רגע אחרי שתמה תמ"א 38 חשוב לבחון: כמה בניינים נשארו חשופים בסיכון? • לפי דו"ח מבקר המדינה – מעל 310 אלף מבנים בישראל בסיכון • מה גילו חוקרי האוניברסיטה העברית, כמה יעלה למגן את מאות אלפי המבנים הללו – שרובם לא באזורי הביקוש – ומה חושבים אנשי המקצוע?
דוד שלומוביץ 07.07.2019
תמ"א 38. אילוסטרציה | צילום: נתי שוחט, פלאש 90בעוד שבע שנים ימלאו 100 שנה לרעידת האדמה החזקה האחרונה שפקדה את ארץ ישראל ושנמנו בה למעלה מ-500 הרוגים ויותר מ-700 פצועים. מאז אירעו בישראל מספר רעידות אדמה שיצרו נזק לרכוש אך לא פגעו בנפש.
בשנת 2005 באה לעולם תוכנית המאפשרת הקלות בניה בבניינים שאינם מוגנים, אשר יחוזקו במסגרת זו. התוכנית נקראה תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה או בשמה המקוצר תמ"א 38.
בימים האחרונים התוכנית עומדת בפני ביטול, והשאלה האם התוכנית השיגה את מטרתה הראשית הגנה מפני רעידות אדמה ואת המטרה המשנית, בניית ממ"דים להגנה בפני טילים.
כמה דירות נמצאות בסיכון? בדו"ח מבקר המדינה משנת 2018 פורסמה הערכה ל-310 אלף בניינים שיספגו נזק ברמות שונות. בחישוב קל, כמיליון דירות כשרובם יצאו בנזקים קלים. כ-28 אלף בניינים במצב רעוע יספגו נזק כבד הרבה יותר. מרבית הדירות נמצאות ביישובי הפריפריה אשר בהם המודל הכלכלי שבבסיס התוכנית התברר כבלתי ישים כלל.
במענה לשאלת TheMarker שפרסם הבוקר את החישוב, ענו ממשרד הבינוי והשיכון ומהרשות להתחדשות עירונית כי כ-36 אלף יחידות דיור בישראל, בעשרה יישובים שעל קו השבר הסורי-אפריקאי (כולל בית שאן, צפת, טבריה, חצור הגלילית, קריית שמונה, אילת ויישובים קטנים נוספים) מוגדרות ברמת סיכון גבוהה וחייבות חיזוק מיידי.
חוקרי האוניברסיטה העברית, בהובלת פרופ' ערן פייטלסון וד"ר מיה נגב, קבעו ב-2017 כי רק החיזוק של מבנים בסיכון גבוה במיוחד הדורשים טיפול מיידי יחייב השקעה של 1.7 מיליארד שקל, וכי לצורך חיזוק של 70 אלף דירות באזורי הסיכון יידרשו כ-3 מיליארד שקל.
ומה בנוגע להגנה מפני טילים? גורמים ברשות להתחדשות עירונית מעריכים – כך לפי TheMarker – כי בניית ממ"ד משותף וחיזוק של היסודות ב-36 אלף דירות באזורי הסיכון המוגדרות בסיכון גבוה, יעלו כ-200 אלף שקל בממוצע למבנה – ובסך הכל כ-7.2 מיליארד שקל. זאת בהתבסס על התחשיב של תמ"א 38, בניכוי חלקי התוכנית שנועדו לייצר כדאיות כלכלית עבור השחקנים הפרטיים שהיו אמורים להניע את המהלך: זכויות לבניית יחידות נוספות, תוספת מעליות, הגדלת הדירות ושיפוץ קוסמטי.
כלומר, במקביל לביטול או הקפאת התוכנית תצטרך מדינת ישראל להכניס את ידה לכיס ולשלוף משם יותר מעשרה מיליארד שקל להגנה על האזרחים מפני רעידות אדמה וטילים. כך שכלל לא ברור האם התוכנית תבוטל לגמרי או רק תעבור שדרוג מסיבי. מאידך, גלי ההתנגדויות לביטולה של התוכנית לא נראים כנובעים מדאגה כנה לאזרחים או ליזמים.
מעיון מדוקדק בהתקדמות התוכנית עד היום נראה כי היא בהחלט לא השיגה את מטרתה העיקרית. מחוז תל אביב שספג את מרבית חיזוקי הדירות במסגרת התוכנית כלל לא עומד בפני איום רעידת אדמה או טילים בטווח המיידי. ואילו אזור הצפון או הדרום שכן עומדים בפני האיומים קיבלו אחוזים בודדים בלבד.
חשוב לציין שבאזור הדרום המותקף יותר התקיים פרויקט מיגון דרום והושקעו בו יותר ממיליארד ורבע ₪ במיגון מבנים ישנים ב-42 יישובים בארבע מועצות אזוריות המקיפות את רצועת עזה ויותר מעשרת אלפים ממדים נבנו במסגרת התוכנית. ביישובי הצפון ממתינים כעת לתוכנית דומה וממתינים לממשלה הבאה שתקדיש את התקצוב הראוי. כך שברור שתוכנית תמא 38 החטיאה את מטרתה, כך גם עולה מדבריהם של אנשי המקצוע. ויש להם גם פתרונות מה כן ניתן לעשות.
"תמ"א 38 הניבה בשנים האחרונות תוצאה עקומה" אומר יגאל גוברין, יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות ל-TheMarker. "לתמ"א 38/2 במסלול הריסה ובנייה אין בכלל קשר לרעידות אדמה וחיזוק מבנים. אם רוצים לשנות זאת, יש להקצות תקציבים רק באזורים המועדים לרעידות אדמה: קרית שמונה, חצור הגלילית, טבריה, אילת ועוד. אלה יישובים שבהם תמ"א 38 לא יושמה בשל אי כדאיות כלכלית. היזמים עשו שימוש במסלול דווקא באזורי הביקוש, שבהם זה כלכלי. כלומר – התוכנית החטיאה לחלוטין את יעדיה".
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי, מסכים עם הקביעה. לדבריו, "תמ"א 38 נועדה להצלת חיים – לא לשיפור איכות החיים של הדיירים. מתחמים להתחדשות עירונית הם פתרון תיכנוני שלא מתאים לכל אזור ושכונה. ייתכן שצריך בשלב ראשון לאפשר תמ"א 38 רק באזורים המסוכנים – שמועדים לפורענות בשל סמיכות לשבר הסורי־אפריקאי. רק בהמשך או בהיקפים קטנים יחסית יש לאפשר את המסלול בגוש דן. הממשלה צריכה להכניס יד לכיס כדי לממן את תמ"א 38 באזורי סיכון או כדי לספק ליזמים תמריצים שיהפכו את המהלך לכלכלי בפריפריה".
גם ממינהל התכנון נמסר לפי הדיווח, כי "לאחר 14 שנים שתמ"א 38 בתוקף, ברור לכולם שהיא לא נתנה את המענה במקומות הרגישים. מתוך אחריות לאומית, החליט מינהל התכנון לבחון אותה מחדש ולא להאריכה באופן אוטומטי כפי שנקבע בהוראות התמ"א עצמה".
