מס רכישה מלא גם במשפחה

למרות ההקלה במס רכישה הקבועה בחוק בהעברת נכס בתוך המשפחה, ישנם מקרים בהם רשות המסים תקבע שאין מדובר בעסקה תמימה, אלא רק ברצון להיפטר ממס ותשית את מס הרכישה גם על הנותנים וגם על המקבלים • רשות המסים אף הודיעה כי תגיש הצעת חוק שתעשה סדר בנדון • ה'טיפ' השבועי ל'מקרקעיסט' מאת עוה"ד בנימין בריקמן

עו"ד בנימין בריקמן 23.02.2020

עזרה למשפחה או רצון לחמוק ממיסים | אילוסטרציה: שאטרסטוק

בתקופה האחרונה החלה רשות המיסים לחייב במס רכישה, גם על העברות שנעשו בין קרובי משפחה.

רשות המיסים בוחנת את משמעות העסקה, האם הנה עסקה לגיטימית, הכוללת גם פטור או הקלה בתשלומי המס, או שלעסקה אין כל היתכנות כלכלית, מלבד החיסכון במיסים.

במקרה שנראה לרשות, שהעסקה כולה הנה לצורך הפטור או ההקלה במס, תחייב רשות המיסים את המוכרים והקונים, ללא כל פטור או הקלה של קרובי משפחה.

כזכור, סעיף 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (מס רכישה), קובע כי במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.

סעיף 1 מגדיר, מיהו קרוב לצורך מס רכישה: "קרוב" – בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;

עד ליום 24.6.2015, שיעורי מס הרכישה היו נמוכים יותר (5-6%), גם ברכישת דירה נוספת. לכן, נעשה פחות שימוש בהקלה הקבועה בחוק, במקרה העברה לקרוב משפחה.

בתיקון שנעשה בחוק מיסוי מקרקעין, הועלה שיעור מס הרכישה החל מיום 24.6.2015 לדירה שאינה דירה יחידה ל-8% מערך הדירה (ובדירות יוקרה המס יכול להגיע גם ל-10%).

9. (ג1ה) על אף האמור בפסקה (1) של סעיף קטן (ג1ג), במכירת זכות במקרקעין, שהם בניין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים, שלא חלות לגביה הוראות פסקה (2) של הסעיף הקטן האמור, שנעשתה מיום ז' בתמוז התשע"ה (24 ביוני 2015) עד יום ט"ז בטבת התשפ"א (31 בדצמבר 2020), ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:

(1) על חלק השווי שעד 4,800,605 שקלים חדשים – 8%;

(2) על חלק השווי העולה על 4,800,605 שקלים חדשים – 10%.

בעקבות נטל המס הגבוה, נעשו העברות בתוך המשפחה, כדי להפחית בתשלום מס הרכישה.

כאמור, לאחרונה החלה רשות המיסים להתנגד להעברות בתוך המשפחה, ולבחון עסקאות שנעשו בתוך המשפחה, האם יש להן היתכנות כלכלית ולכן יש להיענות להן, או שכל מטרת העברת הדירה בין קרובי המשפחה, נעשתה לצורך הימנעות או הפחתת תשלום מס הרכישה, ובמקרים כאלו, רשות המיסים תחייב את המעבירים והנעברים בשיעור מס מלא.

כך בפסק דין בעניין יעקובוביץ בו דן בית המשפט בבני זוג שהעבירו במתנה, דירה שהייתה בבעלותם בחלקים שווים, לאבי האישה.

בפסק הדין קבע בית המשפט כי חותן, אינו קרוב משפחה על פי חוק מיסוי מקרקעין, ולכן העברת מחצית הדירה מבן הזוג לאבי אשתו, תחויב במס מלא ולא בשליש ממס הרכישה.

במסגרת פסק הדין בעניין שמרת, דן בית המשפט במקרה, בו בני זוג שרכשו "דירה נוספת", אשר אמורה הייתה לשמש "כדירה חלופית" "לדירתם היחידה", ובעת רכישת הדירה הודיעו לרשות המיסים, כי הם מתכננים למכור את דירתם הנוכחית בתוך התקופה הקבועה בחוק, מיום רכישת הדירה החלופית, כדי שדירתם החדשה תיחשב כדירה יחידה לצורך מס רכישה.

אולם בסופו של יום, במקום למכור את הדירה, העבירו את "דירתם היחידה" ללא תמורה לאמה של בת הזוג, ביום האחרון טרם חלפו 24 חודשים.

