חוק דירה שלישית מסרב לצאת מחיינו

כמה עוד ניתן לכתוב על חוק שהיה בתוקף כל כך מעט זמן, ואף הספיק להיקבר קבורת חמור ברוב עם בהכשר בג"צ?

ובכן מסתבר שאפשר גם אפשר…כידוע, בתקופה שחוק מס ריבוי דירות היה בתוקף, הספיקו נישומים רבים למכור דירות מגורים שהיו ברשותם ואף לקבל מהמדינה מענק בגין מס השבח ששולם בגין מכירה זו. במסגרת ההוראות הקשורות לקבלת המענק (ולהפקדת כספי התמורה בקופות גמל ייעודיות שהוקמו לצורך כך), התחייבו נישומים אלה שלא לרכוש דירות מגורים במישרין או בעקיפין, בתקופה של 5 שנים ממועד הפקדת הכספים ("ההגבלה").

תוקפן של הוראות השעה

כיום, ניתן לשאול מה תוקפן של הוראות אלה, שעה שהחקיקה בוטלה. מצד אחד: ייתכן כי אין עוד כל תוקף לכל הוראות הקשורות לחקיקת מס ריבוי דירות, ומשכך גם ההגבלה בוטלה מיניה וביה עם ביטול החקיקה.

מנגד, טענה זו עשויה לחול לשני הכיוונים. כך, רשות המסים עשויה לטעון שמי שמבקש לבטל את ההגבלה יתכבד ויחזיר את המענק הכספי שניתן לו. בטענה זו, המגבלה קשורה בקבלת הטבת המס שניתנה בפועל, כך שמי שקיבל הלכה למעשה את המענק מחוייב (ולו באופן חוזי בהצהרה שהתחייב למלא) בתנאי המגבלה.

ומכאן להשלכות המגבלה על פרויקטים להתחדשות עירונית: כידוע, בפרוייקט התחדשות עירונית, מוכרים בעלי הדירות הקיימות במתחם את זכויות הבניה שלהם ליזם, כנגד קבלת שירותי בניה (בין בדרך של הרחבת דירות, ובין בדרך של הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש תחתיו).

פרויקטים של תמ"א 38

הוראות המיסוי החלות על פרויקט מסוג תמ"א 38 הינן ברורות וחד משמעיות. המשמעות של הפרויקט מבחינת המס הנו מכירה חלקית של זכויות הדייר הקיים, וקבלת שירותי בניה. הוראות אלה חלות כמובן על תמ"א 38 (1) בהן המבנה לא נהרס, אולם אותו הדין חל גם בפרויקט 38 (2) בהן המבנה הקיים נהרס כליל ותחתיו נבנה מבנה חדש. מבחינה משפטית גם במקרה שכזה בעלי הדירות הקיימים נותרים כבעלים של חלק מהזכויות בקרקע והיזם בונה להם יחידות דיור חדשות על הזכויות שנותרו ברשותם.

אולם הוראות המיסוי החלות על פרויקט פינוי-בינוי, הינן שונות. הוראות החוק קובעות, כי יראו בדייר הקיים כמי שמוכר את כל זכויותיו בדירה הקיימת (על זכויות הבניה שלה) ליזם, וכמי שרוכש מהיזם דירת מגורים חדשה במתחם.

בנוסף, בשני המקרים – הן תמ"א 38 והן בפרוייקט פינוי בינוי, הדיירים הקיימים רשאים לשדרג את הדירות הקיימות שלהם בהסכמים מסחריים מול היזם.

פרויקטים של התחדשות עירונית

אם כן מה יקרה במצב שבו בעלים של דירה במתחם להתחדשות עירונית, מכר בשנת 2017 דירה נוספת שהייתה ברשותו במסגרת חוק מס ריבוי דירות וקיבל על עצמו את המגבלה, האם כעת כשהוא יתקשר בהסכם פינוי בינוי הוא יפר אותה? האם דייר כאמור, אשר יבקש גם בפרויקט של תמ"א 38(2) לשדרג את הדירה שלו ייחשב כמי שמפר את המגבלה?

מבחינה טכנית, דיירים כאמור רוכשים זכויות חדשות בדירה חדשה – דבר העומד בניגוד להוראות המגבלה.

בימים האחרונים, נדרשה רשות המסים לדון בסוגיה זו. בהתאם לעמדתה, לא יראו במצבים אלה כהפרה של הוראות המגבלה. בהתאם לעמדת רשות המסים, גם במקרים שבהם בפרויקטים של התחדשות עירונית הדייר הקיים מוכר את מלוא זכויותיו בדירה, או מוכר חלקית את זכויותיו אבל משדרג אותה, הרי שעמדתה המסורתית של רשות המסים הינה לראות בכך "רצף זכויות".

נדגים את עמדת רשות המסים במקרה הפשוט שבו לא קיימת שאלת מס ריבוי דירות: דייר רכש דירה בבניין בשנת 1975 . בשנת 2010 התקשר אותו הדייר עם יזם בפרוייקט פינוי בינוי, במסגרתו הוא מכר ליזם את מלוא הזכויות שלו בדירה ובתמורה קיבל דירה חדשה במתחם. בשנת 2015 קיבל הדייר את הדירה החדשה, ובשנת 2018 הוא מבקש למכור אותה. בהתאם לעמדה המסורתית של רשות המסים "יום רכישה" של הדירה הוא 1975 ולא 2010, שכן גם במקרה זה – ולמרות המכירה ליזם, רואים את הזכויות של הדייר בדירה החדשה כיונקות מהזכויות של הדייר עצמו מיום הרכישה המקורי שלו.

בהתאם לעמדה זו, הדייר לא רכש זכויות חדשות בדירה חדשה – גם אם מבחינה טכנית הוראות החקיקה רואות באירוע המכירה ליזם כמכירה ורכישה "גמורים".

בהתאם לעמדה זו, הרי שפרוייקט התחדשות עירונית אינו פוגע במגבלה. המגבלה הינה לרכוש דירה חדשה. בכל הנוגע לדייר קיים – פרוייקט התחדשות עירונית אינו נחשב לרכישה של זכות חדשה.

נציין, כי עמדה זו חלה גם על הרחבה של דירה קיימת בפרוייקט, אשר נרכשת ע"י הדייר הקיים במסגרת ההסכם עם היזם.