הנדל"ן בירושלים רותח: התחלות בנייה בהיקף של למעלה מ-1500 יח"ד

משהו טוב עובר על ירושלים בכל הקשור לתנופת הנדל"ן החרדית. בשקט יחסי ובזמן שאור הזרקורים מופנה אל חריש העתידית או אל רמת בית שמש ההולכת ונבנית, מוקמים בעיר מיזמי נדל"ן בהיקף משמעותי שלא נראה בעבר: למעלה מ-1500 יח"ד מוצעות לשיווק בשלבים שונים, והיזמים מדווחים על היקף מכירות משמעותי במיוחד שלא נראה בעיר מזה שנים.
 
שרשרת של פרויקטים בסטנדרט אחר
 
למרבה הפלא או אולי דווקא בגללו, מרוכזים מרבית הפרויקטים בצמידות הדוקה למרכז ההוויה של ירושלים החרדית סיבוב קטן מהכניסה לעיר דרך שכונת רוממה ועד לאזור שמגר – מלכי ישראל יחשוף אותנו לעולמות של בנייה יוקרתית ומודרנית בעצוב ובמפרטים גבוהים שלא נראו בעיר בעבר. סטנדרט הבנייה של ירושלים מזנק בחדות כלפי מעלה תרתי משמע, הסטנדרט הבסיסי מתחרה כיום בקלות עם מפרטים של פרויקטים יוקרתיים ברחבי הארץ, וכך גם הבנייה לגובה ובמפלסים שהפכה ללהיט אדריכלי מנצח. זה מתחיל בפרויקט היוקרתי 'האחוזה' ברחוב אהליאב, המתנשא בגאון מעל שכונת רוממה הוותיקה ומנצל את ההפרש הטיפוגרפי לחוויית מגורים יוקרתית מול נופי עמק הארזים ומורדות הליפתא, הפרויקט כולל 150 יח"ד בקומפלקס של 4 בניינים, בתמהיל דירות רחב. הפרויקט מוקם על ידי חברות הנדל"ן 'אקה נדל"ן' – ייזום והשקעות בבעלות ר' אלי קליין וחברת 'טעמן נדל"ן'.
 
בסמיכות מקום נשלם פרויקט 'גני יסמין' הנחשב לפרויקט מיוחד בייזום של חברת 'אקה נדל"ן' – ייזום והשקעות שמנצחת על חלק משמעותי מתנופת הבנייה החרדית בעיר, וכך גם 'בית אקה נדלן' – פרויקט משרדים המושכר בחלקו לפעילות ממשלתית שלמשרד האוצר, הרבנים הראשים. 'אקה' פועלת כחברה יזמית להשקעות בנדל"ן ומבצעת בפרויקטים רבים בחלקם יחד עם שותפים כמו 'קרסו נדל"ן' ו'טעמן נדל"ן'.
 
מרחק קצר משם, ברחוב ירמיהו הולך ונשלם פרויקט 'גני רוממה' הכולל 70 יח"ד ועוד כ- כ- 750 מ"ר שטחי מסחר, בית כנסת, גן ילדים וחניון תת קרקעי.  הפרויקט כולל  4 בנינים בתמהיל דירות נרחב. הפרויקט כבר סיים את שלב השיווק ונערך לאכלוס. לא רחוק משם, במתחם ה'גרוזלם פוסט' מצוי בשלבי תכנון מתקדמים פרויקט מגורים נוסף בהיקף של למעלה ממאה יח"ד.
 
רמת הביקושים מטפסת ואיתה גם התחלות הבנייה
 
סיבוב קטן ואנחנו ברחוב 'תכלת מרדכי' שם הולך ומוקם פרויקט 'משכנות התכלת', פרויקט בוטיק יוקרתי בלב ההוויה התוססת של קריית בעלזא ושכונת מטרסדורף והיכלי התורה שבה. הפרויקט הכולל 50 יח"ד ב-2 בניינים, נבנה גם הוא על ידי 'אקה נדל"ן' ייזום והשקעות.

