בעקבות התקנות החדשות של שר האוצר משה כחלון – שוק הנדל"ן המסחרי בצמיחה ענקית

בתקופה האחרונה אנו עדים לניסיון מהפכת הנדל"ן שמוביל שר האוצר הנכנס משה כחלון, מצד אחד נראה כי שוק הנדל"ן נמצא במגמת צמיחה, אך מצד שני העלאת מס הרכישה למינימום של 8% לדירה שנייה והעמימות בנוגע למיסוי שכחלון מתעתד להשית על ההכנסה משכירות, גורמת למשקיעים לשקול את כדאיות ההשקעה ואת השפעתה הכלכלית. שינוי המגמה בשוק הנדל"ן גורם לשינוי התפיסה ועל כך שמה שהיה הוא לא בהכרח מה שיהיה, והוא מחייב את המשקיעים לחשב מסלול מחדש, כבר לא בטוח שאותה העסקה שביצעו המשקיעים לפני שנה, כדאית אף היום.

חוקי המשחק משתנים והם חשובים לאין ערוך למשקיע הקטן.

אם עד היום אחד מאפיקי ההשקעה הפופולאריים היה דירה להשקעה המושכרת למשרדים, הרי שגם שוק זה נמצא במגמת שינוי. בתקופה האחרונה החל מנכ"ל משרד הבינוי הקודם מר שלמה בן אליהו להוביל מהלך של איסור הפעלת משרדים בדירות בבנייני מגורים והוא צפוי להגיע גם הוא לאישור הקבינט, כאשר הפעם מדובר בהחלטה שיישומה הוא פשוט למדי.

נכון להיום ניתן לפתוח משרד בדירת מגורים, זאת  מכוחו של היתר לשימוש חורג שמונפק ע"י הרשות המקומית לבעל המשרד –  בדרך כלל מדובר בבעלי מקצוע חופשי כגון רופא, עורך דין או אדריכל ששוכרים את דירות מגורים לצורך עיסוקם. היתר זה קצוב בזמן ויש לחדשו אחת למספר שנים וכעת במסגרת המהלך, צפויות ועדות התכנון המקומיות לבטל את  סמכותן להמשיך להנפיק היתרים מסוג זה, או לחדשם. ע"י כך מתכוונים בקבינט להביא לפינוין של עשרות אלפי דירות אשר לפי ההערכות משמשות כיום למשרדים. בסך הכול מוערך המספר ב-100 אלף דירות, חצי מהן באזורי הביקוש במשרד.

התוצאה הישירה – זינוק בביקוש של נדל"ן מסחרי

רוב המשקיעים בדירות מתבססים על כך שמבחינה כלכלית התשואות הממוצעות בארץ כיום בדירות להשקעה עומדות על כ- 3%-4% לשנה בפריפריה, עם חלוקת הנכס ניתן להגיע ל 5%-6% לשנה, נתונים אלו נכונים למצב הנוכחי, בו ריבית בנק ישראל נמצאת בשפל היסטורי של 0.1%. במצב זה ההשקעה  עדיין אטרקטיבית, אך ברגע שהריבית תעלה, והיא אכן תעלה, עלול להיווצר מצב שבו הריבית עבור המשכנתא תעלה על התשואה מהשכירות, ומשקיעים עלולים למצוא את הנכס שלהם עומד למכירה ע"י הבנק עקב אי עמידה בתשלומי המשכנתא.

הנדל"ן המסחרי בארץ לעומת זאת  מניב תשואה ממוצעת של 7%-8% לשנה ובעסקאות טובות  ניתן  בנקל לקבל תשואה דו ספרתית, אולם עד היום שוק זה אופיין בעיקר במשקיעים גדולים ומתוחכמים, בעיקר בשל  ההון העצמי הגבוה הנדרש ברכישת נכס מסחרי, מדובר היה בסף כניסה העומד על מיליוני שקלים.
השינויים במגמת שוק הנדל"ן גרמו למשקיעים להתעניין יותר ויותר בנדל"ן מסחרי, זאת מכמה סיבות, ביניהם: התשואה הממוצעת הגבוהה של 7%-8% לשנה, בנוסף למס הרכישה העומד על 6% בלבד-  סכום נמוך משמעותית מדירה להשקעה, כמו"כ תכנוני המס שמקטינים משמעותית את המס שנגבה בפועל.

אך מה יעשה המשקיע הקטן בכדי לקחת חלק בנדל"ן המסחרי שהיה שמור עד היום רק לכרישי נדל"ן מבוססים? כיום ישנם מרכזים מסחריים שמאגדים ביחד מספר משקיעים קטנים ובינוניים ובעצם הופכים אותם למשקיע גדול, דבר המאפשר להם להיכנס לשוק שהיה חסום בפניהם עד היום . כמו לדוגמה בפרויקט "קונים ברמה" הכולל מרכז מסחרי בשכונה החדשה רמת בית שמש ג'2, המיועד למשקיעים בינוניים וקטנים. המשקיע רוכש  חלקים מנכסים מסחריים גדולים לעיתים גם בסכומים יחסית נמוכים, וכך למרות הסכום הנמוך המשקיע נהנה מתשואה גבוהה לצד כל היתרונות של נדל"ן כסולידי ובטוח.

לאחר הרכישה המתבצעת מול ערבות חוק מכר ומחיר סופי קבוע מראש ע'י החברה הקבלנית, מתאגדים המשקיעים בצורה מסודרת ונרשמים כשותפים בנכס באמצעות עורך הדין הידוע, דן בן נר- הבעלים של משרד עורכי הדין כהן, בן-נר דורון ושות'  ובכך הם הופכים לבעלים של הנכס המסחרי. לאחר מכן יופקד ניהול הנכס בידי חברת ניהול מקצועית ואמינה שהיא בעלת ניסיון בניהול נכסים מניבים, במציאת שוכרים ובאחזקת המבנה. חברת הניהול תלווה את חברי הקבוצה ותחסוך מהם את הצורך בהתעסקות בניהול הנכס, מציאת שוכרים ועבודה מולם ותחזוקת הנכס לאורך השנים, כך שכל שיישאר למשקיעים לעשות זה רק לקבל את הרווחים הנאים מהנכס שבבעלותם בלי התעסקות ובלי כאב ראש מיותר.