השוואת שווקים || ביקוש גבוה ויציבות עולמית: ענף הלוגיסטיקה

מרלו"ג תנובה במודיעין | צילום: יח"צ

עוד בטרם פרצה מלחמת 'חרבות ברזל' בישראל, חווה העולם משבר כלכלי חמור אשר השפיע על כל תחומי הכלכלה ובפרט על תחום הנדל"ן. נתון זה הורגש במיוחד בתחומי הדיור והמשרדים, לצד זאת ישנם סגמנטים המגלים עמידות רבה יותר וביניהם שוק הלוגיסטיקה.

השוואה בין השוק בארה"ב, אירופה וישראל מציג תמונה לפיה הביקושים עדיין רבים ובמקומות מסוימים אף גוברים למרות האטה בצריכה הפרטית, התשואה עקבית ואף צומת ונעה בממוצע בין 4.5% באירופה ל-6% בממוצע בישראל. מומחים בשווקים השונים מנתחים את המגמות ומסבירים את הנתונים המלמדים על חוזקו של הענף.

צמיחה גם בזמן משברים

"שוק הלוגיסטיקה בארצות הברית מפגין צמיחה משמעותית גם במהלך משברים כלכליים ולעתים דווקא בעקבותיהם", אומר יניב מלמוד, שותף מייסד קרן אלטו. "בעקבות מגפת הקורונה לדוגמה, חלה האצה דרמטית במעבר לאיקומרס, כאשר צרכנים פנו יותר ויותר לקניות מקוונות. הזינוק בקמעונאות מקוונת העלה את הביקוש לשטחי מחסנים והפצה, והגביר את צמיחת סגמנט הלוגיסטיקה.

"לכך נוסף הצורך בשיקום שרשראות האספקה שנפגעו באופן חמור מהסגרים הנוקשים ששררו ברחבי העולם,  דבר שקידם אף משמעותית את הצמיחה בלוגיסטיקה באופן כללי, ואת הצורך בהקמת מפעלי ייצור בתוך שטח ארה"ב באופן ספציפי  "Reshoring Manufacturing Back to the U.S"

לדבריו, "התשואה ושיעורי התפוסה בשוק הלוגיסטי בארה"ב חזקים ויציבים באופן יחסי גם במהלך המשבר הכלכלי הנוכחי, וכעת גוברים בפרמטרים אלו על מגזרי נדל"ן אחרים ובאופן משמעותי גם על יבשות אחרות. התשואה הממוצעת, או הכנסות השכירות מנכסים לוגיסטיים, נעים לרוב בין 5% ל-7%, מה שהופך אותה לאפשרות השקעה בטוחה ויציבה עבור משקיעים מקומיים ובינלאומיים המחפשים תשואות יציבות.

"שיעורי התפוסה במרלו"גים, בייחוד המודרניים גבוהים באופן עקבי, ובמקרים רבים עולים על 95% בשל הביקוש הגובר לשטחי מחסנים מודרניים ויעילים. במטרופולינים החזקים בארה״ב המצב אף טוב יותר מהממוצע בכלל ארה"ב".

מלמוד הוסיף, כי "שיעורי צמיחת כלכלה חזקים של יותר מ-2% לעומת כ-0.5% באירופה, כמו גם אינפלציה ושיעורי אבטלה נמוכים בכ-50% בהשוואה לאירופה, הפכו את השוק הלוגיסטי בארה"ב לעמיד ואטרקטיבי, גם בזמן משברים כלכליים, המושך הון וצומח בצורה עקבית".

שליטה בשרשרת האספקה

לדברי עודד סתר, סמנכ"ל מימון ופיתוח עסקי בהכשרת הישוב המחזיקה בזרוע הפארקים הלוגיסטיים MLP, הפועלת בפולין ובגרמניה, "אם ניתן ללמוד משהו מפעילותינו בענפי הנדל״ן ללוגיסטיקה ולתעשיה קלה לאורך השנים, זה שמגמת הצמיחה והביקושים המשמעותיים ממשיכה גם בסביבת הריבית, האינפלציה ואי הודאות הכלכלית, וכן גם באירועי קיצון כמו מגפה ומלחמה.

"אנו מזהים כי חברות מחפשות פתרונות אחסנה איכותיים ופתרונות ייצור בשטח אירופה במטרה לשלוט טוב יותר בשרשרת האספקה ובייצור, כלקחים מתקופת הקורונה, ומעליית המחירים בעולם, בפרט בשנה החולפת".

