הכישלון הוא גאון? • פניית הפרסה של כחלון וסיבותיה

צילומים: יונתן סינדל, מרים אלסטר | פלאש 90

הודאה בכישלון או מתווה משופר? זו השאלה ששאלו את עצמם מומחי נדל"ן עם היוודע פניית הפרסה שביצע משרד האוצר במתווה של מחיר למשתכן. כפי שדווח ב'ביזנעס' במטה הדיור הוחלט כי במכרזים ללא כדאיות כלכלית שנכשלים במשך תקופה ארוכה – במיוחד בפריפריה – תנאי המכרז ישתנו ויאפשרו ליזם למכור 50% מהדירות בשוק החופשי ובכל מחיר שירצה.

מדובר בשינוי כיוון של 180 מעלות. אם בעבר הוצגה התוכנית ככזאת שמציעה פתרונות דיור אך ורק לזוגות הצעירים, כשמשפרי הדיור נאלצים לעמוד מהצד ולראות כיצד כחלון לא שם שקל לכיוונם, כעת עשו באוצר "חושבים" והגיעו למסקנה כי פלח שמונה כ-40% משוק הדיור נותר ללא מענה, וכדאי מאוד לטפל בו.

בעיה נוספת בה נתקלו באוצר הייתה כשלון המכרזים בעיקר בפריפריה. מדובר במכרזים שאין כדאיות כלכלית למכור אותם במחיר למשתכן ולכן אף קבלן שפוי לא ניגש אליהם. במטה הדיור ניסו פעם אחר פעם להוציא שוב את המכרזים ונתקלו בתיבת הצעות ריקה לחלוטין.

מכרז ראשון במתכונת 50% פרויקט לשוק החופשי פורסם בשבוע שעבר על ידי רשות מקרקעי ישראל בקריית ביאליק להקמת 1,603 יחידות דיור. המכרז מאפשר ליזם שיזכה בפרויקט – על בסיס המחיר הנמוך ביותר שיציע להקמת הפרויקט – למכור מחצית מהדירות (801) בשוק החופשי! המכרז בקריית ביאליק פורסם כבר בדצמבר 2016, אך עד עתה לא הוגשו הצעות עקב הכדאיות הכלכלית הנמוכה בו ושווי הרווח היזמי בפרויקט.

הביקושים בפריפריה מוגבלים

בקריית ביאליק ישנם עוד שני מכרזים שנכשלים בכל פעם מחדש. המכרזים שכשלו פורסמו ארבע פעמים ויותר, אך כנראה משום שנותרו ללא כדאיות כלכלית לא ניגשו אליהם יזמים כלל. ייתכן כי גם מכרזים אלו יפורסמו מחדש במתכונת של מחצית מהפרויקט לשוק החופשי. כמו כן, צפויים להתפרסם בהמשך במתכונת החדשה מכרזים נוספים שכשלו בפריפריה.

יושב ראש לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, ארז כהן, מיהר לתקוף את כחלון: "מדובר בהודאה ברורה של כחלון בכישלון המהדהד של מחיר למשתכן, שלא רק נכשל להגיע לרוב רובן של מי שנזקקו לו, במקרים רבים כלל לא התרומם והפך לפארסה ואף הכניס חלק גדול מהיזמים והרוכשים לעמדת המתנה מאוד בעייתית. אני חושש שמה שקרה ב-2011 בעקבות המחאה החברתית וב-2014 בעקבות מע"מ אפס, יקרה שוב והמחירים יתפרצו מחדש כלפי מעלה".

ניר שמול, מנכ"ל חברת 'שניר' אומר ל'ביזנעס' כי "החלטת קובעי המדיניות כי קבלנים יוכלו למכור מחצית מהדירות בתוכנית מחיר למשתכן בפריפריה היא הודאה לכאורה בכישלון התוכנית". לדבריו: "חשוב להבין כי מטרת התוכנית היא להוזיל את מחיר הקרקע לטובת מחוסרי הדיור, אבל לאור העובדה כי מחירי הקרקע בפריפריה נמוכים משמעותית-עובדתית לעומת המרכז, נוצר מצב שאין באמת כדאיות כלכלית ליזמים להגביל את מחירי המכירה ולכן כמות גדולה של מכרזים נכשלו לאחר שאף יזם לא ניגש אליהם".

ועל כן על מנת להפוך את המכרזים לאטרקטיביים יותר מציע כרגע משרד האוצר ליזמים למכור 50 אחוז מהדירות במחירי שוק, מתוך תקווה שיזמים ייגשו למכרזים. חשוב להבין כי הביקושים לדירות בפריפריה מוגבלים, בוודאי לעומת ערי המרכז שנהנות מביקוש גבוה. בנוסף אין מצוקה של קרקע אמיתית בפריפריה, שוב, לעומת המרכז שבו מתרכזים הביקושים לאור אפשרויות התעסוקה הרבות. לכן, מלכתחילה תוכנית מחיר למשתכן בפריפריה נועדה לכישלון כי בלא מעט מקרים הוצעו דירות למכירה במחירים זהים או אפילו נמוכים יותר לעומת מחירי הדירות במחיר למשתכן.

צעד מתבקש ונכון

אין ספק שהצלחתה המוגבלת של התוכנית היא בעיקר בערי המרכז לזוכים בדירה, אולם כמות זו קטנה ולא משפיעה כי הוא זה על מחירי הדירות בישראל .

לדברי שמול: "לצערי, הפתרון למחירי הדיור בישראל לא יבוא מפתרונות טלאי על טלאי, אלא מתוכנית חומש אמיתית עליה אני מדבר בשנים האחרונות. תוכנית שקובעת יעדים ברורים, מספרים מדידים, והכי חשוב אומרת את האמת לציבור – ייקח זמן להוריד את מחירי הנדלן בסביבת ריבית נמוכה, בביקוש הולך ועולה לדירות לאור העלייה בכמות האוכלוסייה ושיעור הגירושין, ולנוכח העובדה הפשוטה שמרבית מחזיקי הדירות בישראל (למעלה מ-65 אחוזים ממשקי הבית) ואף מדינת ישראל המכניסה מיליארדי שקלים ממיסי הנדלן, אינם רוצים באמת שמחירי הדירות בישראל יירדו".

לעומת שמול, סבור יושב ראש לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי, כי מדובר בהמשך טבעי של התוכנית. "פתיחת המכרזים גם לשוק החופשי תאפשר לטפל במחסור בהיצע הדירות למשפרי דיור ולבלום את עליות המחירים בפלח שוק זה. צריך לזכור שכמו במכרזים הראשונים של מחיר למשתכן היה צריך להבין שענף הנדל"ן עובד באיטיות יחסית, כך גם כאן – ההחלטות שמתקבלות עכשיו יתנו אותותיהן ביתר שאת על השוק רק בעוד שנה ויותר".

דברים דומים אומרת לנו גם ורד צרפתי זבולון, סמנכ"לית 'צרפתי שמעון': "מדובר בצעד מתבקש ונכון שיהפוך את התוכנית הזו לכדאית עבור הקבלנים ושייתן מענה לפלח משפרי הדיור. המתכונת החדשה תאפשר תכנון תמהיל דירות ואיזון נכון בכל פרויקט ומפרט משופר ולא פחות חשוב – תמהיל מגוון של דיירים. כך, זוגות צעירים יוכלו לרכוש את הדירות הקטנות שמתאימות להם הן מבחינת הגודל והן מבחינה תקציבית, ומשפרי דיור יוכלו לרכוש דירות חמישה חדרים ופנטהאוזים המתאימים להם".