סכנה, בונים על תמימותכם: הרוכשים רק מתחלפים

קריסת חפציבה | צילום: אוראל כהן, פלאש 90

משה מושקוביץ רק רצה לפתוח את הדלת של המחסן לקראת חג הסוכות הקודם. הוא ניגש כהרגלו לדלת השוכנת בחצר שבקומת הקרקע, הכניס את המפתח למקומו ורצה לסובב, המנעול נתקע. נו, קורה. ניסה מכאן, ניסה משם, הזמין פורץ מנעולים שהצליח לשבור את המנעול, אבל הדלת העקשנית החליטה לא להיפתח. 

במחסן המדובר לא היו דברי ערך יקרים, אולם גם דפנות וסכך של סוכה ענקית בתוספת כלי פסח איכותיים וציוד לתינוק הבא, שווים הון רב. נניח רגע למשה ונעבור לחנות המשחקים השוכנת בבניין הסמוך. לבעל החנות ר' דוד היה נראה זה זמן רב שמישהו משחק בחלון הצדדי היות ולאחרונה נהיה קשה מאוד לפתוח את החלון. האיש לא התעצל והזמין התקנה למצלמת אבטחה נוספת שתעמוד מבחוץ בסמוך לחלון.

כעבור תקופה שוב נוצר הצורך לפתוח את החלון, אולם הפעם, לא רק שהוא החליט לא לזוז כלל, אלא שנוצרו בו סדקים משונים ומסגרת האלומיניום התעוותה. ר' דוד עבר שוב ושוב על ההסרטה והנה זה פלא: אף בן אנוש לא ניגש בחודשים האחרונים אל החלון שהתעקש מלהיסגר. משהובא מומחה למקום התגלתה האמת המרה, הבניין שאוכלס כחמש שנים קודם לכן באחד מהפרויקטים החרדים המוכרים החל לשקוע בקרקע.

במסגרת הבדיקות התברר שהקרקע שוקעת באזור הפרויקט, ומכיוון וישנם חלקי מבנה הצמודים לבניין אך לא מחוברים ליסודותיו, נוצרים סדקים בין חלקי המבנים. היות והסיפור נתון בסאגה משפטית בימים אלו ולא היינו רוצים לעשות נזק לדיירים, אנו נמנעים לספר היכן קרה הדבר. מדובר בפרויקט שיזמה אחת החברות המוכרות במגזר החרדי. ו…כן, גם בימים אלה עומדים בתור חרדים רבים לקניית דירה באחד מהפרויקטים של חברה הפרוסים ברחבי הארץ. 

במקרה שלנו, החברה היזמית לקחה כקבלן ביצוע חברה אחרת שקרסה רגע לפני שאוכלס החלק האחרון של הפרויקט. החברה היזמית לקחה אמנם אחריות והשלימה כעבור תקופה את הדירות שטרם אוכלסו, אולם מכאן ואילך התנערה החברה מהפרויקט והיא לא מסכימה לבצע תיקוני בדק בפרויקט בתואנה שהחברה הקבלנית פשטה רגל. הפרויקט כולו, על כמאתיים וחמישים הדירות שבו, סובל מבעיות רבות: סדקים בקירות כתוצאה מתזוזת הבניינים והאדמה, נזילות, בעיות בתשתיות ועוד. הדיירים החרדים התאגדו והגישו תביעת פיצויים של מיליונים.

חפציבה כמשל

מנייני המרפסות והחצרות שהיו מנת חלקינו בתקופת הקורונה האחרונה לא היו חדשה תקדימית. בימים אלה מציינים ברחבי הארץ – ולא בחגיגה גדולה של בר מצווה – 13 שנה לקריסה הגדולה של 'חפציבה'. קרוב ל-4,000 משפחות ישראליות גילו בוקר אחד שמישהו עשה עליהם סיבוב. בתמונות שהתפרסמו לאחר הפלישה לדירות בבית שמש, ניתן לראות את מנייני המרפסות והחצרות. ואלו לא רק תמונות. התשלום לכונס הנכסים, ההרשעה של מנהלי החברה שיצאו כמעט בלא כלום חוץ ממאסר, ועוגמת הנפש – ילוו את הרוכשים ובני משפחתם לנצח.

