פיצוי על איחור במסירת דירות

ככל שנוקפים הימים גובר החשש בקרב רוכשי דירות שהמוכרים לא יעמדו במועד המסירה המתוכנן, בשל הסגרים הצפויים בעקבות נגיף הקורונה • מתי נחשבת דירה כ’נמסרה’ ללקוח והאם איחור במסירת הדירה מזכה את הרוכש בפיצוי? • וגם: האם איחור במסירה בגין הנגיף, מונע אפשרות של פיצויים? • התשובות על כל השאלות ב’טיפ’ של עו”ד בנימין בריקמן ל’מקרקעיסט’ המתחיל

דירות מוכנות לאכלוס | צילום: חזי חוגסטה

הלא ידוע: איך תשפיע הקורונה על מסירת דירות חדשות והאם הרוכשים יקבלו פיצוי בגין האיחור במסירה?

בהנחה שיוטל סגר כללי ולא תותר כניסת פועלים משטחי הרשות לישראל, או במקרה של מחסור בחומרי בניה בעקבות הקורונה, ולאחר הפרסום של הלמ”ס היום על ירידה בהתחלות בניה, האם רוכשי דירות שממתינים למסירתן יקבלו פיצוי בגין האיחור במסירה?

Box

איחור במסירת דירות חדשות פוגע מאוד ברוכשים, בפרט באלו שמכרו את דירת המגורים שלהם וקבעו את מועד מסירתה, בהתאם לחוזה הרכישה של הדירה החדשה.

בחוק המכר (דירות) התשל”ג – 1973, נקבע מה הפיצוי שמוטל על הקבלן, לפצות את הרוכשים על איחור במסירה:

פיצוי בשל איחור במסירה (תיקון מס’ 5) תשע”א-2011

5א.     (א)  לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

          (ב)  הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

אולם, הסעיף הבא מהווה גורם מכריע, שבגינו רוב האיחורים הנובעים מהקורונה, לא יזכו את הרוכשים בפיצוי:

          (ג)   על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר, רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים, לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

ככלל, יזמים וקבלנים רבים מנסים לעשות שימוש בהוראות סעיף קטן (ג), הקובע כי ניתן להסכים על אי פיצוי, באיחור מנסיבות שאינן בשליטת המוכר, ולדחות את דרישת הקונים לתשלום הפיצוי הקבוע בחוק.

אך פסיקת בתי המשפט בתביעות שהוגשו כנגד יזמים וקבלנים לאורך השנים, עשתה סדר בעניין.

בפסקי דין רבים, כאשר יזם או קבלן טוען שהאיחור במסירת הדירה, הנו כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתו, נקבע כי עליו להוכיח קשר סיבתי בין האיחור לבין הנסיבות שאינן בשליטתו.

כך למשל, אין לקבלן או ליזם אפשרות לטעון טענה בעלמא, אלא יצטרך להוכיח כי אכן נקט בכל האמצעים העומדים לרשותו, כדי שבניית הדירה תסתיים או חיבור הדירה למים וחשמל יבוצע במועד.

בנוסף, היזם או הקבלן צריכים להוכיח, שהסיכון להתרחשות הנסיבות, אינו מוטל על הקבלן או היזם. היינו שלא יכל לצפות מראש שאכן יהיה איחור במסירה.

Inner

‏בפסיקה מופיע, כי “מהוראת הסיכול המיוחדת שבסעיף 5א(ג) לחוק המכר אשר הובא לעיל, עולה כי על הנתבעת להוכיח התקיימותם של שני התנאים המצטברים הקבועים בו כדלקמן: (א) במישור העובדתי: על הנתבעת להוכיח כי האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתה; (ב) במישור המשפטי: על הנתבעת להוכיח כי הסיכון להתרחשות הנסיבות האמורות אינו מוטל עליה” (ת”ק (תביעות קטנות בי”ש) 13892-08-19 מיכאל טבצ’ניק נ’ צ.מ.ח המרמן בע”מ (פורסם בנבו, 09.01.2020))

לכאורה, במצב הנוכחי, יוכלו המוכרים לעמוד בשני התנאים המצטברים. אולם במידה והרוכש יוכיח לדוגמה, כי לא רק הנסיבות החריגות גרמו לאיחור, אלא כבר טרם ההתרחשויות, לא עמד המוכר באבני הדרך של הבניה, ייתכן שכן יוכל לזכות בפיצויים.

