כמה מס תשלמו על השכרת דירה בחו"ל?

פסיקה חדשה קובעת מחד כי תקנות מס הכנסה המאפשרות להכיר בפחת גבוה לדירות המושכרות למגורים אינן חלות על השכרת דירות מגורים מחוץ לישראל, ומאידך פותחת את הדלת להגדלת רכיב המבנה מכלל עלות הנכס

אילוסטרציה. צילום: GANNA MARTYSHEVA | שאטרסטוק

בשנים האחרונות, מגלים משקיעים ישראלים רבים את שוקי הנדל"ן למגורים מחוץ לישראל. הצירוף של התחזקות השקל, האטה בכלכלה העולמית (שפוסחת על ישראל!) ועליית מחירי הדיור בישראל, פתח בפני הישראלים שוקי השקעה חדשים.

במסגרת הרפורמה במס הכנסה משנת 2003, שונה בסיס המס בישראל, והוא כיום מבוסס על "מיסוי פרסונאלי". כלומר, תושב ישראל לצורכי מס מחויב בישראל במס על כלל ההכנסות אותן הוא מפיק, וזאת ללא כל הבחנה האם ההכנסה הופקה בישראל או בחו"ל.

Box

כך, משקיע ישראלי הרוכש דירת מגורים מחוץ לישראל, יחויב במס בישראל הן על הכנסת השכירות שהוא יפיק מהדירה, והן על רווח ההון שייווצר לו ממכירת אותה הדירה. כמובן, שבכדי למנוע כפל מס, עודכנו מנגנוני הזיכוי ממס שבפקודת מס הכנסה. זאת מלבד להוראות מקבילות החלות בכל אמנות המס של ישראל. ומאחר ובדרך כלל יחול גם מס מקומי על הכנסות אלה, כלומר, מס במדינת המקור בה נמצאת ההשקעה, מדינת ישראל תטיל מס רק על עודף המס (אם נוצר) מעבר למס המקומי.

לדוגמא – נניח כי תושב ישראל הפיק רווח הון של 100 שקל על מכירת דירת מגורים בארה"ב. לצורך הדוגמא, מס רווח ההון המוטל בארה"ב על הכנסה זו הוא בשיעור של 20%. מאחר ומס רווח ההון בישראל הוא (לצורך הדוגמא) 25%, הרי שמדינת ישראל אומנם תטיל מס על כלל ההכנסה בגובה 100 שקלים, אולם תחייב את המשקיע בפועל במס על-סך חמישה שקלים בלבד. קרי, בגובה הפער שבין המס שהוטל על מכירת הדירה בארה"ב, לגובה המס בישראל.

כך או כך, דיני המס בישראל כוללים במקרים מסוימים קביעת מנגנוני מס אחידים ופשוטים, שמאפשרים לנישומים "מסלול מיסוי מקוצר" מבלי להידרש לטכנאות מיסויית מיותרת.

לדוגמא: סעיף 122 לפקודה מאפשר לנישום שבוחר בכך, להתחייב במס על הכנסת שכירות מהשכרת דירת מגורים בישראל, בשיעור מופחת וקבוע של 10% לשנה, זאת ללא אפשרות להכיר בכל הוצאה רלוונטית להכנסת השכירות, ומבלי שיצטרך להגיש דוח במיוחד על הכנסה זו. במידה ואין לו הכנסות אחרות המחויבות בהגשת דוח מס בישראל.

סעיף 122א לפקודה, מאפשר אף הוא לנישום שבוחר בכך, להתחייב במס אחיד בשיעור של 15% מהכנסת שכירות שהופקה בגין השכרת דירת מגורים מחוץ לישראל. בדומה להוראות סעיף 122, הסעיף אוסר ניכוי הוצאות, אולם בניגוד לו, הוא מתיר להתחשב במסגרת הכנסת השכירות בניכוי פחת.

כלומר, בגין השכרת דירת מגורים בישראל נישום רשאי להתחייב במס אחיד בשיעור של 10% מהכנסת השכירות ברוטו, ללא אפשרות להכיר בכל הוצאה. מנגד, בגין השכרת דירת מגורים מחוץ לישראל נישום רשאי להתחייב במס בשיעור אחיד של 15%, אולם הוא יהיה רשאי לתבוע פחת כנגד הכנסת השכירות.