ההתבצרות בדירות שהייתה בין היתר בבית לא הפתיעה את המבוגרים שבינינו, הזוכרים את הקריסה הגדולה של חברת הבנייה ברובע ז' באשדוד ואת ההתבצרות בדירות (מי שיש תחת ידו פרטים נוספים ותמונות מהימים ההם, מוזמן לשלוח למייל האדום ולהחכים אותנו ואת הגולשים).

בשנים שעברו מנפילת חברת חפציבה תוקן ושונה חוק המכר של דירות כך שאמורה לפחות להיות הגנה לרוכשי דירות מפני קבלנים כמו גם בקבוצות רכישה או בשמן המכובס – עמותות רכישה. קריסת חברת 'אור סיטי נדל"ן' של ענבל אור – מי שכונתה בתקשורת הישראלית 'מלכת קבוצות הרכישה' – לפני כארבע שנים, הראתה ששום דבר לא השתנה. השיטות רק הלכו והשתכללו עם השנים.

שרלטנות עם כיפה וזקן

במגזר החרדי הבעיה כפולה ומכופלת. כאן השרלטנים חוגגים ובגדול. האמון הבסיסי במי שמציג חזות של 'מייבין גדול' בנדל"ן או בהשקעות מפיל בכל שנה עשרות או מאות חרדים ומיליונים שקלים יורדים לטמיון. 

אם נרצה למפות את הבעיות הגדולות העלולות לצוץ בדרך לרכישת דירה, נראה כי מדובר בשלוש קטגוריות: קבוצות רכישה מאורגנות, קריסת חברות ביצוע והתארגנות שלומיאלית.

בנושא קבוצות רכישה או עמותות רכישה הבורות חוגגת. בעוד רכישת דירה מקבלן אמין ומוכר מעניקה לרוכשים הגנה במסגרת חוק המכר, הרי שבקבוצת רכישה – או בכל שם וכינוי שיש להן – אין למצטרפים לקבוצה שום הגנה על כספם. נהפוך הוא, מרגע החתימה הם הופכים למעשה ליזמים לכל דבר, עליהם מוטל לשכור את שירותיו של קבלן מבצע והיכולת של המארגנים לנקוב במחיר סופי או בתאריך אכלוס סופי – הופך לקלוש. במקרים רבים המחיר מזנק בעשרות אחוזים, ובמקרים אחרים האכלוס נדחה למועד בלתי ידוע.

האם הישראלים או החרדים לומדים מכך? נראה שלא. החלום לדירה זולה במחיר מציאה ממשיך להעסיק את ציבור רכושי הדירות וקבוצות רכישה עדיין מהוות אלטרנטיבה להוזלת עסקות נדל"ן. מותה בטרם עת של תוכנית 'מחיר למשתכן' עלולה להציף שוב את הנושא. מנתוני הלמ"ס בתחום התחלות הבנייה ל-2018 עולה, כי בממוצע על כל 14 דירות שנמכרו על ידי קבלנים החלה בנייתה של דירה במסגרת קבוצת רכישה.

מנתוני חברת BDI שפורסמו ב'דה מרקר' עולה כי הבעיות בתחום הנדל"ן הן לא רק קבוצות רכישה. הקטגוריה השנייה שהזכרנו עוסקת בקריסת חברות ביצוע, בשנים האחרונות קרסו בזה אחר זה חברות ביצוע גדולות כמו 'צ. לנדאו', 'אורתם סהר', 'מליבו' ואחרות. על פי הנתונים, בעשרת החודשים הראשונים של 2018, נגרעו מהמשק 385 חברות של קבלני ביצוע המתעסקים בבנייה, ונוסדו 32 חברות בלבד. ב–2017, הפסיקו 404 חברות את פעילותן לעומת 145 שנוסדו. לדברי תהילה ינאי, ממקימות חברת המידע העסקי BDI "אחרי קבלני הביצוע ייפגעו גם קבלני עבודות העפר, קבלני התשתיות וגם התעשיות הנלוות — יצרני מטבחים, קרמיקה, חשמל. אני צופה שהן ייקלעו לקשיים וחלקן גם ייסגרו".

