך למעשה אתם יכולים למכור את הנכסים במחיר יחסית זול לכל מה שאנו מכירים?

הסיבה למחיר הנמוך יחסית קשורה למספר פרמטרים. את הבתים כולם רכשנו בתקופה טובה, לאחר מכן שיפצנו אותם וכבר דיירנו בהם שוכרים. וזאת הסיבה שכבר מהרגע הראשון הרוכש מקבל את התשואה ישירות מהרווח שמכניס השוכר שכבר גר בנכס.

חשוב להדגיש דבר נוסף, כיום עלות הבניה של הבתים האלה הם בסביבות 100 אלף דולר ואפשר לרכוש אותם בסביבות 60 אלף דולר. לכן אנו מאמינים שהלקוחות שלנו לא רק יהינו מאותם עשרה אחוזים של התשואה אלא אף משווי הנכס עצמו ברגע שארצות הברית תצא מהשבר שהיא נמצאת בו. נכון, זה יכול לקחת מספר שנים אבל אז הנכס יהיה שווה לפחות פי שתים מהמחיר הנוכחי. כיום המצב בארצות הברית שאין שום בניה חדשה בשונה מתנופת הבניה שמתרחשת כיום בישראל. כי לא שווה לקבלן לקחת קרקע שיש לו ולבנות בית בעלות של 100 אלף דולר לפחות בזמן שהבתים עצמם נמכרים בסדר גודל של 60 אלף דולר. מתי יהיה שווה לקבלן לבנות?! רק בזמן שהבתים יהיו שווים לפחות לערך הבניה. ובעז"ה שארצות הברית תצא מהמשבר. הבתים שאנו מוכרים כיום יהיו שווים פי שתים. מה שאומר שהמשקיע ירוויח משני מקומות. גם מהתשואה השנתית וגם מעליית ערך הנכס עצמו.