נמשכת הצניחה בעסקאות הנדל"ן: השוק נכנס למצב של התקררות למרות שבנתוני המאקרו ההצטננות עוד לא ניכרת במחירים | כ-2,700 דירות חדשות נמכרו בספטמבר – ירידה של 3.8% לעומת אוגוסט | גורמים בענף טוענים: ההטבות של הקבלנים משמעותיות ושוות לרוכשים מאות אלפי ש"ח | גורם בענף: גם במכירת דירות יד שניה, בחלק מהערים נרשמת ירידה מינורית של המחירים | ומה מלמדים נתוני המשכנתאות של בנק ישראל
חיים שיף 14.11.2022
דיור בישראל | צילום אילוסטרציה: שאטרסטוקנתוני הלמ"ס המתפרסמים היום מגלים כי העלאת הריבית משפיעה באופן ברור מאוד על שוק הדיור. לפי הנתונים, חלה ירידה של 2.4% בספטמבר 2022 לעומת החודש הקודם לו, בכמות המבוקשת של דירות חדשות. רק כ-2,700 דירות חדשות נמכרו בפועל, ובהתאם לנתוני המגמה חלה ירידה של 3.8% לעומת החודש הקודם.
בשלושת החודשים יולי-ספטמבר 2022, הכמות המבוקשת של דירות חדשות עמדה על כ-12,600 דירות, מתוכן: כ-8,380 דירות חדשות נמכרו – כ-66.5% מהכמות המבוקשת. כרבע מכלל הדירות החדשות שנמכרו מתרכז בערים: ירושלים, נתניה, תל אביב-יפו, קריית גת ואשקלון. 19.4% מהדירות נמכרו בסבסוד ממשלתי.
כ-4,220 דירות חדשות שלא למכירה – 33.5% מהכמות המבוקשת, מהן: 79.3% נבנות במסגרת בנייה עצמית ו"בנה ביתך", מתוכן 39.3% במחוז הצפון.
9.2% מהדירות נבנות למטרת השכרה.
בחודש ספטמבר 2022 כאמור, הכמות המבוקשת של דירות חדשות עמדה על כ-4,140 דירות. נתוני המגמה מראים כי חלה ירידה של 2.4% לעומת החודש הקודם וירידה של 13% לעומת חודש ספטמבר 2021 (שבו חלו חגי תשרי תשפ"ב), שבו נמכרו 3,107 דירות חדשות.
מתוך הכמות המבוקשת: כ-2,700 דירות חדשות נמכרו. בהתאם לנתוני המגמה חלה ירידה של 3.8% לעומת החודש הקודם. מספר הדירות שלא למכירה עמד על כ-1,440. בהתאם לנתוני המגמה חלה ירידה של 3.0% לעומת החודש הקודם. בסוף חודש ספטמבר נותרו למכירה כ-48,590 דירות, ומספר חודשי ההיצע הוא 16.6 חודשים.
נזכיר כי לפי נתוני בנק ישראל שפורסמו אתמול אודות חודש אוקטובר, שבו חלו מרבית חגי תשרי השנה – נלקחו משכנתאות בהיקף של 6.089 מיליארד שקלים בלבד (מישהו זוכר שהמשכנתאות נשקו ל-13.5 מיליארד במרץ האחרון?) – ומשכך, אוקטובר החודש הנמוך ביותר מאז יוני 2020, בלב הגל הראשון של מגפת הקורונה. מול ספטמבר 2021 (שבו חלו חגי תשרי תשפ"ב), זאת היא ירידה של כ-12%.
גורמים בענף הנדל"ן ציינו בשיחה עם 'ביזנעס' כי בשוק מורגשת מגמת ירידה במחירים שלא תמיד באה לידי ביטוי בנתונים הרשמיים, וייקח לה זמן לחלחל אליהם. "אם נתייחס אל הנתונים של הלמ"ס, כבר רואים בהם ירידה בהיקף המכירות. אבל כשמדברים על דירות חדשות, יש גם את פקטור המחיר. והוא בירידה. נכון שהמחיר הנקוב של הקבלנים לא ירד, אבל ביקור במשרד המכירות של החברות הגדולות ילמד אותנו על הטבות בשווי מאות אלפי שקלים לרוכשי דירות חדשות".
