עליה מדהימה בכמות הדירות שנרכשו בחודשים ספטמבר-אוקטובר לעומת החודשים המקבילים אשתקד לצד המשך ירידה ברכישת דירות להשקעה • אולם כיצד ייתכן שמבין אלו שכן רוכשים דירות יקרות להשקעה יש גם כאלו המשתכרים פחות מהשכר הממוצע במשק?
שאול כהנא 29.12.2019
הון שחור | אילוסטרציה: conejota, שאטרסטוק מכירת דירות במסגרת תוכנית 'מחיר למשתכן', הכפילו את עצמם בחודשים ספטמבר-אוקטובר, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים, שפירסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. בחודשים אלו נרכשו 3,400 דירות, זינוק של 122% לעומת חודשיים אלה בשנה שעברה. בסך הכל נמכרו בארץ 15.9 אלף דירות, עליה של 18% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
פלח השוק של דירות יד שניה, רשם בתקופה האמורה עליה של 5%, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. סך כל הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי, בחודשים ספטמבר-אוקטובר, עמד על 3.1 אלף. עליה מתונה של 2% בלבד לעומת אשתקד.
הזוגות הצעירים רכשו בחודשים אלה 5,500 דירות בשוק החופשי, ואילו רכישות משפרי הדיור באותה תקופה, הסתכמו ב-5,300 דירות. נתון המהווה עליה של 9%, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
כמה הכניסו הקבלנים בחודשים הנסקרים? מהסקירה עולה, כי תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי), עמד על ממוצע חודשי של 5.2 מיליארד שקל. עליה ריאלית של 34%, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. שימו לב, כ-37% מסך תזרים זה בחודשיים אלו, נבע ממכירת דירות בסבסוד ממשלתי.
מגזר המשקיעים גזר לעצמו 11%, מסך כל העסקאות שנעשו בחודשים ספטמבר-אוקטובר. הרכישות הסתכמו ב-1,800 דירות. חשוב לציין כי באותם חודשים מכרו המשקיעים 2,600 דירות. בכך הוסיף לרדת 'מלאי' הדירות בידי משקיעים (813 דירות בחודשיים אלו), כפי שמתרחש באופן עקבי מאפריל 2016.
הסקירה מנתחת את רמות השכר, של רוכשי הדירות להשקעה באזור ת"א, בחודשים ספטמבר-אוקטובר האחרונים והנתונים מרמזים על הון שחור כלשהו. כך, בעוד שהשכר הממוצע בחמישון העליון בקרב המשקיעים, עמד על 222 אלף שקל ברוטו לחודש, בקרב החמישון התחתון של המשקיעים, עמד השכר הממוצע על שמונת אלפים שקלים בלבד. כלומר – שואלים כותבי הדוח באלם קול – הכיצד אלו גם אלו משקיעים בנדל"ן באופן דומה?
זאת ועוד, לקרוב לחמישית מרוכשי הדירות להשקעה באזור ת"א בחודשיים הנ"ל, לא היו הכנסות מדווחות מעבודה/עסק. במשרד האוצר מסבירים זאת במגזר העולים. ככל שאלו עלו ארצה אחרי ינואר 2007, יתכן ויש בבעלותם הון רב שאינו חייב בדיווח, מאחר ותושבי חוץ שעלו או חזרו לארץ, נהנים מחוק מילצ'ן שנכנס לתוקף ב־2007 ומאפשר להם לא לדווח במשך 10 שנים, על הכנסות מעסקים בחו"ל.
כותבי הסקירה מציינים, כי הניתוח של רמות השכר/הכנסות מעסק, מתייחס כמובן רק למי שהינם תושבי ישראל. משקל תושבי החוץ בסך העסקאות (ברמה הארצית), עדיין נותר על רמה נמוכה (כאחוז בלבד מסך העסקאות), כאשר באזור ת"א שיעורם הינו הגבוה ביותר – מהווים כ-3% מסך העסקאות ו-15% ממי שרוכשים דירה להשקעה. בהקשר זה נציין כי אף כי שיעור זה הינו זעום, עדיין ניתן למצוא ביניהם משקיעים 'סדרתיים'. כך למשל, אחד מתושבי חוץ אלו, רכש מאז ינואר 2014, קרוב ל-40 דירות בישראל (מרביתם בירושלים ות"א).
סקירת הכלכלן העמיקה בנתוני 282 עסקאות לרכישת דירה להשקעה בתל אביב. בהם התברר, כי למרות שבין המשקיעים יש פער הכנסות עצום, עד פי 27, מחיר הדירות שרכשו היה דומה, ונע בין 2 מיליון שקלים ל־2.5 מיליון שקלים. הנתון הזה מרמז לדעת אנשי הכלכלן הראשי על הון לא מדווח — אחרת קשה להסביר, איך מי שמרוויח שכר הנמוך מהממוצע, מצליח לרכוש דירה במחיר כזה. "ניתוח רמות השכר של המשקיעים, יש בו כדי להצביע על קיומו של הון לא מדווח (בין אם מכוח חוק – לגבי עולים חדשים, ובין אם לאו)", נכתב בסקירה.
בניתוח של אמיתי גזית ב'כלכליסט', הוא מציג את חוק מילצ'ן הנ"ל וטוען שאם תושב חוץ יישאל על מקור הכסף שבו קנה את הדירה, תמיד יוכל להסביר כי הגיע מעסקיו בארץ זרה, גם אם אלה רווחים מעסקים בארץ שכן חייבים בדיווח. לדבריו, גם הישראלים שחייבים בדיווח, מרוויחים שכר ממוצע ובכל זאת מצליחים לרכוש דירה להשקעה, אלה יכולים להסביר באופן חוקי, כי נפלה בידיהם ירושה, עליה שכיר המרוויח פחות מ־10,000 שקלים אינו חייב לדווח. מאידך, תמיד נותרת האפשרות, כי חלק מהמשקיעים השתמשו בהון שחור שלא דווח.
'ביזנעס' מוסיף הסבר אפשרי נוסף. יש רבים ממשקיעי הנדל"ן, שמדווחים למס הכנסה על הכנסותיהם באופן המורחב ביותר, מבלי לדווח כלל על ההוצאות. דוח מנופח שכזה המגיע לבנק, מספר על רמת הכנסות גבוהה וכמות גדולה יותר של כסף פנוי, מה שמעניק להם משכנתא על דירה או דירות נוספות. לא ניתן לאפיין התנהלות זאת כלא חוקית, זהו תכנון מס בהגדרתו הרחבה המאפשר מינוף גדול יותר של הכסף הנתון. הסבר זה כמובן לא נותן מענה לשאלת המשקיעים בעלי ההכנסה הנמוכה, אולם בהחלט יכול לתת אפשרויות נוספות להבנת שוק ההשקעות בנדל"ן.