בל נשכח, כי מסלולים מקוצרים אלה אינם מייתרים את מסלולי המיסוי הרגילים. כך, נישום בעל הוצאות רבות, עשוי לבחור במסלול המיסוי הרגיל, בו הוא מתחייב במס בשיעור המס השולי הרגיל שלו, אולם כנגד הכנסת השכירות הוא יתבע הוצאות (רלוונטיות) רבות, ובכך עשויה חבות המס הסופית שלו להיות נמוכה מזו החלה במסלול המיסוי המקוצר.

מכאן שבכל הנוגע להכנסת שכירות של דירת מגורים מחוץ לישראל, יש חשיבות להבנת מנגנון הפחת – על מה הוא חל, ובאיזה שיעור. ככלל, פחת הוא מושג כלכלי, המגלם את העובדה כי נכס המפיק הכנסה מתבלה בחלוף הזמן, ומשכך הוא מקטין את האפשרות להפקת הכנסה מקסימאלית.

לדוגמא: למכונה קיים בלאי מובנה, כך שככל שהמכונה עובדת יותר שעות (ומפיקה יותר הכנסה) היא נעשית פחות ופחות יעילה, ובכך הולך ופוחת קצב תפוקת ההכנסה שלה. הכרה בפחת היא למעשה הכרה בהוצאה הונית (בליית נכס ההון). אולם דיני המס מאפשרים להכיר בו כהוצאה פירותית כנגד התשואה אותה מפיק בעל הנכס מהנכס.

לדוגמא: נניח כי עלות המכונה היא 100 שקל, והמחוקק מתיר הכרה בפחת בשיעור של 10% לשנה, הרי שכנגד ההכנסות שמייצרת המכונה בסך של 1,000 שקל, תותר הוצאת פחת בגובה של עשרה שקלים. מנגד, חשוב לזכור, כי "גריעת" פחת מהנכס, גוררת רווח הון גבוה יותר בעתיד עם מכירת הנכס, שכן עלות הנכס פוחתת בגובה הפחת.

בדוגמא שלנו, נניח כי המכונה הייתה נמכרת אחרי שנת פעילות אחת, העלות המקורית שלה לצורכי חישוב רווח ההון הייתה 90 שקל. יחד עם זאת, כלל נקוט בידי הנישומים מימים ימימה ולפיו "מס שנדחה הינו מס שנחסך". נישומים מעדיפים לשלם כיום מס מופחת בכל מחיר, ובעתיד – ה' יעזור.

גם דיני המס מכירים בתופעה זו, אולם פסיקת בתי המשפט קובעת כי אין להכיר ב"פחת כלכלי". קרי, פחת הלוקח בחשבון את אורך החיים הכלכלי ה"אמיתי" של הנכס, אלא ניכוי הפחת ייעשה אך ורק בדרך ובשיעורים הקבועים בדיני המס.

כך לדוגמא, תקנות הפחת ערוכות במעין טבלה שבה לצד רשימת נכסים יש את שיעורי הפחת המותר לכל נכס. פסיקה (כמעט) עקבית של בתי המשפט בישראל קובעת, כי נכס שלא מופיע ברשימת הפחת לא יוכר לגביו פחת. בנוסף, גם אם תקנות הפחת קובעות שיעור פחת נמוך משיעור הבלייה הכלכלי של נכס שכן מופיע בתקנות אלה, ניתן יהיה לנכות אך ורק את הפחת הקבוע בחוק, ולא את הפחת "הנכון" לנכס זה.

ככלל, בכל הנוגע לנכסי נדל"ן, הכלל הידוע הוא כי יותר פחת בשיעור של 4% מרכיב המבנה. כלומר – הנחת המוצא של המחוקק הינה שמקרקעין אינם מתבלים, ומשכך בליית הנכס – שהיא מקור הפחת, באה לידי ביטוי רק ברכיב המבנה בלבד.

מכאן נודעת חשיבות מרובה לחילוץ רכיב המבנה מעלות רכישת נכס נדל"ן בנוי. לדוגמא – נניח כי דירת מגורים להשקעה בגרמניה עלתה למשקיע 40 אלף אירו. לצורך חישוב הפחת יש לדעת מהו רכיב המבנה עצמו מתוך עלות הנכס, שרק בגינו ניתן לתבוע פחת.

