בעיית המימון: ההתחדשות העירונית בסכנה? | סקירה

התחדשות עירונית | אילוסטרציה: Pixabay

העלייה האחרונה בריבית והעליות הנוספות המסתמנות בהמשך, מעמידות את חלק מהיזמים העוסקים בהתחדשות עירונית בבעיה תקציבית. היזמים נאבקים על כל פרויקט ומשכך, הם מקטינים את שולי הרווח שלהם וחושפים עצמם לבעיה תקציבית, עד כדי סיכון לאי השלמת הפרויקט. למעשה, כל מי שנמצא עמוק בתחום כבר יודע לומר, כי לא כל היזמים יצליחו לשרוד את התנודות בשוק ההתחדשות העירונית.

בעיית היצע הקרקעות ועליית מחירי הדיור, מובילות דיירים רבים המתגוררים בבניינים ישנים במרכזי הערים, לפנות ליזמים לצורך התחדשות עירונית. הרווח הוא ברור: הדיירים מקבלים דירות מחודשות ומעט גדולות יותר, בעוד הקבלן או היזם מתחדשים בכמה דירות ללא תשלום עלות הקרקע שמגיעה בחלק מהמקרים ליותר מ50% משווי הדירה. עם זאת, ההליך ארוך ומייגע. החתמת הדיירים מתישה, שרשרת האישורים הנדרשת אורכת לעיתים שנים ועד שהיזם ירוויח כסף, הוא יאלץ להשקיע המון.

עד לתקופה האחרונה, היה ניתן להסתמך על מינוף גבוה מצד הבנקים ועל הלוואות זולות. אך כעת, כשהריביות עולות והכסף כבר לא זול, נראה כי חלק מהיזמים יצטרכו למצוא פתרונות אחרים.

"אמנם החתמת הדיירים והגעה לרוב הנדרש היא משימה קשה מאוד, אבל הביצוע במיוחד בעידן הנוכחי הוא לא פחות קשה", מסביר עמית פוני-קורניש, שהקים את מנהלת ההתחדשות העירונית בעיריית ירושלים וכיום מנהל מחלקת התחדשות עירונית בחברת "דונה הנדסה", שמכרה בשנתיים האחרונות את מספר יחידות הדיור הגבוה ביותר בישראל מבין חברות היזמות והבניה.

"שחקנים ללא הון עצמי שהניחו שהריביות ימשיכו להיות נמוכות, יתקשו יותר בהקבלת מימון לפרויקטים. בנוסף, יזמים שתלויים בקבלנים חיצוניים עלולים לגלות שעלויות הביצוע לא מתכתבות עם העלויות האמיתיות. זה כבר קרה בשנים האחרונות וצפוי להתגבר בשנים הקרובות. המשמעות היא שחיקה משמעותית ברווחיות של פרויקטים".