באותו היום בה הועברה הדירה, כאמור, ללא תמורה לאם, נחתמה צוואת האם ועל פי צוואתה ירשו בני הזוג את הדירה בחזרה.

זמן קצר לאחר חתימת הצוואה נפטרה האם. בני הזוג טענו וביקשו לשלם, על "הדירה הנוספת" שרכשו כדירה חלופית, בשיעורים הנמוכים של דירה יחידה, שכן הדירה הראשונה הועברה לאם ללא תמורה, בטווח המועדים על פי חוק.

לטענת בני הזוג, רק לאחר מכן הם קיבלו את הדירה בירושה מהאם, דבר שלא אמור לפגוע בזכאותם לשיעורי מס רכישה הנמוכים כדירה יחידה.

רשות המיסים לא קיבלה את טענתם וביקשה למסות את "הדירה הנוספת" בשיעור מס רכישה גבוה, החל מ-8%, ולגבי הדירה שהועברה ללא תמורה לאם – רשות המיסים ביטלה העברה זו.

ועדת הערר קיבלה את עמדת רשות המיסים ונימקה את החלטתה באוסף נסיבות, אשר העיד כי במקרה של בני הזוג שמרת, "תכנון המס" והשתלשלות הדברים אינם לגיטימיים.

בני הזוג ניסו כל התקופה, למכור את "הדירה היחידה", רק לאחר שלא צלחה בידם המכירה, חתמו ביום האחרון של תקופת ההקפאה, על מסמכי העברה ללא תמורה לאם.
במקביל להעברה ללא תמורה לאם, חתמה האם על צוואה, בה היא קבעה, שהיא מורישה את "הדירה היחידה", לבני הזוג בלבד ולא לכל יורשיה. דבר המחזק את העובדה שמדובר בעסקה שאינה אמתית.
בני הזוג, הם שקיבלו את דמי השכירות שהתקבלו מהשכרת "הדירה היחידה", ולא האם.
כמו כן מעולם לא הייתה כוונה כי האם תעבור לגור באותה הדירה שהועברה אליה כאמור ללא תמורה.
בנוסף, ניתחה ועדת הערר וקבעה בפסק הדין: "במקרה בו "תכנון המס", הוא המטרה היחידה העומדת בבסיס העסקה, או לפחות המטרה המהותית היחידה, הרי שמדובר בעסקה מלאכותית, אשר נועדה לשם התחמקות לא לגיטימית מתשלום המס. כדי שעסקה לא תיחשב כעסקה מלאכותית, נדרש כי בנוסף לטעם הפיסקאלי, יהיה טעם מסחרי יסודי, בגינו נכרתה העסקה וכי אלמלא הטעם המסחרי האמור, העסקה לא הייתה מתבצעת.

בהליך נוסף שהחל בשנת 2017, דן בית המשפט בתביעה שהגישה רשות המיסים נגד יעקב ארביב, שבמשך עשרות שנים השכיר דירות, שחלקן נרשמו בבעלותו וחלקן נרשמו על שם ילדיו, כדי להפחית את נטל המס (מיסוי מקרקעין ומיסוי הון מדמי השכירות).

גם במקרה זה נפסק, כי על פי החוק, רשות המיסים תבחין בין עסקה כשרה ולגיטימית, שנעשתה בין בני משפחה ועומדת בתנאי החוק ובמטרותיו, לבין כזו שכל מטרתה הנה הימלטות מתשלומי מס.

אך לא רק בבתי המשפט נלחמת רשות המיסים, בהימלטות מתשלומי מס, בשבוע שעבר הודיעה רשות המיסים, כי היא מתכננת להעביר חוק, לעניין מיסוי העברת דירות מגורים בתוך המשפחה, חוק שיעשה סדר בעניין, כדי ליצור וודאות מתי יחול הפטור בהעברה.

בעקבות הקשחת עמדות רשות המיסים ובדיקה מחמירה של עסקאות בין בני משפחה, בהם מתבקש פטור ממס, או הקלה בתשלומי המיסים, מומלץ לוודא היטב עם עורך דין שעוסק בתחום, כדי למנוע הפתעות לאחר ביצוע העסקה.

אין באמור כדי חוות דעת משפטית. ואין במאמר זה כדי לקיים יחסי עורך דין –לקוח. לצורך קבלת חוות דעת משפטית יש לפנות לעו"ד בתחום.

הכותב הוא בנימין בריקמן, עו"ד למקרקעין ומיסוי מקרקעין.

דוא"ל לפניות ולהצעות ל'טיפים': [email protected]