כלל האצבע הנקוט על ידי רשויות המס בישראל הוא, כי מכל עלות של נכס נדל"ן, שליש מיוחס לרכיב הקרקע, ושני שליש לרכיב המבנה. כך, בדוגמא שהוצגה לעיל, הפחת השנתי שיותר לנישום יהיה בגובה של 40,000X2/3=26,666X4%=1,066 יורו לשנה.

בפסק דין חדש שניתן לאחרונה על-ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב, עמד בית המשפט על שני רכיבים חשובים בגין חישוב הפחת בגין נכסי נדל"ן. במישור העקרוני החל על כלל נכסי הנדל"ן, הן על אלה המצויים בישראל והן על אלה הנמצאים מחוץ לישראל, בית המשפט עמד על העיקרון כי החלוקה בין רכיב הקרקע לרכיב המבנה (1/3, 2/3 בהתאמה) אינה חלוטה.

כך, נישום יכול להמציא נתוני שמאות בפני פקיד השומה, ולהוכיח כי רכיב המבנה גבוה יותר משני שליש מעלות הנכס. נציין, כי עמדה זו נכונה לשני הכיוונים. גם פקיד שומה יכול לטעון כלפי נישום שבמקום מסוים רכיב הקרקע גבוה יותר משליש מעלות הנכס (ובכך להקטין את רכיב המבנה שרק לגביו ניתן לתבוע פחת).

מכאן עבר בית המשפט לדון במישור שיעור הפחת. תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים) מעניקות אפשרות להכרה בניכוי בפחת בשיעור של 2% משווי הרכישה של דירת מגורים כששווי זה מתואם מתום שנת הרכישה של הדירה לתחילת כל שנת ההשכרה של הדירה.

כלומר, בניגוד לפחת הרגיל שהוא בשיעור של 4% מעלות הנדל"ן הנומינאלית על שני שליש מעלות נכס נדל"ן (עד שלא יוכח אחרת ע"י הנישום), הרי שתקנות הפחת לדירות מגורים מעניקות פחת בשיעור של 2% גם על רכיב הקרקע, כאשר עלות הנכס היא מתואמת.

הטבה זו, חלה בלשונה על "בעל דירה שהייתה מושכרת למגורים", והוא אינו עורך כל הבחנה בין דירת מגורים הנמצאת בישראל לבין דירת מגורים הנמצאת מחוץ לישראל. כך, מלשון החוק עולה כי אין כל מגבלה לקבל את הטבות המס הקבועות בתקנות פחת לדירות מגורים גם בגין דירת מגורים המושכרת מחוץ לישראל.

אלא שכאן, סטה בית המשפט מלשון החוק, וקבע על פי "תכלית החוק". קרי – פרוטוקול ישיבת הכנסת שדנה בתקנות משנת 1981(!), ואף ראיות מה"סביבה החקיקתית" של התקנות, שמטרת החקיקה הייתה להעניק הטבת פחת רק לדירות המושכרות בישראל.

קביעה מעין זו, יוצרת חוסר וודאות רבה בידי נישומים שכן חרף לשון החוק הברורה, נקבעת תכלית "סובייקטיבית" שעשויה להשתנות מפרשן לפרשן. הדבר נכון שבעתים, בנושאים פשוטים שלגביהם קיימים מסלולים מקוצרים שכל מטרתם דווקא למנוע התדיינות מיותרת מול רשויות המס. לכן, יטיב המחוקק לו יבהיר את דבר החקיקה באופן שגם הדיוטות יוכלו להתנהל כיאות ולכלכל צעדיהם ללא עלויות מיותרות של יועצי מס ויועצים משפטיים.

Inner

תגובה אחת ל: "כמה מס תשלמו על השכרת דירה בחו"ל?"

  1. אני אזרח ישראלי ואין לנו נכסים בגרמניה.
    הוצעה לנו לרכישה דירה במלון, ומנוהלת על ידי משרד/חברה מקומית בגרמניה.
    1. האם המס בגרמניה חל מהיורו הראשון או שיש סף מינימום ממנו מתחילים לשלם?
    2. איך ולמי מגישים את הדוח על הנכס ואת תשלום המס?
    3. האם החברה המקומית חייבת לדווח לשלטונות המס על הכנסותיה כולל הדירה שלי? והאם הם חייבים להעביר העתק דוח על ההכנסה גם לנו בעלי הדירה.

כתיבת תגובה