ההגרלה הגדולה • "משרד האוצר הפך לחברת שיווק נדלן"

צילומים: יונתן סינדל, קובי גדעון, הדס פרוש, יאיר שגיא, עדי ישראל | פלאש 90

 

"ההגרלה הגדולה" של מחיר למשתכן הכניסה את הזוגות הצעירים לתזזית. על פי נתוני משרד האוצר בתוך יומיים כבר נרשמו להגרלה יותר ממחצית הזכאים שהם כ-22 אלף משקי בית. ככל הנראה בנקודת הזמן הנוכחית (ערש"ק), למעלה משלושים אלף זוגות צעירים המייחלים לדירה משל עצמם, נרשמו להגרלות.

מדובר ב-15 אלף דירות לכ-43 אלף איש – סיכוי של אחד לשלוש. לא פלא שהרישום מואץ וצפוי שכבר בימים הקרובים כל הנרשמים לסדרה א' יממשו את זכותם וירשמו להגרלה הגדולה. ניר שמול מנכ"ל חברת 'שניר' המשווקת פרויקטים בתחום המגורים אומר בשיחה עם ביזנעסופ"ש כי לבו על הזוגות הצעירים שצפויים להמתין לדירתם החדשה כחמש שנים בממוצע. במקרה הטוב כמובן.

"מדוע כונסה מסיבת העיתונאים בכזו בהילות והתקבלה החלטה להגרלה מסיבית על מלאי של 15,000 יחידות דיור לאותם זכאים במסגרת מחיר למשתכן, כאשר הם ירכשו דירות ללא היתרי בנייה, כלומר יקנו דירות שיש סיכוי גבוה שיעברו שינויים אחרי קבלת ההיתר, הרי זמן האכלוס עלול להגיע לחמש שנים ויותר?".

ומה התשובה שלך לשאלה?

"התשובה שלי מורכבת בעיניי משני נושאים הקשורים בעקיפין אחד בשני: ראשית, יום למחרת מסיבת העיתונאים פרסמה הלמ"ס כי מחירי הדיור עלו ב-0.4 אחוז בחודשים מרץ-אפריל, מה שמעיד על עליה שנתית משוקללת של 4.4 אחוז. שנית, ישנה סברה במערכת הפוליטית והמשפטית כי בג"ץ יבטל בימים הקרובים את מס דירה שלישית ובכך יביא את המשקיעים לחזור לרכוש דירות בישראל בהיקפים גדולים, מה שיביא לעלייה נוספת במחירי הדיור.

"חשוב להבין כי למרות מאמצי הממשלה להוריד את מחירי הדיור ולמרות העובדה שניתן לראות במשרד האוצר חברה חדשה לשיווק נדל״ן בישראל, אנו רואים כי מדי חודש המחירים ממשיכים לעלות. ישנן כמה סיבות שבהן האוצר כשל, ואפרט אותן אחת לאחת:

1. תוכנית מחיר למשתכן מיועדת רק ל-20-25 אחוזים מהשוק שאין ברשותם דירה. היא לא נותנת מענה למשפרי הדיור שהם עיקר השוק, למעלה מ-50 אחוזים ממנו, ובוודאי לא למשקיעים שהדירות שהם רוכשים משמשות את שוכרי הדירות שאין ברשותם את האפשרות לרכוש דירה.
2. עליית מחירי הביצוע והיעדר קבלנים ואנשי ביצוע לטובת בניית הבניינים כאשר כל קריסה של חברת ביצוע מעלה עוד את המחירים המאמירים.
3. מרבית האנשים רוצים לגור במרכז הארץ ולא בפריפריה. מרבית התוכניות של מחיר למשתכן הן בפריפריה. אין כיום פיתרון למרבית מבקשי הדירות בישראל שרוצים להמשיך לעבוד ולגור במרכז הארץ. כלל בסיסי בכלכלה הוא שכאשר המלאי נמוך – המחיר עולה.
4. ישנן כיום מאות יחידות דיור שנרכשו על ידי חברות יזמיות בעיקר בפריפריה, ואחרי ההגרלות שבוצעו, כמות גדולה של דירות לא נרכשה על ידי הזכאים בעיקר בגלל העובדה שמדובר באזור מגורים שהם לא רצו לגור בו מלכתחילה. או לחילופין בשל העובדה שרבים מהם לא אושרו כזכאים לקבלת משכנתא על ידי הבנקים.
5. שינוי במשפחה היהודית "החדשה" שלה שלושה-ארבעה ילדים בממוצע, לעומת שני ילדים לפני שני עשורים.
6. כמות הולכת וגדלה של יהודים הרוכשים דירות בישראל לאור גלי האנטישמיות והפיגועים בעולם. אגב, זו השנה הראשונה בה יש בישראל יותר יהודים מאשר בעולם כולו.
7. ל-65% מהציבור בישראל יש דירה בבעלותם. אחוז גבוה זה אינו רוצה שמחירי הדירות ירדו ומהווה כוח גדול אל מול ניסיונות הממשלה להוריד את המחירים .
8. היעדר אפיקי השקעה רלוונטיים לאור היחלשות הבורסה בישראל והריבית הנמוכה בבנקים על פיקדונות.
9. מחסור מתמשך בדירות בתכנון ובביצוע בחמש-עשרה השנים האחרונות אל מול הצרכים והגידול הטבעי של האוכלוסייה.

"כל אלו ביחד וכל אחת מהן לחוד מבהירות מדוע כשל האוצר במטרתו להוריד מחירים. במידה וזו אכן הייתה מטרתו".

אז מה הפיתרון?

"משרד האוצר צריך להמשיך ולעסוק בתקציב המדינה ולא להפוך להיות חברת שיווק נדל"ן. ישנן מספיק כאלו בשוק הישראלי. ממסיבות עיתונאים נמהרות לא תגיע הישועה. הפיתרון חייב להיות בדמות תוכנית חומש עד עשור עם פתרונות נקודתיים לאוכלוסיות השונות לרבות מחוסרי דיור, זוגות צעירים, דיור ציבורי, דיור להשכרה, משפרי דיור ומשקיעים .

"חייבים לומר את האמת, לציבור לוקח זמן להוריד מחירים. צריכים לעשות זאת בזהירות ולא בצעדים נמהרים וקיצוניים. זהו תהליך ארוך. צריכים יעדים ברורים מדידים והגיוניים. לדוגמה: ירידה של עשרה אחוזים במחירי הדירות בעשור הקרוב, או חמישה אחוזים בחמש שנים הקרובות.

"ירידות חדות עלולות להפיל את השוק, את הבנקים ואץ הציבור שלקח הלוואות לטובת הרכישות הקודמות בדומה למשבר הסאב-פריים שהיה בארצות הברית והשפעותיו מקשות על הכלכלה האמריקאית ועל הציבור שם עד ימים אלו ממש. בנדל"ן צריכים סבלנות. בדיוק כמו ירידה במשקל… מי שמוריד מהר, סופו לעלות מהר ויותר…".