"יזמי נדל"ן קטנים" על הכוונת של רשות המיסים

בימים אלה פותחת רשות המסים במהלך חדש שנועד לאתר את האנשים שעושים כסף בשוק הנדל"ן, אך לא מדווחים על הכנסותיהם אלה כעסק – ועל כן גם לא משלמים מע"מ בגין עסקאותיהם.
 
לפי הפרסום ב'גלובס', צוות מיוחד במחלקה המקצועית של מע"מ בוחן עשרות אלפי עסקאות נדל"ן שבוצעו בשנים האחרונות, במטרה לזהות אנשים פרטיים המדווחים למס הכנסה על הכנסותיהם כשכירים או שאינם מדווחים כלל על הכנסות, אך בפועל מייצרים הכנסות גבוהות מאוד מעסקאות נדל"ן מרובות. אנשים שהפכו דה-פקטו ליזמי נדל"ן קטנים, הרוכשים ומוכרים דירות לאחר השבחתן כעיסוק קבוע ולא מזדמן. מדובר בעסקאות בהיקף של עשרות מיליוני שקלים.
 
כבר בשבוע הראשון של המבצע בוצעו כמאה פניות לאזרחים אשר מחלקת המע"מ זיהתה פעילות מרובה שלהם בתחום הנדל"ן בעשור האחרון, ללא כל דיווח על עיסוק זה לרשות. בין האזרחים שנמצאים על רדאר רשות המסים ניתן למצוא אזרחים שרכשו דירות ישנות, שיפצו ומכרו אותן ברווח משמעותי; מספר אזרחים שרכשו בניין ובו זכויות בנייה על הגג, בנו כמה דירות ומכרו אותן; אזרחים שמחזיקים מספר רב מאוד של דירות להשכרה, או מלאי של דירות שנמכרות מעת לעת ועוד.
 
גורמים שזוהו עד כה כחשודים בהסתרת עיסוקם בנדל"ן – כאלה המבצעים כמות מרובה של עסקאות אך רשומים במערכת המס בסטטוס שאינו "עוסק בתחום הנדל"ן" – הופתעו בשבוע האחרון לקבל פנייה טלפונית מפקיד רשות המסים שביקש מהם דיווח על כל עסקאות הנדל"ן שבוצעו בשנים האחרונות, אופי העסקה, מקורות המימון לעסקאות אלה והכנסותיהם מהן.
 
בהמשך, ולאחר הבירור הראשוני, שיגרה הרשות מיילים מפורטים לנישומים בבקשה להשלמות פרטים נוספים. בתום בירורים אלה יבחנו פקידי המס האם יש מקום לרשום את אותו אזרח כ"עסק", ויוטלו עליו כל חובות המס והדיווח הנגזרות מכך.
 
המשמעות של סיווג אותם שחקנים כ"עסק" ברשות המסים היא כי מעתה, במקום לשלם רק מס שבח או מס הכנסה על הכנסותיהם מעסקאות נדל"ן (חלקם אף היו פטורים מתשלום מס שבח בעבר – בגין הפטור שניתן על מכירת דירה כל ארבע שנים), הם יידרשו לשלם גם מע"מ בהיקף 18% עבור כל עסקה. מלבד ההכנסה שעשויה לנבוע מכך לקופת המדינה, מדובר במהלך נוסף שאמור לצנן את הביקוש לדיור מצד משקיעים, ודאי כאלה שהפכו בשנים האחרונות ל"מקצוענים" בשוק.

תמונת אילוסטרציה: יוסי זמיר פלאש90