כך משקיעים בחו"ל בלי 'תאונת מס'

לדעת לבחור את ההשקעה הנכונה | תמונה: shutterstock

הירידה בתשואה על השקעות בנדל"ן בישראל הביאה ישראלים רבים להשקיע בנדל"ן מחוץ לישראל. ההשקעה מבוצעת דרך חברות ישראליות שמציעות הזדמנויות השקעה בחו"ל, או באופן ישיר. סוגיית המיסוי של אותן השקעות מהווה נדבך משמעותי, אשר עלול בתכנון מס לקוי, להקטין משמעותית ואף לבטל את הרווח שנוצר מההשקעה.

הגידול המשמעותי שחל בהשקעות בחו"ל נובע אף מהתרבות החברות אשר מנגישות את השקעת הכספים בנדל"ן זר. בעבר, מי שהיה חפץ להשקיע, היה צריך לבצע מחקר ולהשקיע זמן וכסף רב על-מנת לרכוש נכס בחו"ל. כיום, מציעות אותן חברות, בהשקעה נמוכה יחסית (מסך של כ-150 אלף ש"ח בלבד), לרכוש נכס בחו"ל.

מרבית מאותן החברות מספקות למשקיעים נתונים לגבי התשואה הצפויה מאותם נכסים. אולם, לעיתים אותם נתונים לא כוללים התייחסות מספקת להשלכות המס הצפויות למשקיעים.

אופן המיסוי בישראל ודרכי ההשקעה השונות

אופן ההשקעה עלול להוות שיקול משמעותי המשפיע על חיובי המס של המשקיע. לכל מבנה עסקה יש השלכות מס שונות, למשל, האם להשקיע בדרך של הלוואה לחברת ההשקעה? האם להשקיע את הכספים באמצעות חברה או באופן ישיר – כיחיד? כיצד צפוי הנכס להירכש – האם באמצעות חברה זרה או באמצעות שותפות (ישות שהיא "שקופה" לצרכי מס)?

המשמעויות בכל דרך השקעה שונות מאד. הזרמת ההון להשקעה באמצעות מתן הלוואה על-ידי המשקיע, עלולה לגרור סיווג ההכנסות השוטפות מההשקעה כהכנסות ריבית, זאת בשונה מההכנסות השוטפות השכיחות – הכנסות שכירות. שיעורי המס החלים על הכנסת ריבית הם בשיעור של 15% או 25% (בהנחה שאינו מחזיק יותר מ10% בגוף לו העניק את ההלוואה). לעומת זאת, על הכנסות משכירות, יהא רשאי יחיד לדווח עליה באחד משני מסלולים:

מס שולי – מיסוי ההכנסה בגובה מס ההכנסה השולי של המשקיע באותה שנת מס, כלומר, על-פי מדרגות המס הקבועות בפקודת מס הכנסה באשר להכנסות מסוג זה. במסלול זה, המשקיע רשאי להפחית הוצאות שונות מההכנסה מהשקעות, וכן להזדכות על המס ששולם בחו"ל, כך שהמס בפועל בישראל יכול להיות אפסי.

"מס מופחת" – מיסוי הכנסת השכירות בשיעור של 15% מאפשר להפחית הוצאות פחת ואף לדווח על הכנסתו במסלול מקוצר.

תכנון דרך ההשקעה קריטי אף בקשר עם מכירת הנכס. משקיע יחיד שרכש נכס בחו"ל יחויב במכירתו במס רווחי הון בשיעור של 25% (אלא אם הוא בעל מניות מהותי בגוף המחזיק בנכס). לעומת זאת, בהחזקה על-ידי חברה ישראלית, היא תחויב במס חברות בשיעור העומד כיום על 23%.

החזקת ההשקעה או הנכס בחברה זרה, פרט לשיעורי המס, עלול לגרור חובת הגשת טופס 150 לרשות המיסים שבו יש לפרט נתונים בנוגע לחברה. יצוין כי מילוי טופס 150 מחייב נקיטת משנה זהירות. למשל, סימון בטופס כי החברה אינה "שקופה" עלול ליצור מלכודת מס, כיון שלא יוכל לשנות את בחירתו בעתיד, וכך, ההכנסות שיחולקו מהחברה הזרה בעתיד ייחשבו להכנסה מדיבידנד ללא אפשרות לקבל זיכוי מס זר ששולם ועלולים לגרום לתשלום כפל מס.