ראובן, העוסק בתיווך נדל"ן במספר ערים חרדיות באזור הצפון מציין בשיחה עם 'ביזנעס' כי לא חלה עדיין ירידה משמעותית של מחיר אך נרשמה בהחלט בלימה במחירים, לצד הורדה קלה מהמחיר המבוקש על ידי מוכרי דירות יד שניה, ביתר קלות.
טלי שרון, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת רם אדרת אמרה בתגובה לנתוני הלמ"ס כי "הירידה בכמות הדירות שנמכרו נובעת בעיקר מהעלאת הריבית במשק. מדובר בפקטור ששינה את כללי המשחק, הן עבור הרוכשים והן עבור היזמים. הבנקים הקשיחו עמדות כלפי חברות הנדל"ן המבקשות ליווי בנקאי וכלפי הרוכשים המבקשים ליטול משכנתאות והתוצאה לא איחרה לבוא. היות והצפי הוא להמשך עליית הריבית, אני חוששת שהדבר יביא לקיפאון של ממש בענף הנדל"ן. יתכן ויזמים לא ימהרו לגשת למכרזים חדשים וכתוצאה מכך קצב התחלות הבנייה ירד.
"אני מאמינה שהמחירים ירדו נקודתית רק בפרויקטים שבהם היזם חייב למכור 20% מהדירות בפרויקט לצורך קבלת ליווי בנקאי. מחירי הפריסייל באותו פרויקט יהיו נמוכים יותר, אולם, יתר הדירות בפרויקט יימכרו במחיר גבוה הרבה יותר. למעשה, המשך עליית הריבית תביא לקיפאון זמני, שלאחריו תהיה עליית מחירים משמעותית, ומה שקורה בפועל הוא שהביקושים גבוהים, ההיצע יורד. בקרית גת לדוגמה ניתן לראות קצב מטורף של עסקאות היות ושם יזמים נמצאים בשלב הפריסייל שלהם והמחירים שפויים".
שמאי המקרקעין ירון ספקטור, בעלים ומנכ"ל משרד ירון ספקטור שמאות מקרקעין: "הירידה במכירת הדירות החדשות המשתקפת בנתוני הלמ"ס, מצביעה על כך ששוק הנדל"ן הישראלי הגיע כבר לקצה שלו מבחינת מחירים, ולכן יש ירידה בכמות העסקאות ולהערכתי מגמת ההאטה תימשך גם בחודשים הקרובים. נראה כי רוכשי הדירות יושבים על הגדר ומחכים עם הרכישה בניסיון להבין לאן הולך השוק. זאת על רקע העלאות הריבית החדות, הצפי להעלאות נוספות, והזינוק החד במחירי הדירות בשנה האחרונה. כבר אין הסתערות על דירות כמו שהייתה ב-2021 ובמחצית הראשונה השנה, בעיקר לאור חוסר הוודאות שבה נמצאים הרוכשים. אחרי שזאת נאמר, ראוי לציין כי הביקושים לדירות לא נעלמו לגמרי, הם כרגע פשוט עצורים בשל הסיבות הנ"ל, וכשהם יתפרצו לא מן הנמנע שנראה זינוק מחודש בעסקאות ובהתאם במחירי הדירות במיוחד אם היצע הקרקעות לבניה למגורים לא יגדל".
עו"ד זיו כספי, מייסד ושותף משרד עורכי הדין גינדי כספי ושות׳: "גם בחודש ספטמבר הלמ"ס מדווחת על ירידה במכירת הדירות החדשות, מגמת ההאטה משקפת בעיקר את חוסר הוודאות של הרוכשים, את החשש מהאטה עולמית וארצית, את החשש מנטל הריבית העולה ואת אבדן האמון ביכולת הממשלה להשפיע משמעותית על השוק. בחודשים האחרונים חווינו ישיבה על הגדר של רוכשים, ירידה בכמות העסקאות וגם בהתחלות הבנייה, דילמות של יזמים האם להשקיע כספים בפרויקטים, ולכל זאת נוכח חוסר תגובה ראויה מצד המדינה. בסופו של דבר, הביקושים אמנם כבושים אך הנם גבוהים, הצורך קיים ואני מאמין שבהכוונה נכונה של ממשלה חזקה בצד קבינט דיור ממשי , יידע השוק לצאת גם מהתקופה הזו. אני מאמין כי הממשלה החדשה שתורכב ושר השיכון החדש יידעו לתת יציבות ואופק לשוק הנדל"ן לטווח הזמן הבינוני והארוך".