כיום אין אף קבלן שיכול לומר 'אצלי זה לא יקרה' קריסות חברות מתרחשות כל הזמן לאור התחרות הגדולה בתחום והורדת מתח הרווחים לרמות נמוכות והזויות. גם ברכישת דירה מחברה יזמית מוכרת ואמינה המציעה דירה עם כל ההגנות שהחוק מעניק, יכולה להתבצע קריסה  ועיכוב זמני המסירה.

מה כישוריו של המארגן?

הקטגוריה השלישית עוסקת בתופעת החאפרים המוכרת היטב במגזר החרדי. רוכשי דירות רבים הפסידו את כספם כשסמכו על מארגנים שהציגו עצמם כמקצוענים עתירי ניסיון, אך בפועל התבררו כשלומיאלים במקרה הטוב, ובמקרה הרע כשרלטנים שבאו לעשות קופה על גבם של הרוכשים התמימים. לא בכדי משרד השיכון חוזר וקונס חברות שונות שהציגו עצמן כקבוצות רכישה, או יזמיות של קבוצות שהפרו את התנאים של חוק המכר.

עורך הדין החרדי יצחק שטיינברג כתב בזמנו לשרת המשפטים שקד כי "כעו"ד העוסק רבות בתחום הנדל"ן, עוקב אני בעניין רב אחר חוק קבוצות רכישה שיזמת כדי להסדיר את אחד התחומים הפרוצים ביותר בענף הנדל"ן ועל כך ברכותיי ותקוותי שהליכי החקיקה אכן יושלמו במהירות לטובת כלל הרוכשים בעתיד.

"עם זאת, מהיכרותי עם קבוצות רכישה רבות, ובעיקר במגזר החרדי בהן קבוצות הרכישה עודן קיימות ופעילות גם כיום בשיעור כגבוה בהרבה מהמגזר הכללי, אבקש להעיר על נקודה מרכזית וחשובה שנעדרת עדיין מהחוק החדש: הצבת רף בסיס עם דרישות מקצועיות מ'המארגן'".

שטיינברג הוסיף והבהיר: "החוק החדש, שסוגר את הפרצות הרגולטוריות בפני השרלטנים שעשו עד כה קופה על גבם של הרוכשים התמימים, לא עושה זאת כלפי המארגנים הישרים אך הבלתי מנוסים. אלה המקצועיים בעיני עצמם שאין בינם ולניהול בנייה דבר וחצי דבר ובכך הם מורידים לטמיון את כספם של הרוכשים שנותנים בהם אמון".

וכאן כותב שטיינברג על הבעיה החרדית: "מניסיוני עם קבוצות רכישה במגזר החרדי, אני יכול להעיד שמארגנים מהסוג הזה מזיקים לחברי הקבוצה לא פחות מעמיתיהם השרלטנים ואולי אף יותר. מדובר באנשים נעדרי ניסיון ומקצוענות שמנסים לתפוס טרמפ על ענף הנדל"ן ובכך הם מסכנים את כספם של הרוכשים".

"מן הראוי", הציע בשעתו עו"ד שטיינברג לשקד, "שהצעת החוק תקבע דרישות בסיס למארגן קבוצת רכישה ובהן מגבלות כדוגמת ניסיון, השכלה והיקפי ביצוע, ולאור העובדה שתחום קבוצות הרכישה הינו תחום שלצערנו השרלטנות בו גדולה פי כמה מאשר בתחומים אחרים, הרי שיש לקבוע מנגנון סינון אמיתי בפני מי שמעוניינים לזכות בתואר 'המארגן'".

כל מילה נוספת, מיותרת.