ממש ממול במתחם 'כדורי' המוכר, הלך ומוקם פרויקט 'פסגות ירושלים' על שטח מתחם העסקים שפעל באזור עד לא מזמן. הפרויקט המתוכנן כיוקרתי ומרשים במיוחד יכלול כ- 300 דירות יוקרה בקומפלקס ענק הכולל שטחים ירוקים, מרחבי משחק ושבילי אופניים מעוצבים. הפרויקט נבנה על ידי 'אקה נדל"ן' ייזום והשקעות, 'קרסו נדל"ן' ו'טעמן נדל"ן, ומצוי בשלבי שיווק ראשוניים לצד עבודות חפירה מואצות באתר.
 
דקות הליכה מועטות יביאו אותנו למתחם 'תנובות הארץ' פרויקט המגורים הגדול במתחם של מפעל 'תנובה' המיתולוגי ברחוב ירמיהו פינת שמגר. הפרויקט כולל כ-250 יח"ד ומבוצע ע"י הקבלן הוותיק שייקה אלה. הפרויקט מציע מגוון דירות בתמהיל נרחב של  3-8 חדרים שייבנו בקומפלקס בנינים בני 10-11 קומות.
 
טיפוס קל במעלה רחוב ברנדייס והגענו אל 'מתחם שנלר' המונמנטלי. 'מרום ירושלים' שתיבנה כשכונה נפרדת ומנותקת מרחוב מלכי ישראל הסואן שלצידה, תכלול 218 יחידות דיור בקומפלקס בניינים המפוזרים בין מבני שימור עתיקים ושטחי גינון רחבי ידיים. חלק מהמבנים ייבנו כבנייני בוטיק בני 3 קומות בלבד, והיתר כמגדלי מגורים של 7 קומות. באופן חדשני, הפרויקט כולל כ-60 דירות סטודיו קטנות בנות 2 חדרים.

מסתבר שהתנופה אינה נעצרת ברדיוס נקודתי אלא משפיעה על התחלות בנייה נוספות במעגל נרחב יותר. בחשיפה ראשונה נוכל לספר על פרויקט חרדי יוקרתי בשכונת קריית משה הנחשקת היוצא בימים אלו לדרכו. הפרויקט הסמוך למתחם 'בית חינוך עוורים' ייבנה על ידי 'אקה נדל"ן' ייזום והשקעות, ויכלול 50 יח"ד- בקומפלקס של 2 בניינים מרשימים ומעוצבים. הפרויקט יוצא בימים אלו לשיווק ויהווה למעשה מיזם הבנייה האחרון בשכונה.
 
משפרי הדיור החליפו את המשקיעים
 
מה שמפתיע יותר מכל בהתעוררות הירושלמית המפתיעה, היא זהות הרוכשים. עד לפני שנים ספורות התמקדה הבנייה החדשה בעיר במשקיעי חו"ל שהשקיעו בנכס לימי שהותם בארץ והותירו אזורים שלמים כ'דירות רפאים'. נתון זה בלט גם בדיוני 'וועדת טרכטנברג' והוצג כאחד הגורמים הבולטים לזינוק במחירי הנדל"ן.

השנה הנוכחית מסמלת שינוי מהפכני בייעוד הפרויקטים. כמי שחולל מהפך רב עוצמה בנושא הבינוי האיכותי והיוקרתי לציבור החרדי בעיר רואה ר' אלי קליין את השינוי כמגמה של ממש. קליין, הבעלים של חברת 'אקה נדל"ן' ייזום והשקעות הבונה רבות בעיר וחתומה על פרויקטים גדולים, טוען כי בניגוד למגמת ההשקעה שנראתה בעבר "אפשר לציין באופן מובהק כי ההתעניינות המשמעותית לנדל"ן בפרויקטים החדשים הינה של משפרי דיור וזוגות צעירים. אם בעבר היה

מקובל לראות רכישות של 'דירות להשקעה' ממשקיעי חו"ל, הרי שכיום הדגש הברור הוא על דירות למגורים של משפרי דיור ותושבי חו"ל ובני משפחותיהם המשתקעים בעיר". קליין מציין את ניתוח נתוני המכירות בפרויקטים השונים, מהם עולה באופן ברור שמרבית הדירות נמכרו דווקא לרוכשים תושבי העיר, חלקם יוצאי ארה"ב ואירופה שהשתקעו בה לאחר שנות לימודים בהיכלי התורה והישיבות וחיפשו מקום מגורים אקסקלוסיבי הסמוך לריכוזים התורניים הגדולים של מרכז העיר, אך יחד עם זאת בחרו בפרויקטים המצטיינים ברמת בנייה גבוהה ואיכות חיים שלווה בזכות מרחבים נפרדים ושלווים בהם ממוקמים הפרויקטים, כשכונה ירוקה נפרדת".

