קבוצות הרכישה לחברי ועדת השרים לענייני חקיקה: אישור הטבת המע"מ במתכונתה משמעה אפליה לא חוקתית לרוכשי דירות בקבוצות רכישה

במכתב שהוציא הפורום לשרים נכתב כי על השרים להימנע מלאשר את הצעת חוק מס ערך מוסף – הטבה לרוכשי דירת מגורים במתכונתה הנוכחי, היות וההצעה מפלה לרעה רוכשי דירות מגורים דרך קבוצת רכישה ומעניקה הטבה רק למי שירכשו דירותיהם מקבלנים.

"המדובר בפגיעה לא מידתית ולא חוקתית, שכן כיום כרבע מדירות המגורים החדשות בישראל נבנות דרך קבוצות רכישה ועמותות, הן באזורי הביקוש והן בפריפריה. כמו כן, כ-60% מרוכשי הדירות דרך קבוצת רכישה, הינם זוגות צעירים שזוהי דירתם הראשונה", נכתב במכתב.

על דבר הצעת החוק העולה לאישור ביום א' בוועדת השרים, נודע לפורום מארגני קבוצות הרכישה במפתיע, כשברקע מתקיימים מגעים עם נציגי האוצר ורשות המיסים להכללת רוכשי דירות זכאים בקבוצות רכישה בהטבת המע"מ.

במכתב שנשלח ליו"ר קבינט הדיור אורי שני מלפני כשבוע מציין עו"ד ורו"ח יוסי אלישע ממשרד ליפא מאיר המייצג את הפורום כי הדרישות שהועברו לקבוצות הרכישה לפיהן עליהן לקחת אחריות על רוכשי דירות לצורך דיווח ותשלום המס על-ידם, מהווה פגיעה בתחרות בענף ובשוק הנדל"ן.

"דרישה ממארגני קבוצת רכישה ללוות את הפרויקט ולשאת באחריות עד להשלמת הבניה פירושה להפוך את קבוצות הרכישה הלכה למעשה לקבלן. דרישה זו אינה מעשית, אינה מידתית ומהווה פגיעה לא מוצדקת בחופש הבחירה".
התגובה להצעת החוק הוגשה על רקע מספר דרישות שהועברו על-ידי האוצר ורשות המיסים לקבוצות הרכישה, לצורך בקשתן להיכלל בהטבת המע"מ.

במכתב שהעביר עו"ד אלישע הוא מציע כי הטבת המע"מ תינתן לרוכשי דירות בקבוצת רכישה בהסתמך על דוח אפס, בו עושה היום רשות המיסים שימוש לצורך קביעת שווי הרכישה של דירה כבר בשלב רכישת הקרקע.

לדבריו, "משרד האוצר הוא שביקש ב-2011 להשוות את מעמדם של רוכשים בקבוצת רכישה לאלו של הרוכשים מקבלן. על רקע זאת תוקן חוק מיסוי מקרקעין וחוק מע"מ ונקבע כי לצורך קביעת החבות במס רכישה יחויב כל רוכש בקבוצה כאילו רכש דירה גמורה. לצורך כך נעשה שימוש בדוח האפס שהקבוצה עורכת, למרות שהדבר נעשה בשלב מוקדם, כבר ברכישת הקרקע".

עו"ד אלישע מזכיר כי הרקע לחקיקה האמורה היה דוח הוועדה שהוקמה לבחינת היבטי המס בקבוצת רכישה. ועדה זו בחנה לפני כשלוש שנים את הנושא והתייחסה גם לעניין המחיר הסופי. בדוח הוועדה נקבע לעניין זה כי המיסים שיוטלו על רוכשי דירה בקבוצת רכישה יסתמכו על האומדן הראשוני – דוח אפס בלבד, למרות שלא ניתן לקבוע מחיר סופי בתחילת הפרויקט במסגרת קבוצת רכישה. במידה ויהיו שינויים מהותיים בהמשך הדרך, קבעה הוועדה, תתוקן השומה בהמשך בהתאם לעלות הסופית של הדירה על-פי דוח אפס מעודכן שיוגש.

"הואיל והדבר נעשה בפועל לעניין חיוב במס רכישה", טוען עו"ד אלישע, "אין אנו רואים מניעה מלהחיל  הוראה דומה זו אף לגבי יישום הטבת המע"מ בשיעור אפס לרוכשים במסגרת קבוצת רכישה".
עוד מציע עו"ד אלישע כי לצורך פיקוח שלא תהיה חריגה מהמחיר המקסימלי בסיום הפרויקט, יחויב הרוכש לדווח למנהל מע"מ "דוח על סיום בניית הדירה", בו יפורטו כלל עלויות הבניה והמחיר הסופי של הדירה. הדיווח האמור יהיה תנאי לקבלת אישורים לרישום המקרקעין על-שם הרוכש. "במידה שהמחיר הסופי יחרוג מהתקרה הקבועה בחוק", מציע אלישע, "יידרש הרוכש להשיב את הטבת המס שקיבל".  

תמונה: אילוסטרציה פלאש 90