עוד אמר סתר, כי "שווקי הלוגיסטיקה בהם אנו מתמחים מתאפיינים בהתחזקות ובצמיחה עקבית. הפארקים הלוגיסטיים שלנו מצויים, גם בעת הנוכחית, בשיעורי תפוסה הקרובים ל-100% וכוללים שוכרים יציבים וותיקים, בהם מותגים מובילים ומוכרים בעולם מתחומי הרכב והקמעונאות, התעשייה, המזון ועוד. אנו מזהים מעבר של פעילות ממדינות באסיה ומדינות נוספות לשווקים בהם אנו פעילים אשר מאופיינים ברמת יציבות כלכלית גבוהה, סטנדרטים גבוהים של מודרניזציה, נגישות לקהלי היעד שלהם ומיקום אסטרטגי".

נתוני השוואה בין השווקים:

*בסיס הנתונים בדוחות JLL ו- CBRM בהסתמך על הניסיון של מומחים בתחום

מול רוחות המלחמה

ערן לב, שותף בקרדן גבע ציין, "שווקים לא יציבים, מצבי משבר אותם חווינו בשנים האחרונות כמו כמגפה עולמית, מיתון כלכלי וכעת מלחמה, מחדדים את הצורך במרכזים לוגיסטיים ובפשטות – מקומות איחסון ואירגון גדולים ומסודרים ככל האפשר, ובייחוד כאלה בעלי טכנולוגיה מתקדמת.

"גם בנקודות הזמן הנוכחית, עת רוחות מלחמה סוערות, אנחנו ממשיכים בחלק מהעמדת משאבים ומענה לצורך, בייזום משמעותי בתחומי הלוגיסטיקה וחוות השרתים, ומתמקדים בפרויקטים משמעותיים על צירי תנועה ראשיים.

"LOGIX, מרלו"ג משמעותי של החברה בכפר סבא, בסמוך לכביש 6, הוא דוגמה לפרויקט Last Mile מהדור החדש והינו חלק מפרויקט גדול יותר המשלב שימושים של מבנה רמפה לוגיסטי עם קומת מסחר מניבה, חוות שרתים תת-קרקעית ופוטנציאל של מגדלי משרדים עתידיים".

לדבריו, "הביקושים לפרויקטי לוגיסטיקה זמינים בפריים לוקיישן נמצאים בשיאם. כמובן שהמשבר בשוק לאור הריבית, אי הודאות הכלכלית וכמובן והמלחמה, קיים ומורגש ולא ניתן להתעלם ממנו, אולם תחום הלוגיסטיקה מגיב ביציבות וזאת בשל חוסר היצע שהוא תוצאה של דרישה מצד שחקני האונליין, חברות הייטק/ביוטק/רובוטיקה שזקוקות לרצפת ייצור ובעלי מקצוע ומחסנים שנדחקים ממושבים ואיזורי תעשייה שמוחלפים במגדלי משרדים.

"המשבר בשוק שגורם להרבה מאוד יזמים לעצור ייזום, יביא למחסור חמור יותר בהיצע בשנים הקרובות, אז נגלה שלא נבנו מספיק מרכזים מסוג זה. ראינו שהסגמנט הזה עמיד בעתות משבר והנכיח את הצורך במחסנים גדולים למטרת אגירת סחורה וזאת לאור הבעיות הנוצרות בשרשרת האספקה העולמית. המשבר הנוכחי שהוא משבר משולב כלכלי, ביטחוני וגיאופוליטי מגדיל את הצורך בייצור עצמי למול יבוא מה שגורם לצורך גובר בשטחים נוספים".

הסכמים ארוכי טווח

דנאור ארז, מנהל מערך השקעות, פסגות קרנות נאמנות אמר, כי "תחום הלוגיסטיקה נתפס לרוב כתחום נדל"ני יציב יותר, עם תנודתיות נמוכה, שכר דירה יציב, ביקושים יציבים. עיקר היתרונות בתחום הם הסכמי שכירות ארוכי טווח המספקים וודאות, סיכון איכלוס נמוך והכנסה קבועה. כמו כן התחום מושפע לחיוב מהצמיחה בסחר האלקטרוני ומהגידול באוכלוסיה. הדבר בא לידי ביטוי בשיעורי ההיוון בתקופות שונות ובסביבות ריבית משתנות.

"מאידך, יש הגבלה על שכר הדירה שניתן לגבות מהשוכרים, מאחר וכל העלאה מגדילה אוטומטית את העומס על השוכרים – ולכך יש תקרה. כמו כן ישנה חשיבות לערך שהמרלו"גים מייצרים לשוכרים שלהם וליעילות התפעולית שהשוכרים רואים – לרוב מתבטא ברמה הטכנולוגית: באוטומציה, רובוטיקה, ניתוח נתונים ועוד. כך שככל שהערך המיוצר לשוכר גבוה יותר, רמת הביטחון גבוהה יותר".