לדברי קליין, אופי עסקאות הנדל"ן בעיר מזניק את השוק ורק מגביר את רמת הביקושים משפרי דיור רבים שמחפשים דירה איכותית ושכונה של איכות חיים למדו ייצרו אזורי ביקוש חדשים בניגוד לשכונות מסוימות שנהנו מתדמית זו בעבר. האתגר עבור היזמים הוא גדול, ליצור מתחמי מגורים יוקרתיים בסטנדרט גבוה יחד עם רמת מחירים הגיונית. בנוסף חשוב לציין כי, ההשתקעות של תושבי חו"ל בפרויקטים חדשים מביאה לתגובה חיובית של תושבי חו"ל שעושים עלייה ובוחרים באיכות חיים בארץ הקודש. 

בעיריית ירושלים מברכים על השינוי הגדול ומעודדים מההגירה החיובית לעיר. "מדובר בתופעה שצוברת תאוצה ומסתמנת אכן כשינוי בהיצע הדיור" מאשר סגן ומ"מ ראש העיר הרב יוסי דייטש המכהן כחבר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. "בשנים האחרונות השקיעה העירייה משאבים אדירים בחידוש ושדרוג שכונות מרכז העיר באופן חסר תקדים, כך שאזורים נרחבים ושכונות שלמות זכו לחידוש ולשדרוג שהעניק להן פוטנציאל חדש לתנופה מחודשת" אומר הרב דייטש.

לדבריו, היקף הבנייה הינו  תוצאה של פעילות במשך שנים: "פריחת מיזמי הנדל"ן בעיר היא תוצאה של פעילות עירונית לאורך כל השנים האחרונות, להקל על מצוקת הדיור החריפה של העיר ירושלים ולהביא להגירה חיובית של צעירים לירושלים, באמצעות הסרת חסמים והפשרת עתודות הבנייה בשכונות הוותיקות והחדשות גם יחד. כחבר הועדה המחוזית אוכל להעיד על האסטרטגיה העירונית שהוכיחה את עצמה באחריות ובדרישות תכנון גבוהות ומדויקות תוך הקצאת שטחי נוף ומרחבים ציבוריים גדולים, מה שהציב רף חדש בעיר של בנייה מודרנית למגורים ויביא להגירה חיובית של תלמידי הישיבות ותושבי חו"ל " אומר דייטש.

"מסתבר שגם למיתון הכלכלי והאטה בשווקים שנחשבו כמבטיחים יש יד בשינוי" אומר לנו אחד מסוכני הנדל"ן הבולטים בעיר. "אי אפשר להתעלם מהשינויים הכלכליים הכלל עולמיים שראינו בשנים האחרונות. מסתבר שלמרות  שאפיקים מסורתיים כמו שוק ההון ותעשיות ההייטק רשמו תנודות וזעזועים, הביקוש לדירות מגורים בירושלים רושמת עליה, סימן מובהק ככל הנראה, לביקוש אמיתי למגורים ולא רק להשקעה, וניתן לראות זו באופי העסקאות".   

וכך כמעט ללא משים ומבלי סיסמאות מיותרות ירושלים מתרחבת עוד ועוד ומציעה הצעות נדל"ן מרתקות ולעיתים גם אטרקטיביות בהחלט למשפרי דיור. סטנדרט הבנייה חדשני ובלתי מוכר לציבור החרדי. אם נסכם זאת במשפט אחד נאמר כי תנופת הנדל"ן הופכת את העיר שחוברה לה יחדיו, לממלכה אמיתית של תורה ויוקרה, כתיאור הכיסופים בשירתו של רבי יהודה הלוי: "יפה נוף משוש תבל, קריה למלך רב"