מתי תיחשב הדירה כראויה למסירה, כשרק מרגע זה יכול המוכר לעצור את שעון מועד המסירה?

רק לאחר קבלת “טופס 4” המאפשר חיבור הדירה לרשת החשמל והמים ניתן יהיה לראות בדירה כראויה למסירה (בדרך כלל הקונה ישלם ישירות לחברת החשמל ולרשות המקומית את דמי המונים, כתנאי להתקנתם בבית, כך למשל אם האיחור בחיבור הדירה למערכות המים והחשמל, נבע מאיחור הקונה בתשלומים המוטלים עליו, הרי שאין לחייב את הקבלן או היזם באיחור).

טופס 4 הוא ההיתר האחרון לפני האכלוס. מטרתו לאשר שהמבנה בטוח ומתאים לאכלוס וניתן לחברו לתשתיות שונות כמו מים, חשמל וטלפון.

הטופס הוא הצהרה של הרשות, כי בניית המבנה הסתיימה באופן רשמי והוא בטוח ומתאים למגורים. הגשתו לוועדה כשהוא מלא וחתום, היא תנאי לקבלת אישור אכלוס של הבית (טופס 5).  רק לאחר שהוועדה מקבלת את כל האישורים הנדרשים, היא מעניקה לבעל הבית את טופס 5, שמהווה אישור לאכלוס הבית.

כלומר, גם אם המוכר כבר נתן את מפתחות הבית, אולם טרם ניתן טופס 4, עדיין לא נחשבת הדירה כנמסרה, והמוכר ימשיך להתחייב בפיצויים כאמור.

בהמשך הפסיקה שהובאה לעיל, נכתב כי “המסקנה, כי אין לראות דירה או בנין כמושלמים ומוכנים למסירה, כלומר לשימוש, כל עוד לא ניתן “טופס 4”, עולה בקנה אחד עם התכלית החקיקתית הן  של חוק התכנון והבניה והן של חוק המכר (דירות), חוקים, אשר בחסות משטרם הקוגנטי (חוק שלא ניתן להתנות עליו. ב.ב.), מתקיימים היחסים החוזיים שבין מוכר לבין קונה של דירה או בית.

חשוב לציין, כי הדירה תיחשב מוכנה למסירה, גם אם קיימים בה ליקויים שהקבלן חייב לתקן במשך שנת הבדק או האחריות, המוטלת עליו על פי חוק.

כל עוד הדירה ראויה למגורים סבירים, הרי שהמסירה נעשתה כראוי.

לפיכך, כאשר יזם או קבלן יטען כי איחר במסירת הדירה בגלל סגר או מחסור בחומרי בניה שנוצר כתוצאה מהחלטת הממשלה, ייאלץ להוכיח את הקשר הישיר לאיחור. ואם יוכיח זאת, לא יחויב בפיצוי.

לסיכום:

  1. איחור במסירת הדירה, מחייב פיצוי הרוכשים בשיעורים האמורים בחוק.
  2. מסירת הדירה נחשבת ככזו, רק כאשר כבר יש לה טופס 4.
  3. גם אם קיימים ליקויים בדירה שבאחריות המוכר לתקנם, אם היא ראויה למגורים סבירים (ויש טופס 4 כאמור), נחשבת כנמסרה.
  4. במידה וקיים סעיף המחריג – כאמור לעיל בסעיף (ג) – נסיבות שאינן בשליטת המוכר (וברוב החוזים מופיע סעיף כזה), לכאורה יוכלו המוכרים להוכיח נסיבות האיחור בצל הקורונה והסגרים הצפויים. על כן, לא יהיו הקונים זכאים לפיצוי. אם הסעיף אינו קיים, בטלה ההחרגה של הסכמת הצדדים הנדרשת בחוק, ויהיה זכאי הקונה לפיצויים הקבועים.

אין באמור כדי חוות דעת משפטית. ואין במאמר זה כדי לקיים יחסי עורך דין –לקוח. לצורך קבלת חוות דעת משפטית יש לפנות לעו”ד בתחום.

הכותב הוא בנימין בריקמן, עו”ד למקרקעין ומיסוי מקרקעין.

דוא”ל לפניות ולהצעות ל’טיפים’: beni@brikman-law.co.il

Inner

כתיבת תגובה