לפני שאתם חותמים על עסקה – בדקו את נייר העמדה • שומרים על חוק המכר: משרד הבינוי והשיכון בשיתוף הרשות להתחדשות עירונית מפרסמים סימני אזהרה לזיהוי קבוצות רכישה פיקטיבית בפרויקטים של התחדשות עירונית • השרה שאשא ביטון: "צעד חשוב בהגנה על בעלי זכויות בתהליכים של התחדשות עירונית"
שאול כהנא 30.04.2020
התחדשות עירונית | צילום: מרים אלסטר, פלאש 90פרויקטים רבים של התחדשות עירונית כוללים קבוצת רכישה, אשר יוזמת את הפרויקט ומוציאה אותו לפועל. מעבודת מטה משותפת למשרד הבינוי והשיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עולה כי במקרים מסוימים, קיים חשש כי דווקא מארגן קבוצת הרכישה, ולחילופין – הדיירים המקוריים של הבניין (להבדיל מרוכשי הדירות החדשות בפרויקט שהינם חברי קבוצת הרכישה) – ייחשבו כיזמי הפרויקט, ולא חברי קבוצת הרכישה. לאור השימוש ההולך וגובר בשיטה זו, הוחלט לפרסם נייר עמדה העוסק בשאלה – מתי מארגן קבוצה ו/או הדיירים המקוריים יוכרו כיזמים הכפופים לחוקי המכר.
נייר העמדה החדש מפורסם בהמשך לנייר עמדה שפורסם על ידי הממונה על חוק המכר באוגוסט 2019, ועסק בזיהוי של יזמים המציגים עצמם כמארגני קבוצות רכישה. נייר העמדה קבע מספר מבחנים שעמידה בהם עלולה להביא לכדי הטלת מלוא חובות חוק המכר על מארגן הקבוצה.
בנייר העמדה מודגש כי, טרם התקשרות לביצוע פרויקט מסוג התחדשות עירונית, על הדיירים הקיימים לשים לב לפרטי ההתקשרות עליה הם חותמים, בדגש על שני נושאים עיקריים:
אופן שילוב הדיירים המקוריים בקבוצת הרכישה – יש לבחון אם הדיירים המקוריים הצטרפו לקבוצת הרכישה באופן המקנה להם שליטה בה. כך, למשל, בפרויקט של תמ"א 38 בו 35 דיירים המחזיקים בכלל הזכויות בקרקע ו-25 חברי קבוצת רכישה, ברור כי שילובם של הדיירים בקבוצה יביא לשליטתם המוחלטת בפרויקט. מכוח שליטה זו, ניתן לראות בדיירים "יזם" שהוא למעשה "מוכר" לפי חוק המכר, על כל המתחייב מכך. אפשר כי המצב יהיה שונה בעסקת פינוי בינוי כאשר 50 דיירים יצטרפו לקבוצת רכישה המונה 200 חברים;
היחסים בין הגורם המנהל לדיירים המקוריים- יש לבחון האם לגורם המנהל התחייבויות כספיות משמעותיות כלפי הדיירים בהסכם שחתם עימם. אם כך הדבר, סביר כי הדבר נעשה בהסתמך על שליטתו של הגורם המנהל בפרויקט, באופן המאפשר לו לעמוד בהתחייבויותיו. כך לדוגמא, אם הגורם המנהל התחייב כלפי הדיירים לתאריך מסירה מוגדר ולפיצוי כספי משמעותי במקרה של איחור במסירה, יש להניח כי עשה כן רק אם יש ביכולתו להבטיח את מועד המסירה. ככל שיש בידו יכולת כזו, הדבר יכול ללמד כי הוא שולט בפרויקט כיזם.
זאת מלבד פרמטרים נוספים שפורסמו בעבר.
שרת הבינוי והשיכון, ד"ר יפעת שאשא ביטון: "מדובר בצעד חשוב שאנו נוקטים לשם שמירה על האינטרסים של רוכשי הדירות, והגנה על בעלי זכויות בתהליכים של התחדשות עירונית. נייר העמדה שפרסמנו עוזר לעשות סדר ולפשט עבור הדיירים מי הם הצדדים בחוזה, ומי מנהל את הפרויקט וכך נמנעת פגיעה אפשרית בזכויות הדיירים המקוריים".
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, עו"ד אלעזר במברגר: "חוק המכר מטרתו להגן על רוכשי דירות חדשות בישראל. בשנים האחרונות אנחנו עדים לתופעה בה גורמים שונים מנסים לעקוף את ההגנות שמעניק החוק לרוכשי דירות, בדרכים שונות, תוך יצירת מבנה עסקה מורכב שמקשה על זיהוי הגורם היזמי שמחויב להעניק לרוכש את ההגנות להן הוא זכאי. נייר העמדה החדש מטרתו להציב גבולות גזרה לשוק קבוצות הרכישה. הנייר הינו תוצאה של שיתוף פעולה פורה של משרד הבינוי והשיכון והרשות להתחדשות עירונית".
עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "המורכבות של קבוצות הרכישה, המתווספת על זו של תהליכי ההתחדשות העירונית הביאה אותנו להוציא מסמך זה. מחובתנו להתריע בפני הציבור הרחב כי ההגנות הקיימות על-פי חוק בפרויקטים רגילים, אינן תקפות במרבית המקרים של קבוצות רכישה, וכי עליו להיזהר שבעתיים בבואו לבצע עסקאות מעין אלה. אנו מזמינים את הציבור להיוועץ איתנו ועם המינהלות העירוניות שלנו במקרים נקודתיים, טרם החתימה".
